賃貸の退去費用、どこまで払う？｜原状回復ガイドライン・経年劣化・特約を宅建士が解説

賃貸住宅を退去するとき、 「思っていたより高い退去費用を請求された」 という話は珍しくありません。

壁紙の張替え。
ハウスクリーニング。
床の傷。
エアコンクリーニング。
水回り。
鍵交換。

一方、インターネットで調べると、 国土交通省の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が出てきます。

すると今度は、

「経年劣化なら大家さんの負担では？」
「壁紙は6年で価値がほとんどなくなるのでは？」
「クリーニング特約があれば必ず払うの？」
「ガイドラインに書いてあるなら、払わなくていい？」

という疑問が出てきます。

原状回復は、 まず3つに分けると見やすくなります。

そのうえで、 契約書、特約、入居時と退去時の状態、 経過年数、請求内容、火災保険、 保証委託契約まで確認します。

原状回復は、 退去するときに突然始まる話ではありません。

入居するときから、すでに始まっています。

1｜そもそも原状回復とは「新品に戻すこと」ではありません

「原状回復」という言葉を見ると、 借りた部屋を入居前とまったく同じ状態にして返すこと、 と思われるかもしれません。

しかし、 通常の使用によって生じる損耗や、 時間の経過による変化まで、 すべて借主が新品に戻すという考え方ではありません。

住宅は普通に生活していても古くなります。

壁紙も床も設備も、 時間とともに劣化します。

家具を置けば跡が残ることがあります。 日光によってクロスや畳が変色することもあります。

国土交通省の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、 通常損耗・経年変化と、 借主の故意・過失や善管注意義務違反などによる損耗を 分けて考える基本的な考え方が示されています。

2｜原状回復は、まず3つのルールで考える

① 経年変化・通常損耗は、原則として貸主側

普通に生活していて生じる損耗や、 時間の経過によって古くなったものについては、 原則として貸主側の負担と考えます。

たとえば、 家具の通常の設置によるカーペット等のへこみ、 日照による畳やクロスの変色などです。

東京都の 「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」でも、 経年変化や通常の使用による損耗・傷等の修繕費は、 賃料に含まれているものとして 貸主が負担するのが原則と整理されています。

