無事にご成約となりました｜初めての投資用不動産購入で感じること
利回り10％超。それでも、融資先が見つからない
今回の物件は、熊本市西区。
表面利回りは10％を超えていました。
数字だけを見れば、投資用不動産として十分に検討したくなる水準です。
ところが、実際に苦労したのは物件探しではありません。
融資先を見つけることでした。
ここで、地方の投資用不動産ならではの現実にぶつかりました。
地元の人には貸す。でも、東京在住者には入口がない
熊本の地方銀行や地域金融機関が、不動産融資そのものに消極的だったわけではありません。
むしろ現地では、私の感覚からすると驚くほど積極的な融資事例を耳にすることがありました。
夫婦合わせて年収400万円程度でも、3,000万円、4,000万円という規模の不動産融資が検討される。
東京で不動産金融を見てきた感覚からすると、そこまで貸すのか、と感じることもあります。
ところが、東京に住んでいる人が熊本の投資用不動産を買おうとすると、話が変わります。
融資以前に、取引の入口にすら立てない金融機関がある。
営業区域や取引方針によって、東京在住者では口座開設そのものが難しいケースもありました。
物件の利回りが10％を超えている。
購入者にも返済能力がある。
それでも、金融機関の営業エリアから外れれば、そもそも審査まで進めない。
これは東京の不動産だけを扱っていると、なかなか見えにくい世界です。
では、メガバンクに持っていけばいいのか
そう簡単でもありませんでした。
メガバンクは全国に店舗がありますが、個人による地方の投資用不動産一件に対して、積極的に融資するとは限りません。
特にリテールの投資用不動産融資では、物件価格や案件規模、属性、担保評価などによって、そもそも対象になりにくいことがあります。
「地方銀行が駄目ならメガバンク」という単純な話ではありませんでした。
ノンバンクなら解決する、というわけでもない
そこでノンバンクまで視野を広げます。
しかし、ここにも地域の壁がありました。
当時相談先として検討した金融会社でも、九州の拠点は福岡・博多まで。
熊本の物件まで同じように対応できるとは限りません。
東京にいると、金融機関は全国どこでも同じように使えるような感覚があります。
実際に地方の投資用不動産を購入しようとすると、そうではありません。
「この物件に融資できる金融機関はどこか」ではなく、「この購入者が、この地域のこの物件を買うとき、入口に立てる金融機関はどこか」。
そこから探さなければならないことがあります。
地方の高利回り物件は、利回りだけでは買えない
この取引で改めて感じたのは、地方の高利回り物件では、物件そのものと同じくらい金融機関との距離が重要だということです。
利回り10％超。
それだけを見れば魅力的です。
しかし、その数字を実際の投資に変えるには融資が必要になる。
そして融資には、金利や年収だけではなく、居住地、物件所在地、金融機関の営業区域、支店、取引実績といった条件まで関わってきます。
高利回りの物件を見つけることと、実際に買えることの間には、思っている以上に距離があります。
今回のアーサー京町パークシティは、その距離を一つずつ埋めて、ようやくご購入まで進んだ一件でした。
