東京の店舗・テナント仲介｜物件探し・融資・事業計画・出店まで伴走
店舗は、物件から始めない。
先に、商売のお話を。
東京・一都三県の店舗・テナント仲介。
物件を探す前に、
どんな商売をしたいのか。
誰に来てほしいのか。
いくら投資できるのか。
まず、その話を聞かせてください。
物件より先に、
その人と、その商売を見る。
店舗を探すとき、 最初に聞くのは家賃や広さだけではありません。
どんな店をやりたいのか。
誰がお客様になるのか。
その商品や技術で、 本当にお金を払ってもらえるのか。
自己資金なのか。 融資なのか。
何年くらい続けるつもりなのか。
そして、 その店を持つことで何を得たいのか。
店舗仲介は、
空いている物件を紹介する仕事だけではありません。
その商売に合う場所を探し、 契約する前に考えるべきことを整理し、 必要な確認を重ねる。
私たちは、 そこまで含めて店舗・テナント仲介だと考えています。
まず見るのは、
「その商売が成立するか」。
新しいビジネスだから良いとは限りません。
反対に、 昔からある商売だから悪いわけでもありません。
居酒屋でも。 カフェでも。 ケーキ店でも。 美容サロンでも。 パーソナルジムでも。
大切なのは、 誰が、誰に、何を提供し、 どうやってお客様に選ばれるのか。
料理がおいしい。 技術がある。 サービスが良い。
もちろん大切です。
でも、 プロとしてきちんとした仕事を提供することと、 その店にお客様が来ることは別の話です。
どうやって知ってもらうのか。
何を理由に選んでもらうのか。
なぜ、もう一度来てもらえるのか。
プロの仕事は、集客の答えではない。
でも、プロの仕事がなければ、
商売の土台そのものがない。
この方なら、商売になると思った。
つつじヶ丘で居酒屋を始めるお客様は、 地元とのつながりがあり、 知り合いも多く、 何より商売を始める勢いがありました。
居酒屋という業態そのものは、 決して新しいビジネスではありません。
でも、 誰がやるのか。 誰が来てくれそうなのか。
そこを見ると、 商売としての輪郭は見えていました。
一方で課題になったのが資金調達です。 さらに事業計画書を作ることが難しかったため、 この案件では事業計画書の作成までお手伝いしました。
新しい商売である必要はない。
商売として成立すればいい。
事業計画書より先に、
その人を見ることもある。
商売は、 Excelだけではできません。
本人に魅力があるか。
その仕事をきちんと提供できるか。
お客様との関係をつくれるか。
事業を回していく最低限の力があるか。
数字だけを見ると普通でも、 「この人にはお客様が付くだろう」 と感じる方がいます。
逆に、 きれいな事業計画書があっても、 実際に誰がお客様になるのか見えないケースもあります。
そして、人を見る。
料理が上手いことと、
店が続くことは、別の話。
築地で飲食店を考えていた女性は、 ご自身の料理に自信を持っていました。
人柄にも魅力がありました。
これは、 商売を始めるうえで大きな強みです。
ただ、 家で料理を食べた人から 「おいしい」と言ってもらえることと、 お客様がお金を払い、 何度も店に来てくれることは別です。
店になれば、 家賃、原価、人件費、客単価、 客数、設備、集客まで考えなければなりません。
「おいしいと言ってくれる人」と、
「お金を払って何度も来てくれる人」は違う。
家賃より先に、
全部でいくら出ていくのか。
家賃30万円の物件だから、 30万円あれば店を借りられるわけではありません。
- 保証金・敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 保証会社
- 前家賃
- 造作譲渡
- 内装
- 厨房・空調
- 電気・ガス・給排水
- ダクト
- 看板・什器
- 開業までに発生する家賃
さらに、 店を開いた瞬間から 売上が安定する保証もありません。
オープンするまでに、いくら出ていくか。
オープンしたあとに、いくら残っているか。
初期費用、投資回収、運転資金、 撤退費用までの詳しい考え方は、 店舗・テナント完全ガイドにまとめています。
融資は、金額だけではなく、
時間を見る。
自己資金だけで始めるのか。
新規融資を利用するのか。
融資を使うのであれば、 「いくら借りられるか」だけではなく、 いつ資金を使えるのかが重要です。
