01｜査定価格より先に、売却したい理由をお聞かせください

マンション売却の理由は、必ずしも不動産の価格にあるわけではありません。

お子様が生まれ、今の間取りでは手狭になった。 成長したお子様に、それぞれの部屋を用意してあげたい。

反対に、お子様が独立し、夫婦二人には広すぎる住まいになった。 通勤や通学の事情が変わった。 親御様の近くに住みたい。 定年後の暮らしを考えたい。

相続や資産整理、離婚など、家庭や財産に関する事情が 売却のきっかけになることもあります。

こうした事情は、お客様によって異なります。 すべてを詳しくお話しいただく必要はありませんが、 売却の目的を理解できれば、より適切なご提案ができます。

売却理由によって、優先することは変わります

例えば、お子様の入学に合わせて住み替える場合、 新生活の開始時期から逆算して売却を進める必要があります。

一方、売却を急ぐ理由がなければ、 希望価格で時間をかけて販売する選択肢もあります。

また、今すぐ売却するよりも、 賃貸に出す、保有を続けるといった方法が適している場合もあるでしょう。

02｜適正価格と希望価格。その違いを明らかにする

売却理由を伺ったうえで、次に確認するのが価格です。

ここでは、 「いくらで売れると考えられるか」と 「いくらで売りたいか」 を分けて考えます。

売主様にとって、少しでも高く売りたいと考えるのは当然です。

私たちは希望価格を否定しません。 ただし、査定価格を希望に合わせて引き上げることもしません。

適正価格は何を根拠に決めるのか

最も重視するのは、実際の成約事例です。 同一マンション内の事例を優先し、 必要に応じて周辺の類似マンションと比較します。

さらに、現在売り出されている競合物件や、 階数、方位、眺望、間取り、室内の状態などを確認します。

売り出し価格は売主様の希望を含むため、 その価格で実際に売れたとは限りません。

希望価格との差に応じて販売方針を決める

03｜高額査定が、良い不動産会社の条件とは限りません

複数の不動産会社にマンション査定を依頼すると、 査定額に大きな差が出ることがあります。

市場の見方や比較事例の選び方によって差が生じることはありますが、 媒介契約の獲得を目的として、 強気な査定額を提示する営業手法もあります。

売主様にとって、一番高い査定額を提示した会社が 魅力的に見えるのは自然なことです。

しかし、高い査定額を提示した会社が、 必ずしも高く売却できるとは限りません。

売り出し後に反響が得られず、 何度も価格を見直すことになれば、 販売期間が長期化する可能性があります。

私たちは、他社より低い査定額を提示することもあるでしょう。 その場合には、なぜその価格になるのか、 どの成約事例を用い、どの条件を補正したのかをご説明します。

査定価格・売り出し価格・成約価格は異なります

販売開始後も、問い合わせ数、内見数、 購入希望者の反応、競合物件の動きを確認します。

対策は値下げだけではありません。 写真や販売資料の見せ方、内見対応、 引き渡し条件などにも改善できる点があります。

04｜田町・芝浦・港区のマンション査定で重視すること

田町・芝浦には、タワーマンションをはじめ、 築年数や規模、立地条件の異なる分譲マンションが数多くあります。

マンション査定では、 港区の平均平米単価を一律に当てはめるだけでは十分ではありません。

同じマンションでも、住戸ごとに価格は異なる

タワーマンションでは、 同じ建物内でも階数や眺望によって価格差が生じます。

ただし、高層階だから必ず一定割合高くなる、 北向きだから一律に安くなるというものではありません。

眺望の抜け方、日照、隣接建物との距離、 間取り、室内の状態などを含めて評価する必要があります。

私たちは、同一マンションの成約事例を優先し、 比較対象との違いを個別に補正します。

管理状況と修繕計画

マンションは、室内だけでなく建物全体の維持管理も重要です。

管理費、修繕積立金、長期修繕計画、 大規模修繕の実施状況などは、 購入希望者の判断材料になります。

築年数が進んだマンションでは、 将来の修繕負担や管理組合の財政状況も確認したい項目です。

田町駅の東西で異なる街の特徴

田町駅周辺といっても、 芝浦一丁目から四丁目、三田、芝では、 街の性格もマンションの特徴も異なります。

芝浦のタワーマンション売却では、 階数・方位・眺望・管理状況などが価格を左右します。

一方、三田の高台にあるマンションでは、 立地や周辺の住環境など、 別の評価軸も重要になります。

田町・芝浦の中古マンション相場を一律に扱わず、 建物ごとの成約事例を中心に査定することが大切です。

