この店、結局いくらかかる？

募集図面には「賃料30万円」と書かれている。

けれど、30万円で店を始められるわけではありません。

店舗では毎月の家賃だけを見るのではなく、 物件を契約してから、実際に店を開けるまでにいくらの現金が必要になるのか を最初に考える必要があります。

特に店舗では、契約した翌日から営業できるケースばかりではありません。

設計をする。
内装を決める。
工事をする。
設備を入れる。
必要な届出や確認をする。
スタッフを採用する。
開業準備をする。

その間にも家賃は発生します。

例えば工事と準備に3か月かかるのであれば、その3か月分の家賃も実質的には開業投資の一部です。

見るべきなのは「家賃」ではなく、
オープンするまでに出ていく現金です。

資金は「いくらあるか」だけではなく、「いつ使えるか」。

次に考えたいのが、資金調達です。

自己資金だけで出店するのか。
既存の借入枠を使うのか。
新たに金融機関から融資を受けるのか。

ここで意外と重要なのが、 資金の金額だけではなく、資金を使える時期です。

新規融資の場合、申込みをしたからといって、すぐに資金が入ってくるわけではありません。

事業計画を作り、必要書類を提出し、審査を受け、承認され、実際に融資が実行されるまでには時間がかかります。

ところが、良い物件が見つかったとき、貸主側がその融資実行まで待ってくれるとは限りません。

物件へ申込みを入れる。
入居審査が通る。
契約日が決まる。
保証金や契約金の支払いが必要になる。

しかし、その時点ではまだ融資が実行されていない。

これはテナントでは現実に起こります。

「3,000万円の融資が受けられる予定です」

それだけでは、まだ十分ではありません。

その3,000万円はいつ使えるのか。
それまで貸主は待ってくれるのか。
待ってもらえない場合、契約金を一時的に自己資金で用意できるのか。

物件の時間軸と、資金調達の時間軸を合わせる。

ここまでが、店舗の資金計画だと考えています。

そして、店を作ることにお金を使い切らない。

もう一つ大切なのが、開業後の運転資金です。

出店準備をしていると、どうしても「良い店を作ること」に気持ちが向きます。

内装をもう少し良くしたい。
厨房はこちらにしたい。
家具も妥協したくない。

その気持ちはよく分かります。

でも、店は完成した日に終わるのではありません。

その日から商売が始まります。

開業した翌月から予定通りの売上になる保証はありません。

認知されるまで時間がかかるかもしれない。
広告費が必要になるかもしれない。
スタッフを増やすかもしれない。
設備の追加が必要になるかもしれない。

だから、 開業にいくら使えるかと同じくらい、開業後にいくら残せるか を考えます。

この店、本当にできる？

募集図面に「飲食相談可」と書かれている。

それでも、 あなたがやりたい飲食店ができるとは限りません。

カフェ、寿司、焼鳥、焼肉、ラーメン。

同じ「飲食店」でも必要な設備は大きく違います。

工事をすれば解決できることもあります。

しかし、建物の構造や管理上の理由から、工事そのものができないこともあります。

そして工事で解決できるとしても、次に出てくるのが費用です。

できるか。
そして、できるなら、いくらかかるか。

この二つは、切り離して考えることができません。

テナントは、教科書通りにいかない。

そして、店舗を扱ううえで難しいのがここです。

必要事項をチェックして、すべて○か×かで答えられる。

実際のテナントは、そこまで単純ではありません。

店舗には業種によって、さまざまな行政上の手続きや許認可が関係します。

保健所。消防。建築。用途。
業態によっては警察や、その他の行政機関が関係する場合もあります。

一方で、実際の街に建っている建物は、すべてが現在の教科書通りの状態で存在しているわけではありません。

古い建物もあります。
途中で用途や使われ方が変わった建物もあります。
何代にもわたって店舗が入れ替わってきた区画もあります。

消防設備一つを取っても同じです。

例えば自動火災報知設備が見当たらない。

それだけを見て、 「付いていないから、この建物は直ちに法令違反だ」 と現場を確認せず単純に結論を出せるとは限りません。

建物の規模、用途、構造、収容人員、既存設備、これまでの経緯などによって、確認すべきことがあります。

そして、その判断を不動産会社だけでするものでもありません。

反対に、 「前の店も営業していたから大丈夫でしょう」 という判断も危険です。

前のテナントと今回では業態が違うかもしれない。
内装計画が違うかもしれない。
収容人数が変わるかもしれない。
今回の営業内容では、新たな設備、届出、許可が必要になるかもしれません。

