地盤と、街のなりたち

◂ 東京の地盤を地形から見る（総まとめ）

湾岸の地盤は本当に弱いのか｜埋立地と液状化を検証

2026.03.25

湾岸の地盤は、本当に弱いのか。

「湾岸は埋立地だから、地盤が弱い」。 豊洲・東雲・有明・晴海・芝浦・勝どきを検討すると、 今も一度は出てくる話です。

ただ、個別に調べていくと、 芝浦、勝どき・月島・晴海、豊洲、東雲・有明では、 土地ができた時期も、使われ方も、 現在確認すべき災害リスクも同じではありません。

「埋立地だから弱い」「新しいタワーマンションだから安全」。どちらも、それだけでは判断できません。

これは、 海だったから地盤が強い、 という意味ではありません。

むしろ逆です。

海だったこと。 埋立地であること。 軟らかい地層があること。

それを最初から分かったうえで、 地盤を調べ、 建物を支える方法を考えてきた。

弱点を知らずに建てた街ではなく、 弱点を前提に造ってきた街である。

この意味で使っています。

たとえば月島は明治期から形成された街で、 古い市街地と新しい超高層が隣り合います。

勝どきは工場・倉庫の歴史を経て 大規模住宅地へ変化。

晴海は港湾・倉庫の大きな街区から 住宅都市へ。

豊洲にはIHIの造船所跡地や 東京ガスの工場跡地など、 土地利用の履歴があります。

東雲では、 東雲キャナルコートを中心に 大規模マンションが集積する1丁目と、 りんかい線東雲駅側の2丁目で 街の性格が異なります。

有明でも、 大規模タワーマンションが集まる1丁目と、 シティタワーズ東京ベイや有明ガーデンのある2丁目では 街がつくられてきた時期や土地利用が違います。

芝浦も、 港湾・工業の歴史を持ちながら、 田町駅側の街と 運河沿いの大規模マンションでは 見方が変わります。

そして、 これらのタワーマンションは そこが埋立地であることを知らずに 建てられたわけではありません。

地質を調べ、 建物を支える地盤を確認し、 その敷地と建物に合わせて 基礎を設計する。

土地のリスクと、 建物の安全性は分けて見る必要があります。

この記事では「湾岸」という全体像を見たうえで、 液状化・洪水・高潮・内水・火災・建物倒壊、 土地の履歴、基礎・構造、 そして災害後の暮らし まで分けて考えます。

東京湾岸の海岸線は、現在とは大きく違っていた

現在の東京湾岸には、かつて海や浅い水域だった場所が多くあります。

ただし、港区・中央区・江東区・品川区のすべてを「江戸時代は海だった」と一括りにするのは正確ではありません。古くから陸地だった場所、自然に形成された低地、江戸期に手が加えられた場所、明治以降に埋め立てられた場所が混在しています。

たとえば現在の日比谷周辺には、江戸初期まで「日比谷入江」と呼ばれる入り江がありました。一方、銀座から日本橋方面には江戸前島と呼ばれる微高地があり、現在の都心部にも地形の違いがありました。