② 借主の故意・過失等による損耗は、原則として借主側

一方、 借主の責任によって生じた傷や汚れ、 故障や不具合を放置したことで 被害を拡大させた場合などは、 借主側の負担が問題になります。

引越し作業で生じた傷。
タバコによる焼け焦げ。
結露を放置したことで広がったカビ。

こうしたものです。

ただし、

「借主の過失＝新品交換費用を全部払う」

と直結するわけではありません。

東京都のガイドラインでも、 借主負担となる損傷について、 経過年数を考慮する考え方が示されています。

また補修範囲についても、 可能な限り損傷部分に限定し、 必要な最小施工単位を基本とする考え方があります。

③ 特約によって借主負担を定める場合がある

そして実際の賃貸借契約では、 原則とは別に特約が設けられていることがあります。

退去時のハウスクリーニング。
エアコンクリーニング。
鍵交換。
畳や襖。
その他の原状回復費用。

ここが、 原状回復を少し難しくします。

契約自由の原則がありますから、 貸主と借主の合意によって、 一定の特約を定めること自体はあります。

しかし、

特約の内容、 合理性、 借主がどの程度認識していたのか、 どのような意思表示によって合意したのかなどを 個別に確認する必要があります。

3｜壁紙は「6年住めば払わなくていい」のか

原状回復について調べると、 よく出てくるのが「6年」という数字です。

そのため、

「6年以上住んだら、 壁紙を汚しても払わなくていい」

と思われることがあります。

しかし、 それほど単純ではありません。

経過年数は、 借主負担を考えるうえで重要な要素です。

一方で、 借主の故意・過失等による損傷そのものが なかったことになるわけではありません。

さらに、

どの部分を補修するのか。
㎡単位なのか。
一面なのか。
施工上、どこまで必要なのか。

という別の問題もあります。

4｜クリーニング特約があれば必ず払う？

退去時に非常に多いのが、 ハウスクリーニング費用です。

契約書に、

「退去時のクリーニング費用は借主負担」

といった特約が設けられていることがあります。

ここでも、

「契約書に書いてあるから必ず払う」

あるいは、

「通常損耗は貸主負担だから払わない」

の二択にはしません。

特約の内容。
負担額または算定方法。
契約時の説明。
借主がどのような内容として認識・合意したのか。

そこまで見ます。

5｜大家さんの言い分。借主の言い分。

原状回復でもめると、

「大家さんが厳しい」
「管理会社がおかしい」

という話になりがちです。

しかし、 賃貸管理の仕組みも少し理解しておいた方が 話が見えやすくなります。

地域で長く賃貸管理をしている不動産会社の中には、 入居者を探すこと以上に、 貸主から物件を預かり、 長期間管理することを主な仕事としている会社があります。

入居者は数年で入れ替わっても、 貸主との付き合いは 10年、20年と続くことがあります。

その会社にとって、 貸主が大切なお客様であること自体は 不自然なことではありません。

だからといって、 管理会社が不当な請求をしていると 決めつけることもできません。

ただし、

だから一度、 契約書とガイドラインに戻ります。

6｜「大家さんが大切」と「借主が負担すべき」は別の話

管理会社が貸主を大切にする。

それ自体は、 管理業務を考えれば当然の面があります。

しかし、

「貸主に修繕費を負担させたくない」 ことと、 「その修繕費を借主が負担すべき」 ことは同じではありません。

逆も同じです。

借主が 「できるだけ払いたくない」 と思うことと、

「契約上・法律上、払う必要がない」 ことも同じではありません。

7｜口コミが悪い不動産会社＝悪い会社、とも限らない

地域で長く営業している管理会社なのに、 Googleの口コミを見ると、 退去費用や対応について 厳しい評価が並んでいることがあります。

もちろん、 口コミに書かれている内容に問題があるなら、 個別に見る必要があります。

ただ、 口コミだけでは、 その会社の仕事全体までは分かりません。

貸主から長年管理を任されている会社の場合、 すべての退去者から高評価を得ることが、 必ずしも仕事の目的ではないからです。

貸主から見れば、 建物を管理し、 必要な修繕を行い、 契約に基づいて精算を行うことも 管理会社の仕事です。

だから弊社では、

「口コミが悪いから管理会社が間違っている」

とも、

「管理会社が請求したのだから正しい」

とも考えません。

① 経年変化・通常損耗
② 故意・過失等
③ 特約

まず、 この3つに戻します。

8｜故意・過失があったら、火災保険も確認する

借主側の過失によって損害が生じた場合でも、 すぐに

「全部自費で払うしかない」

と決めるのは早いことがあります。

賃貸住宅で加入している火災保険には、 契約内容によって、 借家人賠償責任や個人賠償責任等の補償が 付いている場合があります。

事故原因、 損害を受けた対象、 保険契約の補償内容、 免責事項などによって結論は異なりますので、 まず保険会社や代理店へ確認します。

9｜入居中に水漏れ。勝手に修理業者を呼ぶ前に

深夜に水が漏れた。

トイレが詰まった。

洗面台の下から水が出ている。

こういうときは焦ります。

しかし賃貸住宅であれば、 可能ならまず止水し、 管理会社や貸主の緊急連絡先を確認します。

24時間サポートへ加入しているのであれば、 その窓口も確認します。

東京都のガイドラインでも、 入居中に修繕が必要となった場合には、 まず貸主や管理会社へ連絡するよう案内されています。

原因によっては、 貸主側が修繕すべき設備故障であることもあります。

一方で、 借主の責任によって必要となった修繕であれば、 借主負担が問題になる場合があります。

自分で業者を手配したからといって、 その費用を当然に貸主へ請求できるとは限りません。

緊急時には、借主が修繕できる場合もあります

ただし、

「借主は絶対に自分で修理してはいけない」

という意味でもありません。

民法607条の2では、 修繕が必要である旨を貸主へ通知したにもかかわらず 貸主が相当期間内に必要な修繕をしない場合や、 急迫の事情がある場合には、 借主が修繕できる場合があります。