現実には、許認可をすべて終えてから契約できるわけでもない。

理屈だけなら、

必要な許認可をすべて確認する。
融資も確定させる。
内装計画も確定させる。
営業できることを確認する。
それから物件を契約する。

その方が安全に見えます。

しかし実務では、すべてをその順番で進められるとは限りません。

物件が具体的に決まらなければ進めにくい確認もあります。

内装計画が固まらなければ判断できない事項もあります。

融資にも時間がかかります。

一方で、貸主はすべての確認が終わるまで、いつまでも物件を押さえてくれるとは限りません。

実際の街を見れば、必要な許認可や確認を十分に行わないまま商売を始めているケースが存在することも事実です。

だからといって、 「あの店も営業しているから、自分も大丈夫」 とは考えません。

反対に、教科書と少し違って見えるからといって、 「この物件では絶対にできない」 とも簡単には決めません。

だから、一つの方向からではなく重層的に見る。

物件を見る。
事業内容を聞く。
募集条件を確認する。
貸主や管理会社に確認する。
図面と既存設備を見る。
必要なら、内装会社、設計者、設備会社と相談する。
行政への事前相談が必要なら、それも考える。
そして資金調達の進捗も見る。

一つの方向からではなく、 複数の情報を重ねながら判断していく。

不動産会社は行政ではありません。

設計者でも、消防設備業者でもありません。

すべてを不動産会社だけで判断することはできません。

誰に、何を、いつ確認する必要があるのか。

そこまで整理して、お客様と一緒に進める。

これがテナントでは大切だと考えています。

「できます」と簡単に言わない。

「ここで飲食店できますか？」
「この設備で大丈夫ですか？」
「許可は取れますか？」

お客様からすれば、その場で「大丈夫です」と答えてほしいと思います。

そして、契約を進めたいだけなら「たぶん大丈夫でしょう」と答えた方が話は早い。

でも、本当に調べなければ分からないことがあります。

だからといって、 「不動産会社では分からないので、ご自身で確認してください」 と全部をお客様に投げるのも、私たちの考えるプロの仕事ではありません。

分からなければ調べる。

私たちだけで判断できないなら、判断できるところにつなぐ。

できること。
できないこと。
まだ分からないこと。

これを分けて、お客様と共有しながら進めます。

できる。でも、この家賃で商売になる？

物件として使えることが分かった。

次に考えたいのが、 そこで商売が成立するのかです。

「店舗の家賃は売上の10％程度まで」 という目安を聞くことがあります。

もちろん、一つの考え方ではあります。

しかし、それだけで物件を決めることはできません。

飲食店と美容室では原価率が違います。

クリニックとも、物販とも違います。

同じ飲食店でも、客単価1,000円の店と2万円の店では、必要な席数、回転数、立地、スタッフ数まで変わります。

大切なのは、 家賃が高いか安いかではありません。

この家賃を払って、
必要な利益を残せるのか。

そこから逆算して物件を見ます。

「やりたい店」と「続けられる店」は違う。

店舗の相談では、夢のある話をたくさん伺います。

こんな内装にしたい。
こんな料理を出したい。
こういうお客様に来てもらいたい。
こういう店があったら面白い。

その話を聞くのは、私たちも好きです。

ただ、一度だけ現実に戻ります。

夢を語ることそのものが楽しくなり、いつの間にか「店を持つこと」が目的になってしまうことは意外とあります。

誰がお金を払うのか。
なぜ、その店を選ぶのか。
一日に何人必要なのか。
月に何日営業するのか。
その売上で家賃、人件費、原価、広告費を払い、最後に利益が残るのか。

