マーケットと、不動産

そして週末、風向きが変わった。

地政学が動いた一週間と、金利のある世界で不動産をどう見るか。（後編・全2回）

2026.09.21

世界同時利上げの週末、地政学が動きました。イランが戦闘終結の条件を提示し、原油と長期金利は低下、株と暗号資産は反発。一方でドル円は円安へ進み、日銀は口先介入で牽制。金利・原油・地政学・為替が同時に動くなかで、不動産をどう見るか。前編の続きとして、後編でお伝えします。

利上げという金融面の大イベントを通過した、その週末。今度は地政学の面で、大きな動きがありました。

イランが、戦闘終結の条件を提示した

9月19日、イラン最高国家安全保障会議のモフセン・レザイ事務局長が、衛星テレビ局アル・ジャジーラのインタビューなどで、米国との戦闘終結に向けた条件を、仲介国カタールを通じて米側に伝えたと明らかにしました^[1][2]。条件には、あらゆる前線での戦闘停止、イラン資産の凍結解除、米軍による海上封鎖の解除などが含まれるとされます。レザイ氏は「トランプ大統領の返答を待っている」としています^[1]。

戦闘はなお続いており、これで即座に終結が確定したわけではありません。ただ、当事者から具体的な条件が公式に示され、「返答を待つ」局面に入ったこと自体が、市場にとっては大きな材料でした。長く続いた中東情勢の緊張——それはECBやFRBが利上げの理由に挙げてきた、エネルギー価格上昇の根っこでもあります——に、緩和の道筋が見え始めたからです。

原油・金利が下がり、株・暗号資産が反発した

紛争終結への期待は、まず原油に表れました。中東の緊張が和らげば、エネルギー供給の混乱懸念が後退し、原油価格には下押し圧力がかかります。原油が下がれば、インフレ圧力も和らぐと見られ、長期金利にも低下方向の力が働きます。そして「金利のピークが近いかもしれない」という見立ては、株式や暗号資産といったリスク資産の反発につながりました。

金融引き締め（利上げ）は、本来リスク資産に逆風です。しかしそこへ、地政学リスクの後退という順風が重なった。この綱引きのなかで、週末の市場はリスクを取る方向に傾きました。前編で見た「利上げなのに株高」という現象に、もう一段の追い風が加わった形です。

円だけは、逆を向いた

ただ、円は別でした。日銀が利上げしたにもかかわらず、ドル円はむしろ円安方向へ進んでいます^[3]。利上げは通常、その国の通貨にとって買い材料のはず。それでも円安が続くのは、日米の金利差がなお大きく、植田総裁の会見が市場の期待ほどタカ派ではないと受け止められたためと見られます。

この円安に対し、当局も動きました。日銀は9月18日、金融機関に為替水準を問い合わせる「レートチェック」を行ったと報じられています^[4]。これは実際に円を買う「実弾」の介入ではなく、「これ以上の円安は見過ごさない」という市場への牽制——いわゆる口先介入に近い動きです。7月末には28年ぶりの日米協調介入もあり、当局は行き過ぎた円安を警戒しています。利上げしてなお円安、そして当局が牽制する——ここに、いまの日本の難しさが表れています。

この一週間を、不動産はどう見るか

金利、原油、地政学、為替。これだけの要素が同時に動いた一週間でした。では、不動産にとってはどうか。「日銀が利上げした。だから不動産価格は下がる」と考えたくなりますが、それほど単純ではありません。

金利上昇は、確かに住宅ローンの借入可能額や投資利回りに影響します。一方で、建築費、人件費、土地価格、賃料、インフレ——これらが高止まりすれば、不動産価格には下支え要因になります。つまり、金利だけを見ても、答えは出ません。

今回の一週間は、その難しさを凝縮していました。利上げは進む。しかし原油が下がればインフレは和らぎ、金利上昇の勢いも変わる。地政学が落ち着けば、また別の力が働く。円安は輸入物価を通じて建築費に効く。どれか一つだけを取り出して「だから上がる／下がる」とは言えないのです。