つまり、

10｜深夜の水道修理。「○○円～」だけで決めない

水漏れが起きた午前2時。

スマートフォンで、

「水漏れ　緊急　24時間」

と検索する。

一番上に表示された業者へ すぐ電話したくなると思います。

しかし、 ここは注意が必要です。

国民生活センターには、 「水回り修理950円～」などの広告を見て 修理を依頼したところ、 最終的に数十万円を請求されたといった相談が 実際に寄せられています。

もちろん、 すべての緊急修理業者に問題がある、 という意味ではありません。

ただし、 緊急時は価格や作業内容を 冷静に比較しにくくなります。

広告の最低料金だけではなく、

出張費。
作業費。
部品代。
夜間料金。
キャンセル料。
追加工事。

などを確認します。

国民生活センターも、 広告の金額表示をうのみにせず、 高額な作業を次々に提案された場合には 作業を断ることなどを案内しています。

管理会社の緊急連絡先。
24時間サポート。
火災保険の内容。
止水栓の場所。

原状回復は、 退去の日から始まるのではありません。

11｜退去立会い。その場でサインしていい？

退去立会いでは、 室内を確認したあとに 書面への署名を求められることがあります。

重要なのは、

何に対して署名しているのか。

室内状況を確認しただけなのか。

傷が存在することを確認する書面なのか。

借主が修繕費を負担することまで 認める内容なのか。

金額まで合意するものなのか。

書面によって意味が違います。

分からないのであれば、 何に同意する署名なのかを 確認してからです。

12｜入居時の写真・動画が大切な理由

退去時に、

「この傷は入居したときからありました」

と言っても、 何年も前のことであれば、 双方の記憶が曖昧になっていることがあります。

そこで役に立つのが、 入居時の写真や動画です。

床。
壁。
建具。
キッチン。
浴室。
洗面。
設備。

傷や汚れがある場合には、 その部分だけでなく、 部屋のどの場所なのか分かる写真も残します。

13｜退去費用が高いと思ったら「総額」ではなく中身を見る

退去費用が15万円。

20万円。

30万円。

金額だけを見れば、 高いと感じるかもしれません。

しかし、 まず見るのは総額ではありません。

何の費用なのか。
数量はいくつなのか。
単価はいくらなのか。
クロスは何㎡なのか。
どこまで張り替えるのか。
クリーニングはいくらなのか。
設備修理なのか。
経過年数はどう考慮されているのか。

