晴海・湾岸エリア｜街とマンションを知る

晴海とは、どんな街なのか

晴海は東京都中央区の湾岸部に位置し、勝どき・月島・豊洲などに隣接するエリアです。かつては展示場や倉庫、物流施設などのイメージも強い場所でしたが、再開発と大規模マンションの建設によって、住宅地として大きく変化してきました。

そして現在の晴海を象徴する存在の一つが、東京2020大会の選手村跡地を活用したHARUMI FLAGです。大量の住宅が供給されたことで、晴海五丁目周辺には新しい住民が入り、商業施設・学校・公園などを含めた「街」としての機能が形成されてきました。ただし、晴海＝HARUMI FLAGではありません。晴海には、それ以前から個性の異なる大規模マンションが存在します。

晴海には、どんなマンションがある？

晴海で不動産を探すとき、まず知っておきたいのがマンションごとの違いです。代表的なマンションには、

• パークタワー晴海
• ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
• ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
• ベイサイドタワー晴海
• ベイシティ晴海スカイリンクタワー
• 晴海アイランド トリトンスクエア アーバンタワー
• DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）
• HARUMI FLAG

などがあります。同じ「晴海」という住所でも、それぞれ立地・築年数・駅までの距離・眺望・建物規模・共用施設などが違います。だから晴海で物件を探す場合、「晴海に住みたい」だけでは、まだ条件が足りません。どのマンションが自分の生活に合っているのか。ここまで比較する必要があります。

HARUMI FLAGという新しい選択肢

現在の晴海を語るうえで、HARUMI FLAGは外せません。東京2020大会の選手村として使用された街区を住宅地として整備した大規模プロジェクトで、複数の街区から構成されています。HARUMI FLAGの特徴は、単に新しいマンションが大量に建ったことではありません。住宅だけではなく、商業施設・学校・公園・歩道・道路などを含め、街区全体が計画的につくられていることです。

そのため既存のタワーマンションとは、物件選びの考え方そのものが少し違います。「建物を買う」というより、「新しくつくられた街に住む」という感覚に近いかもしれません。一方で、晴海五丁目という立地上、現在の鉄道アクセスについては確認が必要です。ここが、将来の地下鉄計画と大きく関係してきます。

パークタワー晴海・晴海タワーズなど既存タワーも比較する

HARUMI FLAGだけを見て晴海を決める必要はありません。例えば、パークタワー晴海、ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス、ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンスなどは、HARUMI FLAGとは立地も建物の性格も違います。

また、DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）は勝どき駅側に位置するため、同じ晴海でも交通条件がかなり異なります。さらに、ベイサイドタワー晴海、ベイシティ晴海スカイリンクタワー、晴海アイランド トリトンスクエア アーバンタワーなどもあります。新築・築浅だけを見るのではなく、既存マンションまで含めて比較することで、晴海の選択肢はかなり広がります。

同じ晴海でも「どの住戸を選ぶか」で変わる

湾岸タワーマンションの場合、マンション名だけで判断するのはおすすめしません。同じマンションでも、階数・方角・眺望・間取り・日当たり・専有面積・管理費・修繕積立金などによって条件は変わります。特に晴海では、海・運河・都心方向など、住戸によって眺望が大きく異なります。また、将来的な周辺開発によって眺望が変化する可能性も確認しておきたいところです。

購入なら、そのマンションを買うかではなく、その住戸を、その価格で買うか。ここまで考える必要があります。

晴海の交通｜「都心に近いのに駅がない」と新地下鉄

晴海の最大の特徴。「都心に近いのに駅がない」

現在の晴海を考えるうえで、最大のポイントの一つが交通です。中央区であり、銀座・築地などにも近い。ところが現在、晴海地区内には鉄道駅がありません。晴海の場所によっては都営大江戸線の勝どき駅を利用できますが、晴海五丁目などからは距離があります。そのため、「晴海に住みたいけれど、駅距離が気になる」という方は少なくありません。現在は都営バスや東京BRTなどが晴海の交通を支えています。そして、この弱点を将来的に大きく変える可能性があるのが、都心・臨海地下鉄新線です。

「晴海駅」はできる？都心・臨海地下鉄新線

中央区は、臨海部の人口増加などに伴う交通需要への対応や鉄道不便地域の縮小を目的として、地下鉄新線の整備を推進しています。東京都が公表している事業計画では、都心側から臨海部へ向かうルートの中に晴海（仮称）が位置づけられています。

