告知事項とは？告知書・物件状況報告書・設備表で何を見る？宅建士が解説
告知事項・告知書・物件状況報告書・設備表・インスペクション・契約不適合責任｜売買・賃貸｜契約前の確認
告知事項とは？｜告知書・物件状況報告書・設備表で確認したいこと
不動産情報を見ていると、 「告知事項あり」 という記載を目にすることがあります。
すると、 「事故物件なのか？」 と思われる方もいるかもしれません。
しかし、 告知事項＝事故物件ではありません。
不動産には、 人の死に関すること以外にも、 買主や借主が契約前に確認しておきたいことがあります。
雨漏り、漏水、シロアリ、設備の故障。
境界や越境、浸水、過去の修繕、 近隣との取り決め。
そして、 人の死や事件・事故に関すること。
売買では、 告知書・物件状況報告書・物件状況確認書 などの名称で、 売主が把握している物件の状態を確認する書類が 用いられることがあります。
さらに、 中古住宅では設備表も重要です。
ただし、 取引によって書式や名称は異なり、 これらの書類がすべて同じ形で 用意されているとは限りません。
その物件について何が分かっていて、
その状態を、どのような条件で契約するのか。
弊社では、 そこまでつなげて確認します。
1｜「告知事項あり」とは何か
まず知っておきたいのは、 「告知事項あり」という言葉だけでは、 その内容までは分からない ということです。
人の死に関することかもしれません。
建物の不具合に関することかもしれません。
土地や境界に関することかもしれません。
近隣や周辺環境について、 伝えるべき事項がある場合もあります。
まず確認するのは「何を告知しているのか」です。
告知事項があるから悪い物件。
告知事項がないから問題のない物件。
そのように単純に分けるものではありません。
何があったのか。 現在はどうなっているのか。 契約ではどう扱われるのか。
そこまで確認して、 初めて判断できます。
2｜告知書・物件状況報告書とは
不動産売買では、 売主が把握している土地や建物の状況について、 告知書・物件状況報告書・物件状況確認書 などを使って買主へ伝えることがあります。
重要事項説明書とは、 少し役割が違います。
重要事項説明書は、 宅地建物取引業者が 取引判断に重要な事項を説明するものです。
一方、 告知書・物件状況報告書などでは、
を見ることになります。
たとえば、 雨漏りやシロアリ被害。 建物の不具合。 増改築や修繕。 境界・越境。 過去の浸水。 周辺環境について把握している事項などです。
売主や所有者しか把握していない 過去の履歴や物件の状態があるため、 こうした書類は 買主が物件を判断するための重要な資料になります。
物件状況確認書（告知書）ご記入にあたって
3｜告知書がない物件もあります
ここは実際の取引で、 意外と大切なところです。
すべての取引で、 同じ形式の告知書や物件状況報告書が 必ず用意されているわけではありません。
書類の名称も、 取引や使用する書式によって異なります。
「告知書がないから、何もない」
とは考えません。
売主側からどのような情報が提供されているのか。
重要事項説明書には何が記載されているのか。
契約書ではどのように扱われているのか。
設備表はあるのか。
マンションなら、 管理関係資料に関連する記録がないか。
現地で確認できることはないか。
必要に応じて、 確認できる資料を重ねて見ていきます。
4｜中古住宅では「設備表」も大切です
売買で忘れたくないのが、 設備表です。
特に中古マンションや中古戸建では、 建物だけでなく、 室内にさまざまな設備があります。
給湯器、キッチン設備、浴室設備、トイレ。
床暖房、エアコン、 インターホン、換気設備など。
何が設備として引き渡されるのか。
不具合はないのか。
故障しているものはないのか。
残置物として扱われるものはないのか。
引き渡される物件の状態を確認するための 大切な資料です。
5｜設備表と契約書を、別々に見ない
設備表に 「不具合あり」と書かれていたとします。
そこで確認を終えるわけではありません。
その設備を、 どのような状態で引き渡す契約なのか。
修理するのか。
現状のまま引き渡すのか。
契約書上、 設備についてどのような取り決めになっているのか。
設備表に不具合が記載されているなら、 その不具合を認識したうえで、 どのような条件で契約するのか。
設備について修補等の取り決めがあるなら、 どこまでが対象なのか。
設備なのか、 残置物なのかによっても 扱いが変わることがあります。
弊社では、 設備表だけを見て終わりにはしません。
6｜雨漏り・漏水・シロアリ・修繕履歴
建物については、 現在見えている状態だけではなく、 過去についても確認します。
雨漏りはなかったか。
漏水はなかったか。
シロアリ被害はなかったか。
腐食や建物の不具合について、 売主が把握していることはないか。
過去に修繕しているなら、 何を、いつ、どのように修繕したのか。