14｜「納得できないから払わない」で放置しない

請求内容に納得できない。

ガイドラインと違うように思う。

管理会社と意見が合わない。

そういうことはあります。

しかし、 そこで請求そのものを放置することには 別の注意が必要です。

現在の賃貸借契約では、 家賃債務保証会社を利用しているケースが多くあります。

保証委託契約の内容によっては、 賃料だけではなく、 退去時に発生する一定の費用などが 保証の対象となっている場合があります。

その場合、 保証会社が契約に基づいて貸主側へ支払い、 その後、 保証会社から借主へ求償が行われる可能性があります。

だから、

「納得できないから何も払わない」

ではなく、

何について合意していて、
何について争っているのか。

を整理します。

15｜退去費用を払わないと「カードがブラック」になる？

ここは、 必要以上に怖がる必要も、 逆に無関係だと決めつける必要もありません。

退去費用を支払わなかったからといって、 すべてのケースで直ちに クレジットカードや住宅ローン等に関する 信用情報へ事故情報として登録されるわけではありません。

保証会社の種類。

保証委託契約の内容。

信用情報機関への加盟状況。

債務の内容。

支払状況。

それぞれによって異なります。

一方、 信用情報機関CICでは、 加盟会員から登録される支払状況に関する情報として、 延滞や保証履行等の項目が示されています。

したがって、

「大家さんと退去費用でもめているだけだから、 金融取引には絶対に関係ない」

と一律に考えない方がいいと思います。

争うのであれば、 放置するのではなく、 争点を明確にする。

16｜全部払う・全部払わない。その二択にしない

たとえば、 退去費用として20万円を請求されたとします。

しかし、 20万円すべてについて 意見が違うとは限りません。

クリーニング費用については 契約上の負担を認識している。

しかし、 クロス全面張替えには疑問がある。

床に傷を付けたことは認めるが、 新品交換費用の全額負担には疑問がある。

そういうことがあります。

17｜東京都には、いわゆる「東京ルール」があります

東京都内の居住用賃貸住宅では、 いわゆる「東京ルール」と呼ばれる 賃貸住宅紛争防止条例があります。

対象となる取引では、 宅地建物取引業者に対し、 原状回復の基本的な考え方や 入居中の修繕、 実際の契約で定められている借主負担の内容、 修繕等の連絡先などについて 説明する仕組みが設けられています。

これは、 退去時にもめてから初めて負担関係を考えるのではなく、 契約するときに確認しておく ための制度でもあります。

18｜原状回復でもめたら、まず集めたいもの

• 賃貸借契約書
• 重要事項説明書
• 原状回復に関する特約
• 東京ルールの説明書（該当する場合）
• 保証委託契約書
• 火災保険証券・補償内容
• 入居時のチェックシート
• 入居時の写真・動画
• 退去時の写真・動画
• 退去費用の請求書
• 工事見積書・明細
• 管理会社とのメール・LINE等のやり取り

これらを並べたうえで、

何が経年変化なのか。
何が通常損耗なのか。
何が借主の故意・過失等なのか。
どの特約が関係するのか。
火災保険が使える可能性はないか。
請求金額はどう算定されているのか。

一つずつ見ていきます。

19｜ガイドラインは「大家さんと戦う武器」ではありません

国土交通省の原状回復ガイドラインは、 とても重要な資料です。

しかし弊社では、 借主が大家さんと戦うための武器だとは考えていません。

貸主にも事情があります。

借主にも事情があります。

管理会社にも役割があります。

だからこそ、 感情ではなく、

① 経年変化・通常損耗
② 故意・過失等
③ 特約

に戻る。

そして、 契約書、 入居時の状態、 退去時の状態、 経過年数、 請求書、 火災保険、 保証委託契約まで重ねます。

20｜原状回復は、入居するときから始まっています

退去費用でもめてから、 初めて契約書を読む。

それでは遅いことがあります。

入居するときに、 原状回復特約を見る。

クリーニング特約を見る。

設備を確認する。

傷や汚れを写真に残す。

保証委託契約を見る。

火災保険の補償内容を見る。

管理会社の緊急連絡先を見る。

止水栓の場所も確認しておく。

そこまでが、 私たちの仕事だと考えています。

21｜重要事項説明・告知事項も、契約前につながっています

原状回復だけを、 単独で見るものでもありません。

入居前には、 重要事項説明書、 賃貸借契約書、 設備、 告知事項、 保証委託契約などを 重ねて確認します。

重要事項説明については、 こちらで詳しく解説しています。

最後に｜請求されたから払う。その前に。

退去費用について、 貸主と借主の意見が一致しないことはあります。

管理会社にも立場があります。

借主にも言い分があります。

だからこそ、 感情だけで決めない。

そして現在は、 火災保険や保証会社との契約まで 確認する必要があります。

請求されたから全部払う。

ガイドラインを見たから全部払わない。

その二択にする前に、 確認できることがあります。

契約書、 特約、 請求書、 見積書、 写真などを見ながら、 その一件として考える。

不動産会社まで、比べてください。

続きは、その一件について。

※本記事は、原状回復や賃貸借契約について一般的な制度・考え方を解説するものです。 実際の費用負担や特約の有効性、保険適用、保証会社との関係などは、 契約内容・事実関係によって異なります。 個別の法的紛争については、必要に応じて弁護士、消費生活センター等の専門機関へご相談ください。