私たちが大切だと考えているのは、一つの数字だけで判断しないことです。「金利が上がった」という見出しだけで、買い時・売り時を決めない。その金利が、どこまで上がるのか。その間に、賃料・所得・物価・建築費がどう動くのか。個別の物件は、その立地と管理で価値がどう変わるのか。そこまで見て、初めて次が見えてきます。マンションの資産価値を長い目で見る考え方は、タワーマンションは100年後どうなるのかの連載にもまとめています。

利上げの「回数」より、その先を見る

この一週間を、「日銀が1.25%になった」「FRBも0.25%上げた」というニュースだけで終わらせると、大きな流れを見落とします。ECBも、FRBも、日銀も利上げした。それでも世界の株式市場は崩れなかった。そして週末、イランが終結条件を示し、原油と金利は下がり、株と暗号資産は反発した。市場が次に考え始めるのは、「次に上げるか」ではなく「どこまで上げるのか」。中央銀行が利上げを続ける世界から、利上げの終着点を探す世界へ。今回の一週間は、その境目になる可能性があります。

不動産についても同じです。金利が上がったという一つの数字だけでなく、その金利がどこまで上がるのか、その間に賃料・所得・物価・建築費がどう動くのか。そこまで見て、初めて不動産市場の次が見えてきます。金利が1%台に入り、日本でも「金利のある世界」が現実になりました。だからこそ、一つの数字に振り回されず、全体を見て考えることが、これまで以上に大切になります。

マーケットと、不動産

世界が利上げした。それでも株は上がった。

日銀・FRB・ECBの決定から読む「中央銀行ウィーク」。（前編・全2回）

2026.09.21

ECB・FRB・日銀が相次いで利上げしました。普通なら株式市場に重い材料です。ところが市場は崩れませんでした。日銀1.25%（7対2）、FRB3.75〜4.00%（全会一致）、ECBも0.25%。なぜ利上げなのに株は上がったのか。日米の利上げの「中身の違い」まで、この一週間の中央銀行の決定を読み解きます。

世界が、同時に金利を上げました。ECBが利上げ。FRBも利上げ。そして9月18日、日銀も政策金利を1.00%から1.25%へ引き上げました。

普通に考えれば、株式市場には歓迎しにくいニュースです。金利が上がれば、企業の資金調達コストは上がる。債券の利回りが上がれば、株式の相対的な魅力も低下する。金利を生まない金にも、本来なら逆風になります。

ところが、一連の金融政策を通過した市場では、少し違うことが起きました。米国株は利上げ直後に売られたものの、その後反発。金も上昇。一方で原油は下落しました。利上げという悪材料を通過したあと、市場はむしろ買い戻された。今回の中央銀行ウィークで重要なのは、利上げそのものではないのかもしれません。市場が見ているのは、「あと何回、上げるのか」、そして「どこまで上げれば終わるのか」です。

日銀の1.25%は、驚きではなかった

9月18日、日本銀行は政策金利を1.00%から1.25%へ引き上げました^[1]。1995年以来、31年ぶりの高い水準です。ただ、利上げそのものは市場にとって大きな驚きではありませんでした。むしろ注目されたのは、その中身です。

決定は全会一致ではありませんでした。7対2。2人の審議委員が、今回の利上げに反対しました^[1]。これは少し意味があります。日銀がこれから1.50%、1.75%、2.00%と一直線に引き上げていくのであれば、この局面で既に反対票が2票出たことは無視できません。もちろん「1.25%が最終地点だ」という意味ではなく、日銀自身は追加利上げの可能性を残しています。ただ、日本の政策金利にも、そろそろ「どこまで上げられるのか」という議論が必要になってきた——そう感じさせる決定でした。

実際、発表後には円が売られました^[2]。通常なら利上げは円高材料です。それでも円安へ振れたこと自体、市場が「1.25%への利上げ」よりも、その先の利上げペースが想定ほど速くならない可能性を見たことを示しています。（この円安と、当局の反応については後編で詳しく触れます。）

