テナント・事業用物件／つつじヶ丘

物件だけでなく、
事業計画から。

本日は、京王線つつじヶ丘まで、テナントのご案内に伺いました。今回のお客様が始めようとしているのは、居酒屋です。物件を探すだけなら、それほど複雑な話ではなかったかもしれません。けれど、お話を聞いていくと、今回本当に考えるべきことは、物件の少し手前にありました。

この方なら、商売になるんじゃないか。

最初にお話を伺ったとき、私はそう感じました。

今回のお客様は、この地域に根差していて、知り合いも多い。お話をしていても、自分の店を始めることへの勢いがあります。

そして、やろうとしているのは居酒屋です。

今まで誰も考えたことのない、新しいビジネスモデルではありません。でも、私はそこを問題だとは思いませんでした。

新しい商売である必要はない。
商売として、成立すればいい。

商売は、
「何をやるか」だけではない。

店舗のご相談では、ときどき「今までにない店をやりたい」という話を伺います。

もちろん、新しい発想には魅力があります。

でも、新しいから商売になるわけではありません。反対に、昔からある商売だから難しいとも限りません。

居酒屋は、昔からある商売です。競合もたくさんあります。

それでも、その街に知り合いがいる。本人に勢いがある。来てくれそうなお客様の顔がある程度見えている。そして、本人自身が店に立つ。

そういうものも、立派な事業の強みだと思っています。

誰がやるのか。
誰がお客様になるのか。
なぜ、その店に来てくれるのか。

商売を見るとき、私はこのあたりもかなり気にします。

今回については、少なくとも「誰がお客様になるのか、まったく見えない」という事業ではありませんでした。

だから、物件を探す。

どんな商売をするのかが見えてくれば、次に必要な物件も見えてきます。

どのくらいの広さが必要なのか。家賃はいくらまで払えるのか。駅からの距離をどこまで許容できるのか。必要な厨房や設備は入るのか。営業時間に問題はないのか。

商売が先にあって、その商売に合う物件を探す。

店舗も、物件から始めない。
先に、商売のお話を。

ところが、問題は、
物件ではありませんでした。

話を進めていくと、一つ大きな問題が出てきました。

資金調達です。

居酒屋を始めるには、物件を借りるお金だけでは足りません。

保証金や契約金。内装。厨房。設備。什器。開業準備。そして、店を開けたあとに必要になる運転資金。

今回のお客様も、融資を利用する必要がありました。

ただ、その融資が簡単ではありませんでした。

そして、もう一つ。
「事業計画書を作れない」

融資の話をしていると、お客様から、「事業計画書を作れない」という話が出てきました。

店をやりたい。商売への勢いもある。地元とのつながりもある。

でも、それを金融機関に説明するための書類にできない。

それだけで、話が前へ進まなくなっていました。

BUSINESS PLAN

では、作りましょう。

そこで今回は、私が事業計画書を作ることにしました。

もちろん、不動産会社がすべてのお客様の事業計画書を作るわけではありません。

でも、この方には商売を始めようとする力がある。地元とのつながりもある。居酒屋という商売そのものにも、無理があるとは感じませんでした。

それなのに、「事業計画書を作れない」というところで止まっている。

それなら、私がお手伝いできるところです。

頭の中にある商売を、
数字と言葉にする。

私は、不動産の仕事に入る前、長く金融の仕事をしていました。

ですから、今回のような場面では、以前の経験が役に立ちます。

どんな店にするのか。客単価はいくらなのか。一日に何人のお客様を想定するのか。何日営業するのか。売上はいくらになるのか。

原価はいくらか。人件費はいくらか。家賃はいくらか。水道光熱費はいくらか。借入はいくら必要なのか。その返済をしながら、商売を続けられるのか。

お客様から一つずつ話を聞きながら整理していきます。

頭の中にある商売を、金融機関にも伝わる数字と言葉にしていく。

ただ、融資を通すためだけの数字にはしません。

事業計画書は、金融機関へ提出するためだけの紙ではないと思っています。

売上を大きく見せればいいわけでもありません。都合のいい数字を並べればいいわけでもありません。

本当にその売上を作れるのか。
その家賃を払えるのか。
借入を返しながら、商売を続けられるのか。

むしろ、そこを本人と一緒に確認するためのものです。

物件を紹介するだけなら、
ここまでする必要はありません。

条件を聞いて、物件を探す。

内見して、申込みを入れて、契約する。

不動産会社の仕事をそこまでと考えるなら、事業計画書まで作る必要はありません。

でも、私たちが探したいのは、単に「契約できる物件」ではありません。

その方が、その場所で、本当に商売を始められる物件。

この方なら、商売になると思った。

だから、物件を探した。
融資が壁になれば、資金を考えた。
事業計画書が必要なら、一緒に作った。

不動産会社の仕事が、どこまでなのか。

その線を先に引く必要はないと思っています。

お客様が店を始めるために、私たちにできることがあるなら、 そこまでやる。

そして今日は、つつじヶ丘へ。

私たちの拠点は田町・芝浦ですが、テナントの場合、商売によって「良い場所」は変わります。