「現在も不具合がある」ことは同じではありません。
過去に何かあったから、 直ちに悪い物件と判断するのではありません。
修繕されているのか。 現在はどうなっているのか。 そして、その状態を契約上どのように扱うのか。
そこまで確認します。
7｜建物状況調査（インスペクション）も、一つの確認手段です
中古住宅の売買では、 建物状況調査（インスペクション） を利用して、 建物の状態を確認する方法もあります。
目視や計測などによって、 建物の基礎、外壁、 雨水の浸入に関係する部分など、 一定の範囲について 劣化や不具合の有無を確認するものです。
告知書・物件状況報告書などがない場合や、 築年数の経った中古住宅、 建物の状態について気になる点がある場合には、 判断材料の一つになります。
既存住宅状況調査について
ただし、 ここで知っておきたいことがあります。
どこまで確認できるのかは、 調査の内容によって変わります。
一般的な建物状況調査は、 確認できる範囲を 目視・計測等によって調査するものです。
そのため、 壁の内部、 床下や天井裏のうち進入できない部分、 配管の内部、 防水層の内部、 仕上材に隠れた構造部分など、 通常の調査だけでは確認できない箇所もあります。
何を調査したのか。
どこまで確認できたのか。
反対に、 どこは確認できなかったのか。
調査結果を見るときには、 そこまで確認することが大切です。
詳しく調べようとすれば、時間と費用も必要になります
建物について、 より詳しく調べたい場合には、 調査項目を増やしたり、 専門的な追加調査を検討したりすることになります。
調査内容が増えれば、 費用も時間も必要になります。
一方、 実際の不動産売買では、 購入申込みから契約日までの時間が それほど長くないこともあります。
売主との契約日が決まっている中で、 調査会社を手配し、 現地調査の日程を合わせ、 必要な調査を終え、 その結果を確認してから契約する。
物件やスケジュールによっては、 それが難しい場合もあります。
だから弊社では、 インスペクションを 「やれば安心」というものとして おすすめするのではありません。
契約までの時間。 建物の築年数や状態。 売主から提供されている資料。 お客様が気になっていること。 そして、調査にかかる費用。
それらを考えながら、 追加調査を行う意味があるか を考えます。
インスペクション費用は、購入代金とは別に考えます
買主側でインスペクションを依頼するときに 確認しておきたいのが、 調査費用の負担です。
買主が自ら調査を依頼する場合には、 買主が調査費用を負担することがあります。
そして、 インスペクションを行った結果、 その物件を購入しないという判断になることもあります。
あるいは、 調査とは別の理由で 売買契約に至らないこともあります。
インスペクション費用は、 物件を購入した場合だけ発生する費用ではなく、 購入するかどうかを判断するために 必要となる費用 として考えておく必要があります。
費用をかけるなら、「何を知りたいのか」を先に考える
インスペクションを検討するときに、 弊社が大切だと考えているのは、
ということです。
雨漏りが気になるのか。 基礎や構造部分が気になるのか。 床下を確認したいのか。 設備や配管について確認したいのか。
築年数が古いため、 建物全体について もう一段詳しく確認したいのか。
目的によって、 必要な調査は変わります。
「何が分かるのか」だけではなく、 「何は分からないのか」まで確認してから。
まず、書類から確認できることを確認する
弊社では、 いきなりインスペクションだけに 答えを求めるわけではありません。
告知書・物件状況報告書があれば、その内容。
設備表。
重要事項説明書。
売買契約書。
過去の修繕履歴。
マンションなら管理関係資料。
そして、 現地で確認できること。
まず、 すでに確認できる情報を重ねます。
そのうえで、 資料だけでは分からないことがあり、 それがお客様の購入判断にとって重要なのであれば、 インスペクションや必要な追加調査を検討します。
インスペクションをしたから安心。
弊社では、 どちらもそのようには考えていません。
売主が把握していること。
書類から分かること。
現地で分かること。
調査をして分かること。
そして、 それでも分からないこと。
そこまで整理したうえで、 お客様に判断していただきます。
8｜土地なら、境界・越境なども確認します
土地や戸建では、 建物だけではありません。
境界は明確になっているか。
隣地からの越境はないか。
こちらから越境しているものはないか。
地中埋設物などについて、 売主が把握していることはないか。
近隣との取り決めはないか。
そして、 それらがある場合には、
そのまま引き継ぐのか。
契約書ではどう定めるのか。
まで確認します。
9｜告知内容と「契約不適合責任」をつなげて見る