ただし重要なのは、「晴海駅」は現時点では仮称です。駅名や具体的な開業時期について、確定していない事項を決定事項のように考えるべきではありません。地下鉄についての最新情報は、中央区の公式情報で確認することをおすすめします。

地下鉄ができたら、晴海の不動産価値は上がる？

これは不動産を検討している方なら、当然気になるところです。現在の晴海の弱点の一つは、「都心から遠い」ことではなく、「鉄道駅から距離がある」こと。です。そのため将来、晴海に新しい鉄道駅が実現すれば、交通利便性の評価が変わる可能性はあります。HARUMI FLAGをはじめ、晴海五丁目周辺にとっては特に重要なテーマです。

ただし、「地下鉄ができる＝マンション価格が必ず上がる」という話ではありません。不動産価格は、金利、需給、築年数、管理状態、マンションの供給量、眺望、間取り、景気など、多くの要因によって決まります。だから購入を検討する場合には、地下鉄がなくても、その物件をその価格で買いたいかを先に考える。現在の晴海に納得でき、そのうえで将来地下鉄が実現すればプラスになる。この順番がいいと私たちは考えています。

晴海を、勝どき・月島・豊洲と比べる

勝どきで探していた人が、晴海まで広げる

晴海を検討する方の中には、最初から晴海だけを探していたわけではない方もいます。例えば、勝どきで探していた。→ 希望する広さ・築年数・眺望では価格が合わない。→ 晴海まで範囲を広げてみる。という探し方です。逆に晴海で探していた方が、「やはり駅距離を優先したい」という理由で勝どきを選ぶ場合もあります。

どちらが正解という話ではありません。同じ予算で、駅距離を取るのか。広さを取るのか。眺望を取るのか。新しい街並みを取るのか。優先順位によって答えは変わります。

晴海・勝どき・月島・豊洲を一緒に比較する

湾岸の物件探しでは、最初から一つの街に限定し過ぎない方がいい場合があります。晴海を検討するなら、勝どき・月島・豊洲まで一緒に比較してみる。場合によっては、有明・東雲まで広げてもいいでしょう。

例えば同じ予算でも、エリアを少し変えることで、より広い部屋。より高い階。違う眺望。築年数の新しいマンション。駅に近いマンション。などが選択肢に入ってきます。街を先に決めるのではなく、条件から街を選ぶ。湾岸では特に有効な探し方だと思います。

晴海で賃貸を探す

晴海は購入だけでなく、賃貸という選択肢もあります。「晴海に住んでみたいけれど、購入までは決められない」「将来的にマンションを購入したい」「仕事や家族構成が変わる可能性がある」という方なら、最初から購入だけに限定する必要はありません。まず賃貸で晴海に住み、実際の通勤や生活環境を確認してから購入を検討する方法もあります。

反対に長く住む予定なら、現在の賃料と購入した場合の毎月の支払いを比較する。という考え方もあります。買うか、借りるか。最初から答えを決める必要はありません。

晴海で、買うか・借りるか・待つか

SUUMOなどで見つけた晴海の物件も相談できます

すでに気になる物件を見つけている方も歓迎します。例えば、「HARUMI FLAGのこの住戸が気になる」「ドゥ・トゥールとパークタワー晴海を比較したい」「ティアロとクロノはどう違う？」といった相談でも構いません。掲載している会社以外でも取り扱える物件があります。物件名やURLを送っていただければ、取り扱い可能か確認します。物件を見つける場所と、相談する不動産会社は、必ずしも同じである必要はありません。

晴海で買うか、借りるか。それとも待つか

晴海を検討しているからといって、必ず晴海を買う必要はありません。何年住む予定なのか。自己資金はいくらなのか。住宅ローンはいくらまでなら無理がないのか。仕事は変わる可能性があるのか。家族構成はどうなるのか。将来売却する可能性はあるのか。これらによって、買う。借りる。今は動かない。という答えは変わります。そして場合によっては、「晴海ではなく勝どきを見ましょう」「豊洲まで比較しましょう」という結論になることもあります。

仲介手数料も、物件を決める前に

同じ物件でも、不動産会社によって仲介条件まで同じとは限りません。弊社では実需の仲介について、仲介手数料は上限額の7割〜を基本としてご相談しています。物件が決まった後ではなく、物件を探す前に仲介条件を確認していただいて構いません。

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