良い物件が見つかっても、 貸主が融資実行まで待ってくれるとは限りません。
融資の時間を合わせる。
店舗では、 ここが非常に実務的な問題になります。
良さそうな物件と、
商売に合う物件は違う。
駅に近い。
人通りが多い。
内装がきれい。
家賃が予算内。
それでも、 その商売に合うとは限りません。
商売によっては、 駅前より住宅地がいいこともあります。
一階より、 家賃の低い空中階の方が成立することもあります。
反対に、 目的来店が弱い商売で空中階を選べば、 集客に苦労するかもしれません。
「良い物件」を探すのではなく、
「その商売に合う物件」を探す。
何件も見て、
ようやく決まる店もある。
平和島でパーソナルジムを始めるお客様とは、 多くの物件を内見しました。
条件に入る物件が出たから、 すぐ決める。
そういう探し方ではありませんでした。
場所、家賃、広さ、使いやすさ。 それぞれを見ながら、 最終的に出店物件を選びました。
開業前の段階で、 すでにお問い合わせも入っていると伺っていました。
良さそうな物件と、
商売に合う物件は、必ずしも同じではない。
「飲食可」だけでは、
店は決められない。
電気容量。
ガス。
給排水。
ダクト。
空調。
厨房。
消防設備。
看板。
営業時間。
建物側の使用条件。
業種や建物によっては、 行政や消防などへの確認も必要になります。
できない。
まだ分からない。
「まだ分からない」のであれば、 誰に確認すれば分かるのかを整理します。
不動産会社が、 行政や設計者、消防設備業者の代わりに 最終判断するわけではありません。
しかし、 「専門外なので、ご自身で確認してください」 だけでも足りないと思っています。
誰に、何を、いつ確認するのか。
そこまで含めて整理します。
厨房が完成するまで、
こんなに大変だとは思わなかった。
フレンチレストランのお手伝いでは、 厨房や消防設備などの確認に苦労しました。
「飲食ができる物件」と、 「自分が考えている飲食店を作れる物件」は 同じではありません。
設備について確認し、 工事を進め、 最終的に厨房は完成しました。
ただ、 店を作ることと、 その後の商売が思い通りにいくことも別です。
その後の商売は、 思うようにはいきませんでした。
店を作れることと、
商売が続くことも、また別。
不動産会社の確認不足で、
商売以前の問題をつくらない。
店舗仲介では、 物件を正しく調べることは最低限です。
その最低限ができていないと、 あとから大きな問題になることがあります。
- 必要な設備が足りない
- 予定していたダクト工事ができない
- 看板や営業時間に制約がある
- 追加工事が必要になる
- 開業が遅れ、その間も家賃が発生する
- 融資と契約の時間が合わない
- 原状回復条件を後から知る
最も避けたいのは、
思い描いていた店そのものができないこと。
ほぼ決まっていた。
それでも、最後に止まった。
新宿御苑周辺で、 事務所・テナント契約を進めた案件があります。
審査も進み、 契約書も準備され、 入金まで進んでいました。
ところが、 最後の段階で消防設備について 追加確認が必要になりました。
私もお客様と一緒に消防署まで行きました。
店舗・事務所では、 「必要です」と 「必要になる可能性があります」は、 同じ言葉ではありません。
何を確認するのか。 誰に確認するのか。 そして、いつ確認するのか。
その伝わり方も含め、 最終的に出店計画は止まりました。
確認内容だけではなく、
確認する順番も、店舗では重要です。
いくら使って、
何年で取り戻すのか。
店舗では、 内装や設備に大きなお金を使うことがあります。
その投資を、 何年で取り戻すつもりなのか。
減価償却と投資回収は、 同じ話ではありません。
会計上何年で償却するかとは別に、 実際に投じた現金を何年で回収できるのかを見ます。
blue bloodedでは一つの目線として、 できれば5年以内に投資を回収できるか を考えます。
もちろん、 業態や目的によって判断は変わります。
店を開く力と、
店を続ける力は少し違う。
出店できた。
そこで終わりではありません。
お客様の反応を見る。
競合を見る。
新しいサービスを考える。
価格を考える。
見せ方を変える。
商売は、 開業した後も変わり続けます。
うまくいっていても、
改善する。
横浜でリラクゼーションサロンを始めたお客様とは、 開業後もご縁が続いています。