湾岸の地盤を見るときに大切なのは、「昔は海だったか」という二択ではなく、いつ、どのように土地が形成され、その後どう使われてきたかです。

明治〜戦前｜第一次埋立の時代

現在の湾岸の街は、一度にできたものではありません。

月島では、東京湾澪浚計画に伴う埋立によって1892年に月島第一号地が完成しました。現在の月島一丁目から四丁目にあたる地域です。

芝浦では、明治末から昭和初期にかけて港湾整備と浚渫土を使った埋立が進み、現在の運河と街区の基礎が形づくられました。

勝どき・晴海・豊洲・東雲・有明も、それぞれ異なる時期の埋立と港湾整備を経て現在の街になっています。

同じ「湾岸」でも、土地ができた時代も、その後の使われ方も同じではありません。

各エリアの地名と街の履歴は、芝浦の地名の由来と30年前の姿 ／ 勝どきの名前は日露戦争から ／ 豊洲の地名の由来 にまとめています。

同じ湾岸でも、土地の履歴は違う

湾岸を調べていくと、 「埋立地」という一語では足りないことが分かります。

いつ陸地になったのか。
その後、何に使われてきたのか。
住宅地になる前に何があったのか。

ここまで見ると、 街ごとの差が見えてきます。

豊洲は 大正末から昭和にかけて埋立が進み、 造船・工業・エネルギー関連施設の街から 住宅・商業地へ大きく転換しました。

現在の豊洲を考えるときは、 液状化や水害だけでなく、 IHI造船所跡地、 東京ガス工場跡地、 豊洲市場をめぐる土壌汚染の履歴まで 切り分けて見る必要があります。

勝どき・月島・晴海は 互いに近接していますが、 街の形成時期も市街地の姿も違います。

月島には古い街路や住宅が残り、 勝どきでは超高層住宅への更新が進み、 晴海では比較的新しい大街区が形成されています。

そのため、 液状化だけでなく、 火災・建物倒壊・避難経路などの見え方も変わります。

東雲・有明も 一括りにはできません。

東雲1丁目では 東雲キャナルコートを中心に Wコンフォートタワーズ、 プラウドタワー東雲キャナルコート、 パークタワー東雲など 大規模マンションが集積しています。

有明1丁目には ブリリアマーレ有明、 ブリリア有明スカイタワー、 シティタワー有明などが並び、 有明2丁目では シティタワーズ東京ベイと 有明ガーデンを中心とした 大規模複合開発が形成されています。