売買で非常に重要なのが、 契約不適合責任です。
現在の民法では、 売買で引き渡された目的物が、 種類・品質・数量について 契約の内容に適合しているか という考え方が基本になります。
つまり、 単純に 「不具合があった」 だけで考えるのではありません。
ここが重要になります。
だから弊社では、 告知書・物件状況報告書に何が書かれているのか。
設備表に何が書かれているのか。
重要事項説明書ではどう説明されているのか。
そして契約書では、 契約不適合責任について どのように定めているのか。
それぞれを照らし合わせます。
「その状態を、どんな条件で引き渡す契約なのか」まで見る。
契約不適合責任を負う範囲や期間。
契約上どのような取り決めになっているのか。
すでに買主へ告知されている不具合を、 契約上どのように扱うのか。
売主が宅地建物取引業者なのか、 一般の個人なのかなどによっても、 確認すべき点は変わります。
そのため、 「契約不適合責任あり・なし」 という一言だけでは判断しません。
民法（債権関係）の改正について
10｜マンションなら、管理関係資料とも照らし合わせます
中古マンションでは、 専有部分だけを見ればいいわけではありません。
マンション全体について確認するための 管理関係資料も重要です。
たとえば、 管理規約・使用細則。
長期修繕計画。
大規模修繕の実施状況や修繕履歴。
管理費・修繕積立金。
管理費等の滞納状況。
修繕積立金の状況。
管理組合で検討されている事項。
駐車場・駐輪場。
ペット飼育に関する規定。
専有部分のリフォームや工事に関する制限など。
こうした資料から、 売主の告知内容だけでは分からない マンション全体の状況が見えてくることがあります。
管理組合・管理会社側の資料から分かること。
両方を重ねて確認します。
管理関係資料は、融資や火災保険でも必要になることがあります
管理関係資料は、 物件の状態や管理状況を判断するためだけのものではありません。
住宅ローンを利用する場合には、 金融機関から マンションや建物に関する資料、 管理状況に関する資料などの提出を 求められることがあります。
また、 火災保険・地震保険の加入手続きでも、 建物の構造や所在地、 築年数などを確認するために、 資料の提出や情報の確認が 必要になる場合があります。
「融資を実行できるか」
「必要な保険に加入できるか」まで考えて、 資料を確認する。
契約を締結してから、 金融機関や保険会社等から 「この資料が必要です」と言われて 初めて探すのではなく、 必要になりそうな資料は できるだけ早い段階で確認しておく方が、 その後の手続きを進めやすくなります。
特に住宅ローンでは、 契約書に記載された 住宅ローン特約の融資承認期限や解除期限 との関係もあります。
そのため弊社では、 管理関係資料と住宅ローンを まったく別の話として考えません。
住宅ローン特約については、 借入予定金額、 金融機関、 融資承認期限、 解除期限などを 実際の資金計画と照らし合わせて確認します。
重要事項説明はいつ見る？契約当日では遅い？契約書・告知書まで宅建士が解説
告知内容と管理関係資料に食い違いがないか
そして、 管理関係資料を見るもう一つの理由があります。
売主から聞いている内容。
告知書・物件状況報告書に記載されている内容。
重要事項説明書に記載されている内容。
管理関係資料から分かる内容。
それぞれに 食い違いがないかを確認するためです。
物件の状態を確認する資料。
契約条件を確認する資料。
マンション全体を確認する資料。
融資や保険の手続きで 必要になる可能性がある資料。
それぞれを必要な場面でつなげていく。
これも、 弊社が大切にしている確認です。
11｜「無」と書いてあれば、それで終わりなのか
告知書や物件状況報告書に、 「無」と記載されている。
それは大切な情報です。
ただし、 ここで考えておきたいことがあります。
「売主が把握していない」のか。
この二つは、必ずしも同じではありません。
長く住んでいる売主と、 相続によって取得した売主では、 物件について把握している情報量が 同じとは限りません。
古い建物であれば、 過去の所有者の時代まで すべて把握できないこともあります。
だから弊社では、 書類に書かれた回答だけではなく、 その回答をどのように考えるべきか まで見ます。
12｜賃貸なら、設備と原状回復までつなげて考えます
物件状態の確認は、 売買だけの話ではありません。
賃貸でも、 入居時の状態を確認することは大切です。
最初からある傷。
壁や床の汚れ。
設備の不具合。
建具の不具合。
そして、 室内に置かれているものが 設備なのか、残置物なのか。
これは入居時だけの問題ではありません。
国土交通省の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、 通常損耗・経年変化と、 賃借人の故意・過失などによる損耗を区別する 基本的な考え方が示されています。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