湾岸地盤・液状化・災害リスクも確認する

田町・芝浦のマンション売却では、 眺望や階数、管理状況だけでなく、 地盤や災害リスクについて 購入希望者から質問を受けることがあります。

田町駅の西側に広がる三田と、 東側の芝浦では、土地の成り立ちが異なります。

同じ芝浦でも、液状化や浸水の想定は 地点によって異なるため、個別の確認が必要です。

私たちは、 「湾岸だから危険」「タワーマンションだから安全」 といった単純な説明はしません。

土地の履歴、建物の基礎・構造、防災設備、 管理状況などを分けて確認し、 公的資料に基づいて説明することが大切だと考えています。

地盤や災害リスクを正しく伝えることは、 購入希望者の不安を整理し、 納得して購入を判断していただくためにも重要です。

不動産査定は、単に平米単価を計算するだけの仕事ではありません。

田町・芝浦だけでなく、三田、勝どき、月島、晴海、 豊洲、有明など、港区・中央区・江東区のマンション売却も ご相談いただけます。

05｜売却の出口を決め、希望価格でどこまで頑張るかを明確にする

不動産売却では、適正価格と希望価格を明らかにするだけでは十分ではありません。

もう一つ重要なのが、 「いつまでに売却を完了させるのか」という出口の設定 です。

お子様の入学、転勤、定年、住み替え、相続、資産の組み替えなど、 売却の理由によって必要な時期は異なります。

私たちは、まず売却を完了させたい時期を確認します。

そのうえで、適正価格と希望価格の差、 市場環境、競合物件の状況を踏まえ、 希望価格でどの程度の期間、販売に取り組むのかを 売主様と一緒に決めます。

売却完了まで半年ある場合

時間に余裕があれば、最初の一定期間は 希望価格で販売し、市場の反応を確認する方法が考えられます。

問い合わせや内見が少ない場合には、 写真や販売資料、販売条件を見直し、 必要に応じて価格についても協議します。

3か月以内に売却を完了したい場合

売却期限が近い場合には、 成約の可能性と決済までの時間を重視します。

売買契約が成立しても、 その日に必ず売却代金が入るわけではありません。

買主様の住宅ローン審査や引き渡し準備などに 必要な期間も見込む必要があります。

売却期限に余裕がある場合には、 希望価格でじっくり販売する選択肢もあります。 ただし、希望価格で売れることを保証するものではありません。

売主様の希望を尊重しながら、 期限までに売却を完了できる可能性を高めるため、 状況に応じて戦略を調整します。

06｜マンション売却は、税金と手取り額まで考える

マンション売却では、 売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

住宅ローン残債、仲介手数料、登記関係費用、 譲渡所得税などを確認する必要があります。

特に、購入時より価格が上昇しているマンションでは、 税金の確認が重要です。

譲渡所得の計算

取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料など、 一定の費用が含まれます。

ただし、建物部分については、 減価償却費相当額を差し引く必要があります。

購入時の契約書や領収書は、 取得費を確認するための重要な資料です。

取得費が不明な場合などには、 売却価格の5％を概算取得費として計算できる制度があります。

ただし、契約書が見つからないからといって、 必ず5％で計算しなければならないわけではありません。

所有期間による税率の違い

個人が土地や建物を売却した場合の譲渡所得は、 売却した年の1月1日時点における所有期間で区分されます。

税率は所得税、復興特別所得税、住民税の合計です。 特例の適用がない一般的な場合の税率です。

また、一定の要件を満たす所有期間10年超の居住用財産については、 課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に 14.21％の軽減税率が適用される場合があります。

所有期間は売却日そのものではなく、 売却した年の1月1日時点で判定するため、 売却時期によって税負担が変わる場合があります。

自宅売却の3,000万円特別控除

ただし、居住実態、売却時期、売却相手、 過去の特例適用状況などによって、 適用できるかどうかが変わります。

住み替えでは住宅ローン控除との関係に注意

売却時に3,000万円特別控除などを利用すると、 新居で住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。