現在も商売を続けており、 私も時々一緒にお酒を飲む関係です。
印象的なのは、 うまくいっているからといって 何もしない方ではないこと。
常に市場を見て、 商売を良くしようとしています。
店を開くことがゴールではない。
そこから、商売が始まる。
商売は、
形を変えてもいい。
お菓子教室・ケーキ店のお客様は、 開業後、さまざまに形を変えながら 商売を続けています。
最初に決めた形だけを、 永遠に守る必要はありません。
実際のお客様を見る。
市場を見る。
自分のできることを見る。
その結果、 形を変えることもあります。
続けるために、変える。
それも、経営だと思います。
店舗単体の利益だけが、
出店理由とは限らない。
店を持つ理由は、 人によって違います。
- 店舗単体で利益を出したい
- 会社の広告宣伝として使いたい
- ブランドの拠点を持ちたい
- ショールームとして使いたい
- 本業との相乗効果をつくりたい
- 趣味やライフワークとして持ちたい
- 税務・経営上の目的を含めて考えたい
何を得たいのですか。
目的が変われば、 適正な家賃も、 投資額も、 回収期間も変わります。
すべての店を、
同じ物差しで測らない。
契約することを、
ゴールにしない。
進める理由があれば、 進めます。
見送る理由があれば、 見送ります。
一つの物件を見送り、 別の場所で店を始めることもあります。
そして、 商売そのものを考え直した結果、 出店自体を見送るケースもあります。
「借りるべき」は違う。
借りなかった物件にも、
意味がある。
あるお客様とは、 最初に西永福で店舗を検討しました。
ただ、 急行が止まらないこと。
そして空中店舗であること。
商売との相性を考え、 その物件は見送りました。
そこで終わりではありません。
探し直し、 最終的には浜田山で出店しました。
現在も営業を続けています。
「借りない」という判断が、
次の物件につながることもある。
浜田山｜その後に選んだ店舗【後編】 →
店を始めないという結論も、
一つの答えです。
池上で、 カレー店の開業を考えていた女性がいました。
インドに惹かれ、 自分のカレーを多くの人に食べてもらいたい。
そこから店探しが始まりました。
ただ、 「好き」と「商売」は同じではありません。
家賃。 原価。 客単価。 客数。 初期投資。
一つずつ考えていき、 最終的には出店そのものを見送りました。
契約しなかったから、
仲介が失敗だったとは思いません。
初期費用・融資・設備・許認可を、
もっと詳しく知りたい方へ。
このページでは、
blue bloodedが店舗仲介で何を見ているのかを中心にお話ししました。
初期費用、融資、設備、消防、許認可、
事業計画、投資回収、原状回復、撤退までの実務は、
店舗・テナント総合解説にまとめています。
うまくいった店だけを、
並べていません。
開業した店。
続いている店。
業態を変えた店。
思うようにいかなかった店。
物件を見送った人。
出店そのものを見送った人。
実際のお手伝いをまとめています。
もう少し、
実際のお手伝いを。
商売によって、
良い場所は変わります。
blue bloodedの拠点は、 田町・芝浦です。
田町・芝浦・三田、港区をはじめ、 東京・神奈川を中心に、 一都三県の店舗・事業用不動産をご相談いただけます。
ただし、 「人が多い場所」だから良いとは限りません。
その商売のお客様がいる場所。
その商売で選ばれる理由をつくれる場所。
その家賃を払いながら続けられる場所。
店舗は、物件から始めない。
先に、商売のお話を。
「何坪ですか。」
「家賃はいくらまでですか。」
その質問をする前に、 聞かせてほしいことがあります。
どんな商売をしたいですか。
その店の話、
聞かせてください。
まだ物件を探していなくても構いません。
構想だけでも。予算だけでも。
融資が分からなくても。
すでに他社から物件を紹介されていても構いません。
借りることを前提にしなくて大丈夫です。
30分くらい、商売の話をしましょう。
営業時間 9:00〜20:00
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。
海外から、時差に合わせても。
ご来店は、ご希望のときだけで。
株式会社 blue blooded
田町芝浦サロン
物件より先に、お話を。