弊社では、 契約書や特約に記載された原状回復条件についても、 こうした考え方と照らしながら確認します。
入居するときには 小さく見える一つの傷も、 退去するときには 「誰の負担なのか」 という契約の話になることがあります。
だから、 入居前に確認できるものは確認する。
必要なものは記録しておく。
そして、 契約書・特約の原状回復条件と 整合しているかを見る。
ここまでが大切です。
13｜人の死に関する告知は、別に考える必要があります
告知事項の中でも、 人の死に関するものについては、 少し分けて考える必要があります。
国土交通省は、 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 を公表しています。
自然死。
日常生活の中での不慮の死。
自殺。
他殺。
特殊清掃が行われたケース。
さらに、 売買と賃貸でも考え方が同じではありません。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
事故物件、 心理的瑕疵、 告知義務、 いわゆる「3年ルール」については、 裁判例も含めて別の記事で詳しく整理しています。
14｜「告知事項あり」だから買わない、でもありません
告知事項がある。
過去に雨漏りがあった。
設備に不具合がある。
修繕履歴がある。
それだけで、 物件の良し悪しを決めるものではありません。
何があったのか。
現在はどうなっているのか。
修繕されているのか。
どのような状態で引き渡されるのか。
契約書ではどう扱われるのか。
そして、 その事実をお客様自身がどう考えるのか。
必要以上に怖がらせない。
そのうえで、お客様が判断できる状態にする。
弊社では、 それが大切だと考えています。
15｜重要事項説明書・契約書・告知書・設備表を「点」で見ない
売買で確認する資料は、 一つではありません。
重要事項説明書。
売買契約書。
告知書・物件状況報告書があれば、その内容。
設備表。
マンションなら管理関係資料。
住宅ローンを利用するなら、 住宅ローン特約。
必要に応じて、 インスペクションなどの調査結果。
これらは別々の書類ですが、 契約は一つです。
全部を重ねたときに矛盾がないかを見る。
弊社では、 売買の重要事項説明を 契約日の数日前にオンラインで行い、 最低でも1時間程度をかけて確認しています。
なぜ契約当日に初めて重説を見る進め方を おすすめしていないのか。
契約書、 住宅ローン特約などを どう確認しているのかについては、 こちらで詳しく書いています。
16｜弊社が見ているのは「書類」だけではありません
告知書があるか。
設備表があるか。
重要事項説明書に書いてあるか。
インスペクションをしたか。
管理関係資料を確認したか。
もちろん、 それぞれ大切な情報です。
しかし、 弊社が最終的に見たいのは、 書類や調査の有無そのものではありません。
お客様は、その状態を理解しているのか。
そして、その状態と契約条件が合っているのか。
そこです。
売買なら、 物件の状態と契約不適合責任まで。
マンションなら、 管理関係資料と融資・保険の手続きまで。
賃貸なら、 入居時の状態と設備、 退去時の原状回復まで。
人の死などの告知事項があれば、 その内容とお客様の判断まで。
必要であれば、 インスペクションなどの追加調査も検討する。
それでも、 すべてが分かるとは限りません。
書類から分かること。
現地で分かること。
調査をして分かること。
そして、それでも分からないこと。
そこまで整理したうえで、 お客様に判断していただく。
「何があったか」だけではなく、
「それをどう契約するのか」まで見る。
そこまでが、 私たちの仕事です。
契約する前なら、確認できることがあります。
「告知事項あり」と書いてある。
物件状況報告書を受け取ったけれど、 内容が気になる。
設備表に不具合が書かれている。
契約不適合責任との関係が分からない。
インスペクションを入れるべきか迷っている。
管理関係資料のどこを見ればいいか分からない。
住宅ローンや火災保険のために 何を準備すればいいのか確認したい。
賃貸の原状回復特約が気になる。
他社から説明を受けている物件を、 契約前にもう一度見てほしい。
そんな段階でも構いません。
物件名・URLと、 気になっていることをお送りください。
一つの書類だけではなく、 確認できる資料を重ねて、 その一件として見ます。
不動産会社まで、比べてください。
続きは、その一件について。
この物件について相談する田町・芝浦を拠点に、 港区・湾岸を中心にご相談を承っています。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded
代表 松村 健一