ここまで考えて、夢が事業になります。

夢を否定したいわけではありません。

むしろ、 その夢を、現実に続けられる形にしたい。

そのために数字を見ます。

新しい商売である必要はない。

「今までにない店をやりたい」

そんな相談もあります。

もちろん、新しい発想には魅力があります。

でも、商売は新しければ成功するわけではありません。

何十年も前からある業態でも、毎日お客様が来て利益が残るなら、立派な商売です。

反対に、誰も見たことのない斬新なアイデアでも、お客様がお金を払わなければ事業にはなりません。

新しいかどうかより、
商売として成立するか。

誰が来るのか。
なぜ来るのか。
いくら払うのか。
そして、もう一度来る理由があるのか。

店舗では、こちらの方がずっと重要です。

プロの仕事は、集客の答えではない。

ここは、商売を始めるうえで絶対に間違えてはいけないところだと思っています。

プロの仕事を提供することは、商売をするうえで最低条件です。

飲食店なら、料理がおいしい。

美容室なら、きちんと技術がある。

士業なら、正確な仕事をする。

不動産会社なら、お客様に合った物件を探し、必要なことを調べ、説明し、契約まで責任を持って進める。

お金をいただく以上、本来は当たり前のことです。

ただ、不動産業界について言えば、その「当たり前」が必ずしも徹底されていない会社が少なからずあることも、現場にいる私たちは感じています。

物件を紹介する。
内見する。
申込みを取る。
契約する。

それだけなら、仕事は進みます。

でも、店舗ではそれだけでは足りません。

その物件で本当に目的の商売ができるのか。

設備は足りるのか。

契約条件に問題はないのか。

行政上の確認は必要なのか。

融資と契約のタイミングは合うのか。

退去するときにはどうなるのか。

そこまで見ることが、店舗を扱う不動産会社の仕事だと考えています。

でも、プロだからお客様が来るわけではない。

ここを混同してはいけません。

料理がおいしい。

それは飲食店として大切です。

しかし、おいしい料理を作れば自動的にお客様が集まるわけではありません。

そして一度来てくれたお客様が、そのまま固定客になるとも限りません。

不動産会社も同じです。

良い物件を提案する。
しっかり調査する。
丁寧に契約する。

それだけで新しいお客様から選ばれるわけではありません。

商売には、

なぜ、この店なのか。
なぜ、この人なのか。

という理由が必要です。

商品かもしれない。
人柄かもしれない。
価格、世界観、接客、専門性、発信力、立地かもしれない。
あるいは、他では得られない体験かもしれません。

何でもいい。

ただ、 腕があることと、選ばれる理由があることは別です。

さらに、 選ばれる理由と、もう一度来てもらう理由も別です。

最初のお客様を集める。

来てくれたお客様に満足してもらう。

もう一度来てもらう。

そして、 「あの店がいい」 「あの人にお願いしたい」 と思ってもらう。

ここまでできて、商売は強くなっていきます。

プロの仕事は、集客の答えではない。
でも、プロの仕事がなければ、商売の土台そのものがない。

では、プロの仕事をしない不動産会社に任せるとどうなる？

住宅でも調査は重要です。

ただ、店舗の場合、一つの見落としが事業そのものに影響することがあります。

契約してから、 「この設備では営業できない」 と分かる。

一つひとつは、小さな確認事項に見えるかもしれません。

しかし店舗では、それが数百万円の追加投資になったり、開業を何か月も遅らせたり、事業計画そのものを変えてしまうことがあります。

一番避けたいのは、
お金をかけて借りたのに、
思い描いた店そのものができないこと。

「条件に合う物件がありました」 だけでは足りません。

この物件で、この人が、この商売を本当にできるのか。

契約する前に、できる限りそこまで確認する。

それが、テナント仲介におけるプロの仕事だと考えています。

いくら投じて、何年で取り戻す？

店づくりが始まると、金額の感覚は少しずつ変わっていきます。

内装をもう少し良くしたい。
厨房はこちらがいい。
家具にもこだわりたい。
設備も追加したい。

100万円、200万円という追加が重なり、気がつけば当初予算を大きく超えている。

珍しいことではありません。

だから一度、 この店に総額いくら投資するのか を出します。

保証金。
内装。
設備。
厨房。
什器。
設計。
開業までに発生する家賃。
その他の開業費用。

そして、もう一つ。

そのお金を、何年で取り戻すのか。

減価償却と、投資回収は分けて考える。

設備や内装には会計上の減価償却があります。

ただ、経営者として考えるなら、 「何年で償却するか」と 「投じた現金を何年で取り戻すか」 は別に考えたいところです。

