事務所を借りたい。ただし、数ヶ月だけ。

こうしたご相談は、一般的な物件検索ではほとんど答えが見つかりません。掲載されている事業用物件の多くは、2年契約が前提だからです。

選挙事務所、期間限定のプロジェクトオフィス、催事や展示のスペース、繁忙期だけの臨時拠点。短期で、しかも通常とは違う使い方をする物件探しには、別の進め方があります。

なぜ短期は嫌われるのか

貸主の立場で考えると、理由ははっきりしています。

事業用の賃貸借は、入退去のたびにコストが発生します。募集の手間、内装の原状回復、空室期間の家賃損失。2年で回収する前提のものが数ヶ月で終われば、割に合いません。

さらに短期利用では、次のような懸念が加わります。

• 原状回復が確実に行われるか
• 短期間に集中する人の出入りが、他のテナントや近隣に影響しないか
• 看板やのぼりの掲出で、建物の見え方が変わらないか
• 退去後、すぐに次の借り手が見つかるか

つまり断られるのは、借り手側に問題があるからではありません。貸主にとって利点が見えないからです。ならば、利点が見える形にすれば話は変わります。

受け入れられやすい物件の条件

短期を前向きに検討してもらえるのは、こういう物件です。

1. 空室期間が長い
半年、一年と決まっていない区画は、数ヶ月でも埋まるなら貸主に利益があります。物件検索サイトに長く出ている物件は、実は候補になります。

2. 建替え・大規模改修が決まっている
取り壊しや改修まで期間がある建物は、長期の借り手を入れられません。短期利用と利害が一致します。

3. 定期借家契約で募集されている
定期建物賃貸借は、期間が満了すれば契約が終了する契約形態です。貸主にとって「必ず返ってくる」ことが確定しているため、短期でも話が進みやすくなります。短期を希望する場合、まずこの形態を探すのが近道です。

4. 居抜きで、原状回復の負担が小さい
内装をほとんど変えずに使えるなら、貸主の不安は大きく減ります。

交渉で先に決めておくこと

短期利用は、後から揉めやすい項目が決まっています。契約前に文面で確定させてください。

短期契約では、賃料が相場より高めに設定されるのが通常です。貸主が回収期間の短さを補うためで、これ自体は不当なものではありません。総額でいくらかかるかを、最初に把握しておくことが重要です。

今回のご相談は、少し変わった入り口でした。お客様の中では、購入する物件がすでに決まっていたのです。

熊本市中央区の新築戸建て。ご本人が現地を見て、間取りも設備も納得されていました。それでも当社にご相談をいただいた理由は、ひとつです。融資が通るかどうか、確信が持てなかったから。

物件が決まっていても、買えるとは限らない

不動産の購入は、良い物件を見つけた時点では半分も終わっていません。むしろ、そこからが本番です。

住宅ローンの審査は、金融機関ごとに見る箇所が違います。同じお客様・同じ物件でも、A行では否決、B行では満額承認ということが実際に起こります。年収や勤続年数といった分かりやすい項目だけでなく、ざまざまな観点が判断を分けることもあります。

今回のケースで最も難しかったのは、まさにこの部分でした。

当社が行ったこと

1. お客様の状況を、金融機関の目線で整理する
   提出できる資料を洗い出し、審査で不利に見えかねない点を先に把握しました。後から出てくると印象が悪くなる要素は、最初に説明を添えて出すのが鉄則です。
2. 複数の金融機関に、順序を考えて打診する

横浜市泉区中田東。全室個室制のリラクゼーションサロン「asian relaxation villa 横浜中田店」の出店を、物件探しから契約までお手伝いしました。

事業用の物件探しは、住まい探しとは別の競技です。条件の良い物件を見つけることより、その物件で自分の商売が認められるかのほうが、はるかに大きな壁になります。

リラクゼーション業が直面する壁

マッサージ・リラクゼーション業は、貸主から敬遠されやすい業種のひとつです。理由はいくつかあります。

• 個室を設ける必要があり、内装工事の規模が大きくなる
• 業種のイメージから、他のテナントや近隣への影響を懸念される
• 給排水・電気容量など、設備面の要求が一般的な物販店より高い
• 
  

条件面では合意できていても、業種を伝えた段階で断られる。これは珍しいことではありません。

当社が行ったこと

1. 業種を先に開示して探す

物件を押さえてから業種を伝えると、そこまでの時間が無駄になります。当社は最初の照会段階で業種と営業形態を明示し、可否をはっきりさせてから話を進めました。候補は減りますが、結果的に早く着地します。

2. 事業の実態を、貸主に伝わる形で示す

「リラクゼーション店」という言葉だけでは、貸主は判断できません。全室個室制であること、営業時間が10時から20時であること、既存店舗の運営実績があること——フランチャイズ——こうした情報を整理し、懸念に先回りして説明しました。

貸主が心配しているのは業種そのものではなく、その業種の中の何なのか。そこを特定できれば、対話は成立します。

3. 立地の判断

中田東3丁目は駅からの距離3分、幹線沿いという立地です。リラクゼーション業は、繁華街の一等地より、生活圏に根ざした場所のほうが回転する業態です。賃料の高い場所を勧めるのが仲介の仕事ではありません。

4. 契約条件の詰め

事業用の賃貸借は、住居用と違い交渉の余地が大きい部分です。

このあたりは、後から揉めやすい箇所を先につぶしておきました。

現在の店舗

asian relaxation villa 横浜中田店は、現在も営業中です。

神奈川県横浜市泉区中田東3丁目22番1号
営業時間 10:00〜20:00（年末年始のみ休業）
TEL 045-719-5271

お客様が事業を続けられていることが、この仕事の結果です。

なぜ港区の会社が、横浜の事業用物件を扱うのか

当社は東京都港区芝浦に拠点を置いています。前期のご成約29件のうち、41.4%が事業用でした。エリアは東京に限らず、横浜、熊本と、ご縁のある場所でお受けしています。

事業用物件の難しさは、地域の情報量よりも、貸主との交渉と条件の組み立てにあります。だからこそ、拠点から離れた場所でも成立します。

同じような状況の方へ

• 業種を伝えると断られてしまう
• 法人設立から間もなく、審査が通るか不安
• 居抜きとスケルトン、どちらで探すべきか決めきれない
• 初出店で、契約条件のどこを見ればいいか分からない

こうしたご相談を、事業用では最も多くいただきます。物件情報より先に、まず何が壁になりそうかを整理するところからお受けします。

ご相談は無料です。完全予約制のため、お電話またはLINEでご連絡ください。
0120-238-760／営業時間 10:00〜19:00

株式会社blueblooded｜東京都知事免許(1)第108196号｜東京都港区芝浦3-17-11 天翔田町ビル