高輪ゲートウェイ・泉岳寺の店舗テナント｜12坪・賃料50万円で商売は成り立つか
高輪ゲートウェイと泉岳寺の間。
12坪・賃料50万円。
それでも、この場所で店をやるか。
先日、高輪ゲートウェイ駅と泉岳寺駅のちょうど間あたりにある、 店舗・テナント物件をご案内しました。
外に出れば、目の前には新しい高層ビル群。
少し歩けば高輪ゲートウェイ駅。
反対へ歩けば泉岳寺駅。
写真だけを見ても、
そう思います。
私も、ロケーションそのものは非常に魅力的だと思いました。
ただし、店舗はロケーションだけでは決められません。
今回の物件を見て、最初に気になったのはもっと単純な数字でした。
賃料は50万円近い。
さて。
ここで、どうやって採算を取るのか。
結局、店舗探しではそこまで考えなければなりません。
高輪ゲートウェイという名前だけで、借りてはいけない
高輪ゲートウェイは、これからが非常に楽しみな街です。
TAKANAWA GATEWAY CITYを中心に大規模な街づくりが進み、 周辺の人の流れ、オフィス需要、商業集積、居住需要も 今後大きく変わっていく可能性があります。
つまり、この周辺は、
これから人の流れそのものが変わっていく街。
だから魅力があります。
一方で、
「高輪ゲートウェイだから借りたい。」
それだけで決めるには、店舗賃料は少し重い。
高輪ゲートウェイは、投資先として見ている人も多い
このエリアをご案内していると、 店舗だけではなく、
投資用物件を買いたい。
というお客様も少なくありません。
理由は分かりやすいです。
高輪ゲートウェイ駅を中心に街そのものが変わり、 周辺の人の流れや商業、オフィス、住宅の需要まで 変化していく可能性があるからです。
言い換えれば、
「これから変わる街を買う」。
そういう見方で、 高輪ゲートウェイ周辺を見ている方は実際に多いと感じます。
ただし、投資用不動産も店舗と同じです。
「高輪ゲートウェイだから上がる。」
と単純には考えません。
どの方向に街が伸びるのか。
駅からの距離。
住宅地とのつながり。
オフィスや商業施設からの動線。
既存の街との関係。
そして、実際にその物件に賃貸需要があるのか。
そこまで見て初めて、 「将来性」 という言葉に意味が出てきます。
再開発期待だけで買うエリアではなく、
再開発がどの方向に波及するかを見ながら買うエリア。
私は、そう考えています。
店舗でも、投資でも、
街の将来性だけで判断するのではなく、 その場所で何が起きるのかを具体的に考える。
この視点は同じです。
12坪で、約50万円
今回の物件は約12坪。
賃料は50万円近い。
坪単価にすれば、4万円を超える水準です。
もちろん店舗は、 坪単価だけで高い・安いを決めるものではありません。
問題は、
月50万円なら、年間の賃料だけで約600万円。
そこに共益費、光熱費、人件費、仕入れ、広告費などが加わります。
さらに開業時には、
- 内装
- 設備
- 什器
- 看板
- 保証金
さまざまな初期投資が必要になります。
そして今回の物件は約12坪。
面積が限られる以上、 客席数、施術台数、商品陳列量などにも限界があります。
だから、
高い家賃を払えば、人が来る。
では足りません。
12坪という空間から、 どれだけの売上と粗利を生み出せる商売なのか。
ここを考えます。
客単価1万円なら、何人必要なのか
少し乱暴ですが、単純化して考えてみます。
客単価1万円で月商300万円なら、月300人。
25日営業なら、
客単価5,000円なら、その倍です。
もちろん実際には、 原価率、人件費率、営業時間、回転率などで大きく変わります。
でも数字を置いてみると、
「高輪ゲートウェイだから良さそう。」
という不動産の話から、
何を、いくらで買ってもらうのか。
という商売の話に変わります。
私は店舗をご案内するとき、 こちらの方がずっと重要だと思っています。
