1｜「事故物件」という言葉だけでは判断できません

一般には、 人が亡くなった不動産を 「事故物件」と呼ぶことがあります。

しかし、

実務上重要になるのが、 国土交通省の 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 です。

このガイドラインでは、 居住用不動産で過去に発生した人の死について、 宅地建物取引業者が どのように調査し、 どのような場合に告知するのかについて 一般的な考え方が整理されています。

2｜自然死なら、原則として告知しなくてもよい場合があります

人の死には、 さまざまな事情があります。

老衰。

病死。

日常生活の中で起きた転倒。

誤嚥などによる不慮の死。

国土交通省のガイドラインでは、 こうした自然死や 日常生活の中で生じた不慮の死については、 特殊清掃等が行われた場合などを除き、 原則として告げなくてもよいとされています。

一方で、 自殺や他殺、 特殊清掃等が行われた事案などは、 扱いが異なります。

つまり、

3｜「事故物件は3年で告知義務がなくなる」は正しくありません

事故物件について検索すると、

「3年経てば告知しなくていい」

という説明を見かけることがあります。

ここは、 売買と賃貸を分けて考える必要があります。

賃貸では「概ね3年」という考え方があります

賃貸借取引では、 自然死等以外の死など一定の事案について、 事案発生から概ね3年が経過した後は、 原則として告げなくてもよいという 一般的な考え方が示されています。

ただし、 それですべて終わるわけではありません。

借主から事案の有無を質問された場合や、 社会的影響が大きい場合、 相手方が把握しておくべき特段の事情がある場合などは、 単純に経過年数だけで判断するものではありません。