さらに、 東雲と有明では 埋立時期も一様ではありません。

芝浦も、 単に「港区の埋立地」と見るだけでは足りません。

運河と港湾の歴史、 田町駅との位置関係、 大規模マンションの立地、 浸水・液状化などを重ねて 初めてその住所の条件が見えてきます。

つまり、 湾岸で大切なのは年代当てではありません。

土地の履歴を知り、 現在のハザードを分け、 最後にその建物を見る。

この順番です。

地表付近の地盤が軟らかいことと、建物が弱いことは同じではない

ここが、 この話の中心です。

土地の地盤が軟らかいことと、 その上に建つ建物が弱いことは、 同じではありません。

高層マンションを建てる前には 地盤調査を行い、 地下の地層構成や 建物の荷重に応じて基礎を設計します。

湾岸のタワーマンションには、 深い地盤まで杭を伸ばして 建物を支えるものが数多くあります。

一方で、 地盤条件によっては 直接基礎など別の形式を採用する建物もあります。

つまり、 見るべきなのは 「湾岸だから杭は何メートル」 という一律の数字ではありません。

その棟が、 どの地盤を、 どの基礎形式で使って 建物を支えているか。

ここです。

芝浦・勝どき・月島・晴海・豊洲・東雲・有明——同じ「湾岸」ではない

地域別の記事を作るために資料を重ねていくと、 湾岸全体を一枚の評価で塗ることの無理が、 よりはっきりしました。

たとえば、 東京都の液状化予測図で 可能性が示されていることと、 東京都の地域危険度で 火災・建物倒壊の順位が低いことは両立します。

反対に、 液状化だけを見れば比較的穏やかでも、 水害や街区条件では 別の確認が必要な場所もあります。

液状化が高い・低いだけで、 街の安全性を順位づけしない。

洪水。 高潮。 内水。 火災。 建物倒壊。

そして、 個別マンションの基礎・構造。

それぞれ別の資料で見ます。

地域ごとの詳細はこちらです。

田町・三田・芝浦の地盤｜ 液状化・火災・津波を地図で見る

勝どき・月島・晴海の地盤・液状化｜ 洪水・高潮・火災とタワーマンションを比較

豊洲の地盤｜ 1〜6丁目の液状化・水害・土壌汚染とマンション

東雲・有明の地盤｜ 1・2丁目の液状化・水害・地価とタワーマンション

3.11は、湾岸に何を残したか

2011年3月11日の東日本大震災では、 東京湾岸を含む関東の広い地域で 液状化が発生しました。

浦安などでは、 住宅地、道路、上下水道に 大きな被害が出ています。

液状化は、 湾岸を考えるうえで 今も無視できないリスクです。

一方で、 ここから 「液状化した土地の高層建物は危険」 と一直線に結論づけることもできません。

液状化による 地表・外構・ライフラインの被害と、 適切に設計された基礎を持つ 高層建物の構造安全性は、 分けて考える必要があります。

3.11が教えたのは、 「地盤が弱い＝建物が倒れる」 という単純な関係ではない ということ。

そして同時に、 建物が立っていても 道路や上下水道が傷めば、 生活には大きな影響が出るということでした。

浦安の液状化——「建物」と「街」を分けて見る

浦安の映像は、 「埋立地は怖い」という印象を強く残しました。

それは当然です。

液状化で地盤が沈下し、 住宅が傾き、 道路や上下水道にも被害が出ました。

ただ、 湾岸タワーマンションを考えるときには、 そこで話を止めません。

宅地の液状化、 建物の基礎、 構造体、 外構、 道路、 上下水道。

それぞれ被害の仕組みが違います。

だから私たちは、 土地の液状化リスクを確認したうえで、 そのマンションの基礎形式と構造を見る。

さらに、 災害後に 水・電気・エレベーターがどうなるかまで確認します。

台地にも場所ごとの差があります。 武蔵野台地と地下地質については 武蔵野台地はどこからどこまでか へ。

その武蔵野台地を覆う 関東ローム層そのものの性質については、 関東ローム層は地盤が弱い？｜武蔵野台地が強いと言われる理由 で詳しく整理しています。

また、 この記事で何度も出てくる 「沖積低地」と、武蔵野台地のような「洪積台地」の違いは、 洪積台地と沖積低地の違いとは？｜「台地は強い・低地は弱い」だけでは分からない東京の地盤 で、土地ができた時代と成り立ちから見ています。

街の安全性を治安まで含めて見る考え方は 世田谷は安全か、新宿は治安が悪いか にまとめています。

杭だけでも終わらない——構造・竣工年・管理を見る

基礎は重要です。

ただ、 杭があるからすべて同じ、 という話でもありません。

1981年の新耐震基準は 建物を見る大きな節目であり、 高層マンションではさらに、 建物ごとの構造設計、 耐震・制震・免震の違いがあります。

地盤を見る。
基礎を見る。
構造を見る。
竣工年を見る。

そして中古マンションなら、 管理と修繕まで見る。

湾岸の一件を評価するとき、 この順番なら 「埋立地だから」という一言より、 ずっと実態に近づきます。

タワーマンションだからこそ、長周期地震動も見る

高層マンションには、 低層住宅とは違う 地震時の特徴があります。

その一つが 長周期地震動です。

大きな地震では、 ゆっくりした揺れが長く続き、 高層階ほど大きく揺れる場合があります。

これは「湾岸だから」というより、 高層建物だから考えたいリスクです。

家具の転倒・移動、 エレベーター停止など、 建物が倒壊しなくても 生活には影響が出ます。

免震・制震など、 その棟の構造を知る意味は ここにもあります。

建物が無事でも、エレベーターと水が止まれば暮らしは変わる

タワーマンションでは、 構造体の安全性とは別に、

停電。 断水。 エレベーター停止。 災害時のトイレ。 非常用電源。 防災備蓄。

こうした設備が 生活を左右します。

40階の部屋なら、 エレベーターが止まることの意味は 低層住宅とはまるで違います。

「倒れないか」だけでなく、 「そのあと暮らせるか」。

ここまで見て、 湾岸タワーの安全性だと思っています。

実際にやってみた｜マンション名だけで、どこまで調べられるか

ここまで「湾岸は、最後はその棟まで見る」と書いてきました。 では、マンション名が一つ分かっただけで、 一般に公開されている資料から実際にどこまで調べられるのでしょうか。

今回は性格の違う3棟、 ブランズタワー芝浦、パークタワー勝どき、ブリリアマーレ有明 で実際にやってみます。

使うのは、売主・管理組合等の公式情報、 分譲時の公開情報、東京都の地域危険度・液状化予測図、 国土地理院、自治体の公開資料などです。 特別な資料がなくても調べられるところまで調べ、 公開情報だけでは分からないところは、分からないままにします。

