1｜重要事項説明とは何か

重要事項説明とは、 宅地建物取引業法第35条に基づき、 宅地建物取引士が買主や借主に対して、 契約判断に重要な事項を説明するものです。

売買であれば、 権利関係、法令上の制限、道路、 インフラ、契約条件など。

マンションであれば、 管理費、修繕積立金、 専有部分・共用部分に関する事項なども関係します。

賃貸では、 契約期間、更新、解約、 敷金、設備、管理など、 物件と契約に関する重要な事項が説明されます。

重要事項説明は、 契約が成立するまでの間に 行う必要があります。

一方で、 必ず契約日の何日前に行う、 という一律の日数が定められているわけではありません。

2｜基本になるのは、契約書です

「重要事項説明」という名前から、 重要事項説明書が契約の中心だと思われることがあります。

しかし、 重要事項説明書と契約書には それぞれ異なる役割があります。

重要事項説明書は、 物件や取引条件について、 契約するかどうかを判断するために 重要な事項を説明するものです。

一方、契約書には、 売主と買主、 貸主と借主が、 どのような条件で契約し、 どのような権利義務を負うのか が定められています。

弊社では、 重要事項説明書だけを単独で確認することはしません。

賃貸でも売買でも、 契約書と照らし合わせて確認します。

3｜重説と契約書は、別々に読まない

重要事項説明で説明された内容が、 契約書ではどのように定められているのか。

解除について、 どのような条件になっているのか。

違約金はどうなっているのか。

賃貸なら、 解約、更新、違約金、 原状回復、特約など。

売買なら、 手付解除、違約解除、 引渡し、 契約不適合責任、 住宅ローン特約など。

ここまで確認して、 初めて契約の全体像が見えてきます。

4｜居住用賃貸｜事前にデータを送り、重要なところを先に確認します

居住用賃貸では、 弊社は重要事項説明書のデータを 事前にお客様へお送りします。

弊社でも内容を確認し、 特に見ていただきたいところがあれば、 あらかじめご案内します。

そのうえで契約当日に、 宅地建物取引士が口頭で重要事項説明を行います。

居住用賃貸の重要事項説明には、 一般的・定型的な内容も多く含まれます。

そのため、 すべてを同じ重さで見るのではなく、

そこを見ます。

お金にまつわる条件

賃料、管理費、敷金、礼金だけではありません。

更新料、 更新時の費用、 短期解約違約金、 解約予告期間、 保証会社に関する費用なども確認します。

入居するときだけではなく、 住んでいる間と退去するときに どのような費用が発生する可能性があるのか。

重説と契約書を照らし合わせます。

原状回復

居住用賃貸で特に重要なのが、 退去時の原状回復です。

通常損耗や経年変化をどう考えるのか。

借主負担となるものは何か。

契約書や特約に、 どのような原状回復条件が記載されているのか。

国土交通省は、 民間賃貸住宅の原状回復について 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。

将来、ペットを飼えるのか

入居時にはペットを飼っていなくても、 数年後に生活が変わるかもしれません。

ペットを飼えるのか。

犬・猫の種類、 頭数、大きさに制限があるのか。

ペットを飼育した場合に、 敷金や原状回復条件が変わるのか。

そこまで考えて確認します。

5｜忘れがちなのが、保証会社との保証委託契約です

居住用賃貸で、 意外と見落とされやすいのが 保証会社との保証委託契約です。

保証会社を利用する場合、 貸主との賃貸借契約とは別に、 借主と保証会社との間で 保証委託契約を締結することがあります。

確認するのは、 初回保証料だけではありません。

更新保証料・継続保証料はあるのか。

月額保証料はあるのか。

口座振替などに別途費用がかかるのか。

保証会社が賃料等を立て替えた場合、 借主にどのような負担が生じるのか。

そして大切なのが、

という点です。

賃貸借契約の内容を事前に確認していても、 保証委託契約の内容を契約時に初めて知るのであれば、 お客様にとっては新しい契約条件が その場で増えることになります。

弊社では、 保証会社を利用する契約であれば、 保証料だけでなく、 保証委託契約についてもお客様に影響する条件を確認します。

6｜事業用賃貸｜「借りられるか」だけでは足りません

店舗、事務所、クリニック、 サロンなどの事業用賃貸になると、 確認する内容はさらに増えます。

そこまで確認します。

使用用途

飲食店、美容・リラクゼーション、 クリニック、物販、事務所など、 予定している用途で使用できるのか。

契約上の用途だけでなく、 建物側の規約や設備、 必要に応じて法令上の条件なども確認します。

内装・外装プラン

予定している内装工事は可能なのか。

看板を出せるのか。

外装を変更できるのか。

給排水、 電気容量、 ガス、 空調、 排気など、 予定している事業に必要な設備を確保できるのか。

さらに、 内外装プランについて 貸主側からどこまで了承を得られているのか。

融資が付かなかった場合

事業用賃貸では、 金融機関からの融資を前提として 出店計画を立てることがあります。

その場合には、 融資が承認されなかったときに 契約をどう扱うのかも重要です。

必要な案件では、 貸主側と調整し、 契約書上の条件を確認します。

※融資を条件とする解除等の可否・内容は、個別の契約条件によって異なります。

原状回復か、スケルトン戻しか

事業用賃貸では、 退去時の条件も非常に重要です。