むしろ驚いたのは、アメリカだった

今回、より印象的だったのはFRBです。9月16日、FRBは政策金利を0.25%引き上げ、3.75〜4.00%としました。決定は12対0の全会一致。約3年ぶりの利上げです^[3]。利上げ自体は市場にかなり織り込まれていましたが、その先が違いました。新しい政策金利見通し（ドットチャート）では、予測を提出した18人のうち16人が、2026年末までに少なくとももう1回の利上げを見込んでいます^[3][4]。市場では次回会合での追加利上げまで意識され始めています。

トランプ大統領は以前から金利引き下げを求めてきました。それでもウォーシュ議長率いるFRBは利上げを選択し、追加利上げの可能性まで残した。これは政治ではなく、中央銀行が目の前のインフレと経済指標を優先した結果と見ることができます。FRB自身、米国経済について「経済活動は堅調に拡大」「国内支出は底堅い」「生産性の伸びは強い」「設備投資も堅調」、そして「インフレは依然として高い」と説明しています^[4]。つまりFRBには、「景気が悪いのに利上げする」のではなく、「経済が強く、インフレが収まらないから利上げできる」という側面があります。ここは日本とかなり違います。

日銀とFRB。同じ利上げでも、中身は違う

今回、日米ともに0.25%利上げしました。しかし、その背景まで同じだと考えるべきではありません。米国では、FRB自身が堅調な経済活動、強い設備投資、底堅い国内需要と高止まりするインフレを挙げています。対して日本は、物価だけでなく、円相場、輸入物価、原油をはじめとする外部環境の影響を強く受けます。今回の日銀も、円安や原油価格などによるインフレ上振れリスクを意識しています^[1]。

そしてECBも上げた

さらに欧州です。ECBも9月10日、3つの主要政策金利を0.25%引き上げると決定しました（適用は9月16日から、預金金利2.50%）^[5]。背景には中東情勢によるエネルギー価格の上昇と、2%を上回るインフレの長期化があります。これで、ECB・FRB・日銀という世界の主要中央銀行が、同じ時期に金融引き締めへ動いたことになります。本来なら、リスク資産にはかなり重い材料です。ところが市場は、中央銀行会合を一つずつ通過していきました。

利上げしたのに、なぜ株は上がったのか

FRBの発表直後、株式市場はいったん下落しました。しかし翌日、S&P500は約1.1%上昇^[6]。18日にもS&P500とNASDAQは小幅ながら上昇し、金も上昇、一方で原油は下落しました^[7]。ですから「利上げなのに、すべての資産が上がった」わけではありません。それでも重要なのは、世界的な金融引き締めという大きなイベントを通過しても、株式市場が崩れなかったことです。

理由の一つが、材料出尽くしです。市場は利上げを事前に織り込んでいました。FRBのメッセージは想定よりタカ派、日銀では反対票が2票。それでも市場は、事実を確認したあと、再び企業業績や経済の強さへ視線を戻しました。少なくとも米国では、その説明に合理性があります。

景気後退の中でインフレだけが残り、中央銀行が仕方なく利上げしているのなら、株式には厳しい。しかし経済が強く、企業収益も維持され、需要も強い中でインフレを抑えるために利上げしているのなら、受け止め方は違います。今回の米国は、後者に近い。だからFRBが追加利上げを示唆しても、株式市場はそれを消化できています。

——ここまでが、利上げという「金融面」の話です。ところが、この週末にはもう一つ、大きな動きが重なりました。地政学です。イランが戦闘終結の条件を提示し、原油・金利が下がり、株や暗号資産が反発、そして円だけが逆を向きました。その一部始終と、不動産にとって何を意味するのかは、後編でお伝えします。