高輪ゲートウェイの商圏は、少し特殊だと思う
実際に現地を歩くと、よく分かります。
巨大な建物が並び、 駅前には新しい街が生まれています。
一方で、
同じように街が広がっているわけではない。
ここが、 高輪ゲートウェイを見るうえで面白いところです。
海側には、大きな都市施設がある
高輪ゲートウェイの東側には、 東京都下水道局の芝浦水再生センターがあります。
そのさらに海側へ進めば、 港南の居住エリアが広がります。
ただし、駅からは少し距離があります。
ですから、
↓
東側にも住宅・商業地が連続して広がる。
↓
自然に巨大な商圏になる。
と、単純には考えない方がいいと思います。
駅の海側に広大な土地があるからといって、 そこがそのまま住宅地や商業地に変わるわけではありません。
そして、そのさらに海側には居住エリアが広がっているものの、 高輪ゲートウェイ駅から見れば少し距離があります。
高輪側と芝浦・港南側の東西動線が、 今後どう変わっていくのか。
これは店舗を見るうえでも、 投資用不動産を見るうえでも注目したいところです。
ただし、その成長がどの方向へ広がるかは慎重に見たい。
というのが、現地を歩いた印象です。
泉岳寺側へ歩くと、街の表情が変わる
反対に泉岳寺へ向かって歩いていくと、 高輪ゲートウェイ駅前とはかなり景色が変わります。
- 昔からある建物
- 小さな店舗
- 住宅
- 寺院
その間に、新しい開発が入り込んできます。
高輪ゲートウェイ駅前は、 巨大な街区として一気に作られています。
しかし泉岳寺側には、 既存の街がすでに存在しています。
古い建物。
細かな土地。
住宅。
寺院。
そうしたものが連続しています。
ですから、 高輪ゲートウェイ駅前と同じ規模の開発が、 そのまま泉岳寺側へ一気に広がるとは考えにくい。
むしろ、
昔からある東京の街が接続していく場所。
として見る方が面白いと思っています。
泉岳寺や白金は、思いのほか寺院が多い
泉岳寺から高輪、 さらに白金方面まで歩いてみると、
と思うことがあります。
思いのほか寺院が多い。
もちろん、 寺院が近いから店舗ができないという話ではありません。
ただし、 店舗を出す側からすると、 少し神経を使う地域でもあります。
- 営業時間
- 音
- におい
- 看板
- 人の出入り
- 車両
- 業態
- 近隣との関係
こうしたことを、 普通の商業地以上に丁寧に見た方がいい場合があります。
特に飲食店や夜間営業を伴う業態なら、
その場所で、その商売を続けていけるのか。
そこまで考えたい。
不動産会社が、
「用途上できます。」
「飲食可能です。」
と言ったから、 それで終わりではありません。
寺院に限らず、 学校、住宅、病院など、 その街に何があるのかによって店舗との相性は変わります。
周囲の街まで含めて見る仕事です。
だから泉岳寺側は、大規模開発とは違う面白さがある
泉岳寺側も、 今後変わっていくと思います。
しかし私は、 高輪ゲートウェイ駅前と同じ巨大街区が、 そのまま泉岳寺から白金方面まで 一気に広がっていく街とは見ていません。
既存の住宅。
寺院。
細かな土地利用。
昔からの街。
それらがすでに存在するからです。
だからこそ、
昔から存在する東京が接する場所。
になる。
これは店舗にとって、 マイナスだけではありません。
むしろ業態によっては面白い。
- 新しいオフィスワーカー
- 来街者
- 昔から住む人
- 高輪・白金の居住者
- 泉岳寺駅利用者
それぞれ違う人たちが混ざる可能性があります。
問題は、
二つの駅が使えることと、店の前を人が通ることは別
今回の物件に戻ります。
高輪ゲートウェイだけを見ると、
「これから人が増えそうだ。」
泉岳寺を見ると、
「既存の街からも人が来るかもしれない。」
確かに、その可能性はあります。
だからロケーションは面白い。
ただし、
店の前をお客様が通ることは別です。