原状回復でいいのか。

内装や設備をすべて撤去し、 スケルトン状態まで戻す必要があるのか。

ここまで含めて確認します。

7｜売買｜契約日の数日前に、最低1時間オンラインで重説します

売買については、 弊社では重要事項説明を 契約当日に初めて行うことを基本としていません。

原則として、 契約日の数日前にオンラインで重要事項説明を行います。

時間は、 最低でも1時間程度。

物件や取引条件によっては、 さらに時間がかかります。

売買は、 確認すべき内容が非常に多いからです。

そして契約当日は、 事前に確認した内容について 重要な部分をもう一度読み返し、 最終確認してから契約へ進みます。

8｜売買で「契約当日に初めて重説」は、おすすめしません

重要事項説明を契約当日に行うこと自体が、 直ちに問題というわけではありません。

居住用賃貸では弊社でも、 資料を事前送付し、 内容を確認したうえで、 正式な口頭説明を契約当日に行います。

問題だと考えているのは、 売買で契約当日に初めて重要事項説明書を見るケース です。

その場で初めて説明を受け、 続けて契約書へ署名する。

弊社では、 この進め方はおすすめしていません。

道路。

権利関係。

法令上の制限。

管理規約。

修繕計画。

ハザード。

告知事項。

契約条件。

その中で疑問が出れば、 売主、 売主側仲介会社、 管理会社などへの確認が 必要になることもあります。

だから弊社では、

だと考えています。

不動産会社を比較するときには、

と聞いてみてください。

弊社なら、 売買の重説も契約書も 契約当日に初めて見るという進め方は選びません。

9｜売買では、すべての項目を確認します

売買の重要事項説明では、 確認する項目が多岐にわたります。

権利関係。

都市計画や用途地域などの法令上の制限。

道路。

上下水道などのインフラ。

ハザード情報。

マンションなら、 管理規約、 使用細則、 管理費、 修繕積立金、 長期修繕計画、 駐車場、 ペット、 専用使用権など。

10｜住宅ローン特約は「付いているか」だけでは見ません

住宅ローンを利用する売買では、 住宅ローン特約も重要です。

住宅ローン特約は、 予定していた融資を受けられなかった場合に、 契約上定めた条件のもとで 解除できるようにするための条項として 設けられることがあります。

しかし、

弊社では、 お客様の実際の資金計画と 契約書の内容が合っているかを確認します。

たとえば、 借入予定金額。

どの金融機関から、 いくら借りる予定なのか。

融資承認期限はいつなのか。

住宅ローン特約による解除期限はいつなのか。

契約書等に 金利や返済期間などの条件を記載する場合には、 利率・返済年数・借入金額などが 実際の融資予定と整合しているか も確認します。

事前審査を通過しているからといって、 住宅ローン特約を確認しなくていいわけではありません。

また、 住宅ローン特約だけを単独で見るのではなく、 手付解除や違約解除など、 契約書全体の解除条項との関係 も確認します。

11｜売買では、告知書・物件状況報告書も重要です

売買で重要なのは、 重説と契約書だけではありません。

弊社が重視しているのが、 告知書・物件状況報告書です。

そこには、 売主が把握している 土地・建物・設備などの状態や、 買主の判断に関係する事項が記載されます。

雨漏りはないか。

給排水設備に不具合はないか。

シロアリ被害はないか。

境界や越境について何かないか。

設備に不具合はないか。

買主へ伝えるべき告知事項はないか。

重要事項説明書。

契約書。

告知書・物件状況報告書。

マンションなら管理関係資料。

必要に応じて、 そのほかの資料や公的情報。

それぞれを重ね、 内容に矛盾や確認漏れがないかを見ていきます。

12｜告知事項・事故物件も、契約前に確認します

告知事項の中でも、 人の死に関するものは 判断が難しい場合があります。

自然死、自殺、事故などを すべて同じように扱うものではありません。

また、よく言われる 「3年経てば告知しなくていい」 という話も、 売買と賃貸で同じではありません。

国土交通省は、 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 を公表しています。

事故物件、 心理的瑕疵、 告知義務、 いわゆる3年ルールについては、 別の記事で裁判例まで含めて整理しています。

13｜説明されたことと、契約したことは同じではありません

重要事項説明を受けた。

説明も理解した。

それだけで終わらせず、 実際の契約書にどう書かれているか を確認します。

解除できると説明されたなら、 どのような条件で解除できるのか。

原状回復が必要なら、 どこまで戻す契約なのか。

ペットを飼えるなら、 どのような条件なのか。

住宅ローン特約があるなら、 借入額や期限などが 実際の資金計画と合っているのか。

弊社では、 ここを大切にしています。

14｜重要事項説明は、読み上げるためのものではありません

重要事項説明書を読み、 署名する。

形式だけを見れば、 それで手続きは進みます。

しかし、 弊社が大切にしているのは そこではありません。

居住用賃貸なら、 重説、契約書、 原状回復、保証委託契約まで。

事業用賃貸なら、 用途、内外装、設備、融資、 退去時の条件まで。

売買なら、 重説、契約書、 住宅ローン特約、 告知書・物件状況報告書、 管理関係資料まで。

契約する前に、分からないことを残さない。

そこまでが、 私たちの仕事です。

15｜弊社の進め方