芝浦を、歩く ／ リモート内見の記録

台風の日曜、芝浦をリモートでご案内した。

運河の街の、雨の日の表情。
サンフル芝浦キャナルオーパス／コンフォリア芝浦Ⅱ

2026.09.14　｜　芝浦・田町の賃貸レポート

昨日、日曜のお昼過ぎ。台風が近づき、雨と風の強まる芝浦で、2つの賃貸物件をリモートでご案内しました。スタッフが現地を歩いて中継し、室内はオンライン内見で。晴れた休日の広告写真では分からない、雨の日・日曜日の芝浦の"素の表情"を、街案内をまじえて記録しておきます。田町・芝浦で賃貸をお探しの方の参考になれば幸いです。

物件の広告写真は、たいてい晴れた日に撮られています。青空、きらめく運河、しゃれたテラス。けれど、実際に暮らすのは、晴れの日ばかりではありません。雨の日はどうか。風の強い日はどうか。人けの少ない日曜の昼は、どんな空気か。そういう日こそ、街の本当の姿が出ます。

昨日は、ちょうどその「そういう日」でした。台風接近中の日曜、お昼過ぎ。ご来店いただくには危ない天気でしたので、スタッフが現地を歩いて中継し、室内はオンライン内見でご覧いただくリモートで、サンフル芝浦キャナルオーパスとコンフォリア芝浦Ⅱの2件をご案内しました。

ABOUT SHIBAURAまず、芝浦とはどんな街か。

芝浦は、JR田町駅の東側（芝浦口）に広がる、運河に囲まれた水辺の街です。もとは埋立てでつくられた土地で、かつては倉庫や造船、ガス事業などの産業が並ぶエリアでした。それが再開発を経て、いまではタワーマンションと運河沿いの遊歩道が同居する、都心の住宅地へと姿を変えています。

芝浦を語るうえで欠かせないのが、新芝運河です。田町駅の東側を流れる細長い運河で、その景色から「東京のベニス」と呼ばれることもあります。運河沿いは遊歩道として整備され、ベンチやガス灯が並び、水辺を身近に感じられる散歩道になっています。芝浦二丁目・三丁目・四丁目、そして運河の先の芝浦アイランドまで、この水辺が街の骨格をつくっています。

芝浦の魅力は、この「水辺の景色」と「都心へのアクセス」の両立にあります。田町駅からは、JR山手線・京浜東北線で東京駅まで約10分、新宿方面や品川もすぐ。羽田空港へのアクセスも良い。仕事に便利な立地でありながら、家に帰れば運河のある静かな住宅地。芝浦に住む方が口を揃えるのが、この「便利と静けさの両取り」です。

PROPERTY 01サンフル芝浦キャナルオーパス

まずご案内したのは、サンフル芝浦キャナルオーパス。名前のとおり、運河（キャナル）沿いに建つ物件です。晴れた日なら水辺の景色が魅力ですが、この日は逆に「雨・風の日、運河沿いはどうか」を確かめる、またとない機会になりました。

スタッフが建物の外周を歩きながら中継し、風の当たり方、エントランスまでの濡れ具合、駅方向へ歩くときの導線をお見せしました。運河に面した立地は、晴れの日は気持ちのいい風が通りますが、台風のような日は風が強めに当たります。この「風の受け方」は、部屋の向きによって変わるので、実際に現地を見ながらお伝えするのが一番です。

そのあと、室内はオンライン内見に切り替え。窓から見える運河の様子、雨音の聞こえ方、水回りや収納まで、ビデオ通話でお客様の「そこ、もう少し見せて」に答えながら、ゆっくり回りました。

PROPERTY 02コンフォリア芝浦Ⅱ

続いて、コンフォリア芝浦Ⅱへ。こちらも同じく、現地中継と室内オンライン内見の組み合わせです。台風の日ならではで、共用部（内廊下やエントランス）が雨風からどれだけ守られているか、宅配ボックスや駐輪場までの動線が濡れないか、といった「悪天候の日の使い勝手」を重点的にお見せしました。

晴れた日の内見では、つい間取りや眺望に目がいきます。でも、毎日の暮らしで効いてくるのは、こういう地味なところです。雨の日に、傘をたたむ場所があるか。買い物袋を提げて、濡れずに部屋まで戻れるか。日曜に家にいるとき、外はどれくらい静かか。オンライン内見でも、こうした点はカメラを向けながら細かくお伝えできます。