どちらの制度が有利かは、 売却益、新居の購入価格、 住宅ローン借入額などによって異なります。

売却と購入を別々に考えず、 税負担も含めた資金計画を立てることが重要です。

売却損が出る場合・相続した不動産の場合

自宅の売却で損失が生じた場合にも、 一定の要件を満たせば、 損益通算や繰越控除の特例を利用できることがあります。

相続した不動産では、 原則として被相続人の取得費や取得時期を引き継ぎます。

また、一定の要件を満たす相続空き家の売却については、 特別控除が適用される場合があります。

税金は個別の事情によって大きく異なります。 私たちは売却前に確認すべき項目や資金計画を整理し、 具体的な税額や特例の適用については、 必要に応じて税理士などの専門家と連携します。

07｜住み替えは、売却と購入の順番が重要

住み替えでは、現在の住まいを先に売却する「売り先行」と、 新居を先に購入する「買い先行」があります。

融資と資金計画も含めて考える

住み替えでは、売却価格だけでなく、 住宅ローン残債、自己資金、購入予定物件の価格、 金融機関の融資条件などを確認する必要があります。

売却と購入の決済時期を調整したり、 住み替えローンなどを検討したりする場合もあります。

blue bloodedでは、 金融機関での経験を持つ代表が、 融資や資金計画の観点も踏まえてご相談を承ります。

売却と購入を一つの計画として考えることが、 無理のない住み替えにつながります。

金利上昇局面での購入判断については、 金利上昇局面でこれから選ばれる不動産 も参考にしてください。

08｜売却か賃貸か。保有を続ける選択肢もある

田町・芝浦のマンションを所有されている方の中には、 売却するか、賃貸に出すかで迷われる方もいらっしゃいます。

賃貸に出す場合は、想定賃料だけでなく、 空室期間、管理費、修繕積立金、固定資産税、 修繕費、賃貸管理費などを考慮する必要があります。

住宅ローンが残っている場合には、 賃貸への転用について金融機関への確認が 必要になることもあります。

また、賃貸に出した後で売却する場合、 居住用財産の税制上の特例を利用できるかどうかにも 注意が必要です。

私たちは売買と賃貸の両方を取り扱っています。 そのため、売却を前提とせず、 保有や賃貸も含めたご相談が可能です。

09｜仲介と業者買取。価格・時間・契約条件で比較する

不動産の売却方法には、主に「仲介」と「業者買取」があります。

どちらが適しているかは、 売却価格だけでなく、 現金化までの時間や契約条件によって変わります。

仲介と業者買取の比較表

① 業者買取は2～3割程度安くなることが多い

業者は購入後の販売費用、改修費用、保有コスト、 利益などを見込むため、 仲介による想定成約価格より 2～3割程度安くなることが多いとされています。

つまり、仲介での想定成約価格の 7～8割程度が一つの目安です。

ただし、都心の流通性が高いマンションでは、 価格差が1割前後に収まることもあります。

物件の立地、状態、再販売のしやすさ、 買取業者の事業計画によって価格差は変わります。

② 業者買取でも、決済まで数か月かかることがある

買取業者との条件が合えば、 一般の買主を探す必要がなく、 短期間で現金化できる場合があります。

一方、買取業者によっては、 社内決裁、資金計画、事業計画などの事情により、 売買契約から決済まで数か月かかるケースもあります。

「業者買取だから必ずすぐに現金化できる」 とは限りません。

③ 契約不適合責任が必ず免責されるわけではない

業者買取では、 売主の契約不適合責任を免責とする取引もありますが、 必ず免責になるとは限りません。

買主となる業者や契約内容によって条件が異なるため、 契約前の確認が必要です。

免責の範囲、設備の扱い、 売主が把握している不具合の告知なども整理します。

10｜媒介契約とレインズ。販売活動の透明性も重要

不動産会社に売却を依頼する際には、 媒介契約を締結します。

主な媒介契約には、 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つがあります。

レインズ登録期限は、 媒介契約締結日の翌日から起算し、 宅建業者の休業日等を除いて計算します。

専任媒介・専属専任媒介では、 レインズへの登録や販売状況の報告などについて、 法令上の義務が定められています。

また、2025年1月から、 レインズに登録した専任媒介・専属専任媒介物件について、 取引状況の登録が義務化されています。

