タワーマンションを見ていると、物件価格とは別に気になる数字があります。管理費です。

月2万円。3万円。物件によっては、さらに高い。

住宅ローンに加えて、修繕積立金、固定資産税、そして管理費。

購入を検討するお客様から、

「管理費が高いマンションは、将来売りにくくなりませんか？」

と聞かれることがあります。もっともな疑問です。毎月支払う固定費なのですから、安い方がいい。一見すると、そう思えます。

ただ私は、

管理費は「高いか安いか」だけで判断するものではない

と考えています。むしろ大切なのは、

その管理費によって、何が維持されているのか。

管理費と修繕積立金は、似ているようで違う

前回取り上げた修繕積立金は、将来の大規模修繕などに備えるためのお金です。

一方、管理費は基本的に、日常の清掃、設備管理、管理員・コンシェルジュ、共用部分の電気代、エレベーター、植栽、警備など、

「今のマンションを維持するためのお金」

です。だから設備やサービスが多いマンションほど、管理費が高くなりやすい。

特にタワーマンションでは、一般的なマンションより管理対象が多くなります。内廊下、複数のエレベーター、24時間有人管理、コンシェルジュ、ラウンジ、ゲストルーム、フィットネス施設、機械式駐車場など。当然、タダでは維持できません。国土交通省も、超高層マンション（一般に20階以上）は外壁等の修繕に特殊な足場が必要になるなど、維持・修繕の費用が高くなりやすいことを示しています（修繕積立金ガイドライン）。

では、共用施設の少ないマンションの方が得なのか。ここが難しいところです。共用施設を減らせば、管理費を抑えられる可能性があります。では、

エントランスは最低限。
ラウンジなし。
コンシェルジュなし。
植栽も最低限。
共用施設もほとんどなし。

そのマンションの方が資産価値は高くなるでしょうか。

必ずしも、そうとは言えないと思います。マンションは単なる「コンクリートの箱」ではないからです。

新築マンションでも、共用部は売れ行きを左右する

モデルルームを見に行った経験のある方なら分かると思います。マンション販売では、専有部分だけが売られているわけではありません。

外観。エントランス。ロビー。植栽。
ラウンジ。眺望。照明。
そして建物全体の雰囲気。

こうしたものを含めて、

「このマンションに住みたい」

という感情が生まれます。逆に、専有部分や立地が悪くなくても、共用部に魅力を感じにくいマンションはあります。

不動産は数字だけの商品ではありません。最終的には、人が選ぶ商品です。

だから、共用部の魅力そのものがマンションの商品力になっているケースは確実にあります。

中古になったとき、その差はもっと大きくなる

私はむしろ、新築時より中古になってからの方が重要だと思っています。新築なら、どんなマンションでも基本的にはきれいです。ところが10年、20年、30年と経つと差が出てきます。

きれいに保たれたエントランス。
手入れされた植栽。清潔な内廊下。
更新された設備。整理された駐輪場。
きちんと管理されたゴミ置場。

こうしたものを内見者は無意識に見ています。そして、

「築20年なのに、きれいですね」

というマンションと、

「まだ築20年なのに、古く見える」

というマンションに分かれていきます。この差を生むものの一つが、日々の管理です。

管理費は「マンションの見た目」を買っている部分もある

ここは少し乱暴な言い方かもしれません。しかし私は、管理費の一部は、

マンションの商品価値を維持するためのお金

だと考えています。

例えば植栽。なくても生活できます。

ラウンジ。なくても生活できます。

コンシェルジュ。いなくても生活できます。

それでも、それらが適切に配置され、きれいに維持されていることで、そのマンションにしかない雰囲気が生まれる。

中古マンションを売却するときにも、それは無関係ではありません。購入希望者がエントランスに入った瞬間の印象は、専有部分を見る前に決まっています。

ただし、「豪華＝価値がある」でもない

ここを間違えてはいけません。豪華な設備なら何でも資産価値につながるわけではありません。

利用者がほとんどいない施設。
維持費が非常に高い設備。
時代とともに使われなくなったサービス。
過剰な人員配置。

こうしたものは、将来、

「マンションの魅力」ではなく「マンションの負担」

になる可能性があります。だから見るべきなのは、共用施設の数ではありません。その施設が、

「長く使われるのか」
「マンションの魅力になっているのか」
「維持費に見合っているのか」

そして、もう一つ重要なのが戸数

同じように豪華な設備を持つマンションでも、500戸のマンションと100戸のマンションでは事情が違います。共用施設の維持費を何世帯で負担するかが違うからです。

これはタワーマンションを見るときに、かなり重要です。豪華なラウンジがあるから高コスト。コンシェルジュがいるから高コスト。それだけでは判断できません。

そのサービスを何戸で支えているのか。ここまで見ます。

大規模マンションには、規模のメリットが働く部分があります。国土交通省も、建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど施工性が上がり、修繕工事の単価が下がる傾向にあると指摘しています（同ガイドライン）。（棟ごとの違いは湾岸タワーガイドでも触れています。）

「管理費＋修繕積立金」で見た方がいい

さらに私は、管理費だけを切り離して比較することにも少し違和感があります。例えば、合計額が同じでも中身は全く違います。

さらに重要なのは、5年後、10年後に修繕積立金がどうなる予定なのか、です。購入時の月額だけ比べても、将来の負担は分かりません。

中古マンションなら、

管理費／修繕積立金／長期修繕計画／積立金残高／将来の値上げ予定／過去の大規模修繕／管理組合の状態

まで見て初めて、そのマンションの本当の維持コストが見えてきます。

管理費が安すぎるマンションにもリスクがある

管理費が安い。これはもちろん魅力です。ただ、安ければ無条件に良いわけでもありません。

清掃回数を減らす。
管理員の勤務時間を短くする。
植栽管理を減らす。
設備点検の仕様を変える。
管理会社への委託内容を削る。

そうすれば管理費を下げられる可能性があります。しかし、それを続けた結果、マンション全体の印象が悪くなればどうでしょう。

年間10万円の管理費を節約できても、売却時にマンションの商品力が落ちてしまったら、

果たして本当に得だったのか。これは簡単には答えられません。

30年後にも「住みたい」と思われるか。

第1回でマンションの寿命について書きました。私はこれから、マンションはさらに長く使われるようになると考えています。工法も進歩する。補修技術も進歩する。建て替えは簡単ではない。だからこそ、建物を長く使う時代になる。

そうなると、マンション選びも変わります。新築か中古か。築10年か築20年か。という見方だけでは足りません。重要になるのは、

30年後にも選ばれるマンションなのか。

管理費の「金額」より「理由」を見る。

管理費が月4万円だから高い。月2万円だから安い。それだけでは判断しません。

例えば4万円でも、建物の規模に見合った管理が行われ、共用部分がきれいに維持され、住民が実際に利用するサービスがあり、その結果としてマンションの商品力が維持されているのであれば、

4万円には4万円の理由があるかもしれません。

逆に2万円でも、必要な管理まで削られているのであれば、必ずしも得とは限りません。