SHIBAURA IN THE RAIN雨の日の芝浦は、どうか。

芝浦は運河に囲まれた水辺の街だからこそ、雨の日の見え方が大切です。昨日、実際に歩いて分かったことを、いくつか書いておきます。

運河沿いは、風が抜ける。

水面の上は遮るものがないので、台風のような日は風が強めに通ります。逆に言えば、夏の暑い日には涼しい風が入る、ということでもあります。物件を選ぶときは、運河に面した向きが、風や雨をどう受けるかを見ておくと安心です。とくに橋の上（香取橋・鹿島橋・新芝橋など)は、風の巻きやすい場所でした。

駅までの導線に、濡れにくい工夫がある。

芝浦から田町駅へ向かう道には、再開発で整備された歩行者デッキや、屋内を通り抜けられる施設があり、雨の日でも比較的濡れずに歩ける区間があります。とくにムスブ田町（msb Tamachi）は、田町駅の芝浦口に直結する複合施設で、この中を通れば雨に濡れずに駅へ出られます。1階にはスーパーの「ライフ」やスターバックスもあり、雨の日の帰り道にそのまま買い物も済ませられる。どの物件から、どのルートで駅に出るか——晴れの日の「徒歩◯分」だけでなく、この雨の日のルートまで見ておくと、毎日がぐっと楽になります。

SUNDAY IN SHIBAURA日曜の芝浦は、どうか。

平日は、オフィスに通う人でにぎわう芝浦。では、休日はどうか。日曜のお昼過ぎに歩いてみると、平日とはまったく違う顔がありました。

台風の影響もあって、この日はとくに静か。けれど普段の日曜も、芝浦は「オフィス街の喧騒が引いて、水辺の住宅地に戻る」時間帯です。家族連れがゆっくり歩き、運河沿いのベンチで休む人がいる。晴れた休日なら、新芝運河沿いの遊歩道を散歩したり、少し足をのばせば芝浦中央公園（品川シーズンテラスと一体の広い公園）でゆっくり過ごすこともできます。

買い物の面でも、日曜は困りません。ムスブ田町のライフをはじめ、日用品や食料品の店が開いていて、日常の買い物はこのエリアで完結します。電車に乗れば、品川・銀座・お台場・有楽町へもすぐ。「平日は便利、休日は静か」——芝浦に住む方が口を揃えるこの街の良さは、日曜にこそよく分かります。

天気のいい日に歩いた芝浦の様子は、芝浦は住みやすいのかの記事にもまとめています。晴れの日と雨の日、両方を知っておくと、暮らしのイメージがはっきりします。

AROUND THE AREA暮らしの安心も、見ておく。

街歩きでは、物件そのものだけでなく、暮らしを支える施設も確認します。芝浦・三田エリアには、総合的な医療機関があります。

物件を決めるとき、病院やスーパー、公園、学校などが「どこに、どれくらいの距離であるか」は、住んでから毎日効いてきます。だから私たちは、お部屋の中だけでなく、こうした周辺施設まで一緒に見るようにしています。とくに賃貸は、住みはじめてからの「こんなはずじゃ」を防ぐことが大切です。

REMOTE VIEWING台風の日でも、内見はできる。

昨日のような台風の日でも、リモートなら内見できます。お客様は安全なご自宅から、私たちが現地を歩いて中継し、室内はオンライン内見でご覧いただく。むしろ悪天候の日こそ、リモート内見の価値が出ます。「雨の日、この街はどうなるのか」「風の強い日、運河沿いはどうか」を、危ない思いをせずに確かめられるからです。

私たちは、部屋そのものだけでなく、その部屋で始まる毎日の生活まで、一緒に見たいと思っています。晴れの日も、雨の日も。平日も、休日も。気になる芝浦の物件があれば、天気の悪い日でも、ご遠方からでも、リモートでご案内します。