売買には、一律の「3年ルール」はありません

したがって、

「事故物件は3年経てば告知義務がなくなる」

と売買と賃貸をまとめて理解するのは適切ではありません。

4｜ガイドラインは法律そのものではありません

もう一つ、 誤解されやすいところがあります。

国土交通省の 「人の死の告知に関するガイドライン」は、 法律そのものではありません。

したがって、 ガイドラインに沿わなかったという事実だけで、 直ちに宅地建物取引業法違反になる、 という性質のものではありません。

この点は、 賃貸住宅の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 にも少し似ています。

原状回復でも、 ガイドラインだけを見て 一件の結論を決めるわけではありません。

実際には、

① 経年変化・通常損耗
② 借主の故意・過失等
③ 契約上の特約

を分け、 契約書、 入居時と退去時の状態、 経過年数、 請求内容などを重ねて見ます。

事故物件についても同じです。

ガイドラインを見る。

そのうえで、 実際に何があったのか、 売買なのか賃貸なのか、 どの程度時間が経過しているのか、 お客様が何を気にしているのか。

一件ずつ確認します。

そして、

5｜宅建業法と民事上の責任は別の問題です

事故物件について問題になった場合、 見るべきなのは 「ガイドラインに沿っていたか」 だけではありません。

買主や借主から、

「その事実を知っていれば契約しなかった」

「知っていれば、その価格では買わなかった」

「説明されなかったことで損害を受けた」

として、 損害賠償等が問題になる可能性があります。

つまり、

ということです。

そして実際に、 事故物件や心理的瑕疵をめぐる裁判例は 数多くあります。

6｜事故物件・心理的瑕疵をめぐる裁判例

裁判例を見ると、 事故物件には 一律の答えがない ことが分かります。

7｜事故物件になれば、価格は半分になるのか

「事故物件は何割安くなるのか」 という質問もあります。

しかし、 価格下落率に一律の基準はありません。

自殺なのか。

他殺なのか。

事故なのか。

どこで発生したのか。

どれだけ時間が経過しているのか。

報道されたのか。

物件名や場所が広く知られているのか。

立地や希少性はどうか。

その時点の市場環境はどうか。

いくつもの事情によって変わります。

先ほどの京都地裁の事案では、 実際に通常価格から 約5割減額して売却されています。

しかし、

「事故物件になれば半値になる」

と一般化することはできません。

考え方はもう少し単純です。

通常なら10人が購入を検討する物件でも、 事故の内容を知ったあと、 購入を検討する人が2人に減れば、 同じ価格で売れるとは限りません。

8｜自分が気にしなくても、次の買主は気にするかもしれない

「私は事故物件を気にしないので、 安ければ買いたい」

それも一つの考え方です。

価格とのバランスによっては、 合理的な判断になる場合もあるでしょう。

ただし、 売買では購入した時点で終わりません。

5年後。

10年後。

売却するとき、 次の買主も 同じように気にしないとは限りません。

これは事故物件だけの話ではありません。

旧耐震。

借地権。

地盤。

ハザード。

管理状態。

修繕。

特殊な間取り。

不動産には、 価格だけでは見えない事情があります。

大切なのは、 その事情を知ったうえで、 その価格なら合理的なのかを考えること です。

9｜不動産会社は、事故物件をどこまで調べるのか

ここは意外に知られていません。

国土交通省のガイドラインでは、 宅地建物取引業者が媒介する場合、 売主・貸主へ告知書等への記載を求めることが 通常の情報収集方法として示されています。

一方で、 周辺住民へ聞き込みをしたり、 インターネット上の情報を すべて調べたりするところまで、 一律に義務付けられているわけではありません。

ただし、 人の死に関する事案があることを疑わせる事情がある場合などは、 売主・貸主への確認が必要になります。

つまり、

そして、 告知事項は人の死だけではありません。

雨漏り。

漏水。

シロアリ。

設備の不具合。

境界・越境。

過去の修繕。

契約前に確認したい物件の状態は ほかにもあります。

さらに、 「何があったか」だけでなく、 設備表、 インスペクション、 契約不適合責任、 契約条件までつなげて見る必要があります。

10｜大手不動産会社だから、事故歴まで独自調査済みとは限りません

以前の取引で事故に関する説明がなかったからといって、 直ちに

「前の不動産会社が隠した」

と断定することはできません。

仲介会社自身が把握していなかった可能性もあります。

売主・貸主から告知されていなかった可能性もあります。

そもそもガイドライン上、 告知を要しない事案だった可能性もあります。

一方で、

会社の規模と、 その一件についてどこまで確認したか は、 分けて考えた方がいいと思います。

11｜重要事項説明書だけを見ればいいわけでもありません

事故物件に限らず、 契約前に確認する書類は一つではありません。

重要事項説明書。

賃貸借契約書・売買契約書。

告知書。

物件状況報告書。

設備表。

マンションであれば管理関係資料。

賃貸であれば、 原状回復特約や保証委託契約。

売買であれば、 住宅ローン特約などもあります。

一つの書類に すべての情報が集約されているわけではありません。

12｜だから、弊社では必要に応じて確認します

重要事項説明書に書いていないから終わり。

告知書にないから終わり。

大手不動産会社が扱っているから大丈夫。

弊社では、 それだけでは判断しません。

売買でも賃貸でも、 お客様が気にされる可能性がある以上、 必要に応じて、 公開情報を含め確認できる情報を調べます。

もちろん、 確認できる範囲には限界があります。

弊社は捜査機関ではありません。

非公開の事実まで 確認できるわけではありません。

インターネット上の書き込みだけを根拠に、 「事故物件です」 と断定することもしません。

亡くなられた方やご遺族の プライバシーや名誉への配慮も必要です。

それでも、

そこには、 不動産会社によって差が出ます。

記事を書くために調べているのではありません。

物件を見るときに調べていることを、 記事にも残しています。

そこも、 私たちの仕事です。

13｜事故物件の話は、結局「不動産価値とは何か」という話になる

事故物件について考えていくと、 最後は一つの問題に行き着きます。

土地だけではありません。

建物だけでもありません。

法律だけでもありません。

人の感情だけでもありません。

何があったのかを見る。

ガイドラインを見る。

裁判例を見る。

市場でどう評価されるのかを見る。

そして最後に、 自分はどう感じるのか。

そこまで分けて考えればいいと思います。

弊社では、

「事故物件だからやめた方がいい」

とも、

「気にしなければ安く買えて得」

とも一律には考えません。

一件ずつ、 事情が違うからです。