売主様は、登録証明書などを通じて、 登録内容や取引状況を確認できます。

私たちは、販売活動を透明にすることが重要だと考えています。

他社から購入希望者の紹介があった場合にも、 売主様の利益を優先して対応します。

媒介契約の種類についても、 それぞれの特徴をご説明し、 売主様と相談のうえで決定します。

11｜仲介手数料は実需なら7割。取引の形に応じてさらに還元

不動産売却では、仲介手数料も重要な費用です。

一般的に、売買価格が400万円を超える場合、 通常の仲介報酬の法定上限は、 次の速算式で計算できます。

売買価格は消費税を除いた価格を基準とします。 800万円以下の宅地建物には、 一定の条件のもとで別の報酬上限が認められる特例があります。

仲介手数料の比較

当社が売主様と買主様の双方を仲介できた場合

売主様と買主様の双方を当社で仲介できた場合には、 双方から仲介手数料をいただけるため、 その分をお客様に還元することができます。

この場合、通常の法定上限額の70％を そのまま頂戴する必要はないと考えています。

当社が双方を仲介する場合には、 取引条件に応じて仲介手数料をさらに優遇します。

住み替えで売却と購入の両方をご依頼いただいた場合

住み替えでは、現在の住まいの売却と、 新居の購入の両方で仲介手数料が発生する場合があります。

その両方を当社にお任せいただけるのであれば、 一つのご相談から複数の取引につながることになります。

その場合にも、通常の7割から さらにお客様の費用負担を軽くするべきだと考えています。

なお、双方を仲介する場合も、 売主様と買主様それぞれの利益に配慮し、 取引条件を公平かつ適切に調整します。

投資用不動産、事業用不動産などについては、 取引内容に応じてご相談のうえで決定します。

私たちは、仲介手数料の金額だけでなく、 売却価格、販売期間、税金、住み替え費用まで含めた 総合的なご提案を大切にしています。

12｜マンション売却にかかる主な費用

マンション売却では、 仲介手数料以外にも費用が発生する場合があります。

住宅ローン残債がある場合には、 売却代金から返済する金額も確認します。

売却代金から諸費用と住宅ローン返済額を差し引き、 さらに税金の見込みを考慮することで、 手元に残る資金を把握できます。

13｜不動産売却のご相談から引き渡しまで

1. 売却理由とご希望を伺う

   家族構成の変化、住み替え、転勤、 売却の希望時期などを伺います。 売るかどうか決まっていなくても構いません。

2. 適正価格の査定

   成約事例、競合物件、 物件の個別条件を確認し、 価格の根拠をご説明します。

3. 希望価格と売却期限の確認

   適正価格との差を明らかにし、 いつまでに売却を完了させたいかを確認します。

4. 販売戦略の決定

   売り出し価格、希望価格で販売する期間、 見直しの時期、媒介契約の種類などを相談して決めます。

5. 販売活動と状況確認

   レインズ登録、物件情報の公開、 内見対応などを行い、 反響や競合状況に応じて販売方針を協議します。

6. 売買契約

   価格、引き渡し時期、 契約条件などを調整し、 売買契約を締結します。

7. 決済・引き渡し

   残代金の受領、住宅ローンの完済、 所有権移転登記、鍵の引き渡しなどを進めます。

住み替えの場合には、 新居の購入や住宅ローンの手続きも含めて、 全体の日程を調整します。

14｜マンション売却・不動産査定のよくある質問

15｜不動産にも、外商のような付き合い方を。

不動産売却は、単に物件を市場に出す仕事ではありません。

お子様の成長、家族構成の変化、 仕事や暮らしの変化。

住まいを売却する背景には、 お客様それぞれの人生があります。

私たちは、まずそのお話を伺います。

そのうえで、売却価格、時期、税金、 住宅ローン、住み替え、 その後の暮らしまで考えます。

件数を追うよりも、 一件一件にきちんと時間をかけることを 大切にしています。

高額なマンションだから特別に扱うのではありません。

売却するかどうか迷っている段階でも、 お客様にとって大切な資産であることに変わりはありません。

金融機関での経験と不動産取引の実務を生かし、 数字と根拠に基づいたご提案を行います。

時には、お客様の期待に沿わない査定価格を お伝えすることもあります。

また、売却より保有を続けた方がよいと考えられる場合には、 その理由もお話しします。

媒介契約をいただくための査定ではなく、 お客様が納得して判断するための査定を。

私たちは、その姿勢を大切にしています。