例えば3,000万円を投じる。

その3,000万円を、この事業から何年で回収するのか。

3年なのか。
5年なのか。
10年なのか。

もちろん、業種や事業内容によって違います。

それでも通常の収益事業として出店するのであれば、 できれば最長でも5年程度で投資額を回収できるか を一つの目線にしたいと考えています。

売上が大きいことと、投資として成功していることは同じではありません。

店が賑わっていることと、投じた資金を回収できていることも同じではありません。

いくら売れるかだけではなく、
いくら投じて、いつ戻ってくるのか。

もし、やめることになったらいくらかかる？

店舗を借りる前に、撤退の話をする。

少し縁起が悪く聞こえるかもしれません。

しかし、経営では出口を考えておくことも大切です。

居抜きで借りた物件でも、退去時にはスケルトン返しを求められる契約があります。

また、閉店を決めたからといって、その日から家賃が止まるわけではありません。

6か月前解約などの契約であれば、営業をやめたあとも家賃負担が続く可能性があります。

造作や設備を、そのまま次の借主へ引き継げるとも限りません。

入口で安く見えた物件が、 出口まで含めると高い物件だった ということもあります。

借りるときだけではなく、
やめるときまで見る。

撤退時の費用まで含めて、一つの投資として考えます。

ただし、すべての店を「利益」だけでは見ない。

ここまで、収支や投資回収についてかなり現実的な話をしてきました。

ただ、実際の出店相談では、もう一つ重要なことがあります。

すべての人が、店舗単体の利益だけを目的に店を持つわけではありません。

現実の出店理由は、もっと多様です。

そうなると、 「この店舗単体でいくら儲かるか」 だけでは判断できません。

例えば店舗単体では赤字でも、その店舗が会社全体にそれ以上の広告・ブランド効果をもたらすのであれば、会社全体では合理的な投資かもしれません。

趣味として持つのであれば、投資回収率より、 その楽しみに年間いくらまで使えるのか を決めた方が正しい場合もあります。

利益なのか。
ブランドなのか。
広告なのか。
楽しみなのか。
別事業への効果なのか。
誰かのためなのか。

目的が変われば、正しい家賃も、正しい投資額も、正しい回収期間も変わります。

すべての出店を、
同じ物差しで測る必要はありません。

テナントを「不動産」ではなく「経営」として見る。

一般的な仲介業務では、物件をご紹介し、内見し、条件を調整し、契約する。

もちろん、それも大切な仕事です。

ただ、店舗では、 契約したところから商売が始まります。

だから私たちは、物件だけを切り離して考えません。

資金。物件。設備。行政。事業。人。集客。投資。出口。

そして、その店を持つ目的。

一つだけを見るのではなく、それぞれを重ねて見ます。

「この物件を借りられるか」ではなく、
「それでも、この物件を借りるべきか。」

そこまで一緒に考えます。

田町・芝浦から、東京・首都圏へ。

blue bloodedは田町・芝浦を拠点に、店舗、オフィス、事業用不動産をご紹介しています。

港区・中央区・品川区などの都心部から、東京23区、神奈川、埼玉、千葉へ。

案件によっては、その先まで。

店舗の場合、 「駅前だから良い」 「人通りが多いから良い」 とも限りません。

予約型の店舗なら、駅から少し離れていても成立するかもしれない。

高単価店なら、人通りの多さより、その街にいる人や目的来店のしやすさが重要かもしれない。

テイクアウト主体なら、また違います。

オフィスなら、採用や取引先からのアクセスも関係します。

商売によって、良い場所は変わります。

これまでにお手伝いした店舗・事業用不動産

店舗探しでは、図面だけでは分からないことがあります。

そして実際に物件を探し、契約し、店が始まってから初めて見えてくることもあります。

私たちが店舗についてここまで細かく考えるのは、 実際の店舗・事業用不動産を扱ってきたからでもあります。

テナント仲介は、空いている物件を紹介する仕事ではない。

良い物件を見つける。

それは、不動産会社として最低限の仕事です。

でも、その先があります。

その物件で、本当に商売ができるのか。

資金は間に合うのか。

許認可はどうなのか。

設備は足りるのか。

いくら投資するのか。

何年で回収するのか。

撤退するとしたら、いくらかかるのか。

そして、プロとして良い仕事をすることは大前提として、 どうやってお客様に知ってもらい、なぜ選んでもらい、なぜもう一度来てもらうのか。

さらに、そもそも何のために、その店を持つのか。

そこまで考えて、初めて 「この物件を借りる」 という判断ができると思っています。

そこまで一緒に考える仕事です。