人が通ることと、
店に入ることも別です。
そして、
店に入ることと、
約50万円の賃料を払えるだけの利益を残すことも別です。
一つずつ分けて考えなければなりません。
この12坪なら、何をやるのか
12坪しかない。
でも逆に言えば、
高単価のサービス。
完全予約型。
少人数で運営できる業態。
面積当たりの売上を高くできる商売。
高輪ゲートウェイ周辺で働く人を対象にしたサービス。
泉岳寺・高輪・白金の居住者を対象にした商売。
あるいは、 ここに拠点を置くこと自体に 広告・ブランド上の意味がある会社。
そう考えれば、
50万円だから高い。
とも言い切れません。
大切なのは、
この場所でなければならない理由があるか。
「高い物件」と「借りてはいけない物件」は違う
賃料が高くても、 商売として成立するなら問題ありません。
反対に、 賃料が安くても、 お客様が来なければ高い。
店舗の場合、 家賃の絶対額だけでは判断できません。
- 売上
- 粗利
- 人件費
- 初期投資
- 席数・施術数
- 回転率
- 集客方法
- 営業時間
- 何年続けるのか
それらを合わせて、
を考えます。
店舗でも、投資でも、「将来性」の見方は同じ
高輪ゲートウェイ周辺で 投資用不動産を買いたいという方が多いのも、
これから街が変わる。
という期待があるからです。
それ自体は、よく分かります。
ただし、 「将来性」という言葉は便利です。
便利だからこそ、 少し慎重に使いたい。
高輪ゲートウェイの再開発が進めば、 すべての方向の不動産が 同じように上がるわけではありません。
- 駅からの距離
- 人の動線
- 用途
- 住宅地とのつながり
- オフィスとの距離
- 商業施設との関係
- 物件そのものの商品力
- 将来、誰がそこを借りるのか
そこまで考える必要があります。
「高輪ゲートウェイが変わったとき、
この物件に何が起きるのか」を考えて買う。
店舗でも、まったく同じです。
「高輪ゲートウェイが変わったとき、
この店に誰が来るのか」を考えて借りる。
私は、その方がずっと大事だと思っています。
街の将来性と、目の前の採算
高輪ゲートウェイは、 これからも楽しみな街です。
田町・芝浦から高輪ゲートウェイ、 そして品川まで。
これから人の流れがどう変わるのか。
私たちも注目しています。
ただ、将来性だけでは家賃は払えない
今回、 現地を歩いて一番考えたのはここでした。
街の将来性は魅力です。
でも、
「高輪ゲートウェイはこれから伸びる。」
それだけで、 12坪・約50万円の店舗を借りるのは 少し違うと思います。
この場所で、
誰に。
何を。
いくらで。
一日に何人。
何年続けるのか。
そこまで考えて、
となったときに、 初めて物件の魅力が商売の魅力に変わります。
店舗は、物件から始めない
今回も、良い場所でした。
だからこそ、
「良い場所ですね。申し込みましょう。」
では終わらせたくありません。
約12坪。
賃料約50万円。
高輪ゲートウェイと泉岳寺の間。
これから大きく変わる街。
その条件を全部並べたあとで、 聞きたいことがあります。
ここで、どんな商売をしますか。
その答えによって、
この50万円は高くもなるし、
払う意味のある50万円にもなる。
店舗探しは、 そこからだと思っています。
その店の話、聞かせてください。
物件を見る前でも構いません。
「こういう店をやりたい。」
「この家賃で本当に成り立つのか。」
「高輪ゲートウェイでやる意味があるのか。」
そんなところから、お話を伺います。
30分くらい、商売の話をしませんか。
田町芝浦サロン
9:00〜20:00
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。
海外から、時差に合わせても。
ご来店は、ご希望のときだけで。
店舗は、物件から始めない。
先に、商売のお話を。