3棟を実際に調べて分かったこと

同じ湾岸タワーマンションでも、 公開されている情報の深さはかなり違いました。

ここで大切なのは、 「どのマンションが一番安全か」をこの3項目だけで順位づけすることではありません。

公開資料で分かること。
設計図書や分譲時資料が必要なこと。
管理組合の資料を見なければ分からないこと。
現地を見なければ分からないこと。

一件を調べると、この境界が見えてきます。

そして、土地側では別に、 液状化、洪水、高潮、内水、道路、橋、避難経路を見る。 建物側では、基礎、構造、非常電源、水、エレベーター、管理を見る。

「湾岸だから大丈夫」「湾岸だから危ない」ではなく、 最後は、その棟がどうなっているか。

実際に3棟を調べてみると、 この記事で書いてきたことが、かなり具体的に見えてきました。

勝どき・月島・晴海は、隣り合っていても評価が違う

勝どき・月島を歩くと、 巨大なタワーマンションのすぐ近くに、 古い住宅や細い街路が残る場所があります。

一方、 晴海には大規模に整備された 新しい街区が広がります。

距離は近くても、 都市のつくられ方が違います。

東京都の地域危険度を町丁目単位で見ると、 この違いはさらに明確です。

だから災害を 「湾岸だから液状化」で終わらせません。

液状化、 洪水、 高潮、 火災、 建物倒壊、 道路幅、 避難経路、 そしてマンションそのもの。

同じ中央区湾岸でも、 見る順番を分けます。

晴海、 特にHARUMI FLAGのような新しい街区も、 「新しいから安全」と決めるのではありません。

土地のハザードと、 街区設計・建物・インフラを 分けて確認します。

東雲・有明は、町丁目とマンションまで落として見る

東雲・有明も、 同じ考え方です。

「東雲の地盤」 「有明の地盤」 だけでは、 実際の物件選びにはまだ広すぎます。

東雲では、 大規模タワーマンションが集中する 東雲1丁目と、 りんかい線東雲駅側の 東雲2丁目で 土地利用の姿が変わります。

東雲1丁目9番台には、 Wコンフォートタワーズ、 パークタワー東雲、 プラウドタワー東雲キャナルコート、 キャナルファーストタワー、 ビーコンタワーレジデンスなどが集まっています。

有明では、 ブリリアマーレ有明、 ブリリア有明スカイタワー、 シティタワー有明などが立地する 有明1丁目。

シティタワーズ東京ベイと 有明ガーデンを中心とする 有明2丁目。

さらに3丁目・4丁目まで、 街の使われ方は変わります。

東雲・有明の地盤は大丈夫？｜ 1・2丁目の液状化・水害・地価とタワーマンションを徹底検証

それでも、湾岸を選ぶ理由がある

ここまでリスクを書いても、 私たちは湾岸を否定しません。

豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島・芝浦には、 都心への距離、 眺望、 再開発、 比較的新しい住宅ストック、 大規模マンションならではの管理など、 ほかにはない魅力があります。

大切なのは、 リスクを知らずに買うことでも、 リスクだけを見て 選択肢から外すことでもありません。

弱いところまで知ったうえで、 それでも持ちたいと思える一件を選ぶ。

その方が、 長く納得して住めると思います。

実際にご案内した湾岸・都心のマンションは 湾岸・都心で、実際にご案内した住まい へ。

芝浦なら ブランズタワー芝浦・プラウドタワー芝浦・グローバルフロントタワー比較 、 街の暮らしは 芝浦で暮らす にまとめています。

結論｜湾岸は、土地と建物を分けて見る

芝浦、月島、勝どき、晴海、豊洲、東雲、有明。

同じ湾岸でも、土地ができた時期、使われ方、街区のつくられ方は違います。

だから最初に見るのは、液状化・洪水・高潮・内水などの土地側の条件です。

その次に、杭や直接基礎、耐震・制震・免震、非常用電源、給水、エレベーター、防災備蓄といった建物側の条件を見ます。

さらに中古マンションなら、長期修繕計画、修繕積立金、設備更新、防災計画など管理の現在地まで確認します。

地盤が弱いことと、建物が弱いことは同じではありません。

反対に、建物側に十分な対策があるからといって、液状化や水害、道路・上下水道など街側のリスクが消えるわけでもありません。

「湾岸だから危ない」「タワーマンションだから大丈夫」で終わらせず、地域から住所へ、住所からその一棟へ。

そこまで降りて見て、初めて一件を評価できます。

そして安全性だけで物件を選ぶわけでもありません。眺望は 棟別の眺望干渉、駐車場・ペットは 駐車場サイズ・ペット条件、共用施設は 共用施設比較 へ。

30年後の価値まで考えるなら 30年後も価値が残るタワーマンションとは もあわせてご覧ください。

※ 本コラムは一般的な情報提供を目的としたものです。 個別物件の安全性は、 設計図書・構造説明・地質調査・ハザード情報・ 管理組合の防災計画等を個別にご確認ください。
主な参照資料： 国土交通省 東日本大震災における液状化関連資料／ 東京都「地震に関する地域危険度測定調査 第9回」／ 東京都「東京の液状化予測図」／ 東京都「首都直下地震等による東京の被害想定」（2022）／ 東京都のマンション防災関連資料／ 産業技術総合研究所 地質調査総合センター／ ブランズタワー芝浦の公開物件資料／ 三井不動産グループ「パークタワー勝どき ミッド／サウス」公開資料／ ブリリアマーレ有明 管理組合法人公式サイト等。 公開情報は掲載時点・分譲時点の内容を含み、現在の運用・設備状況と異なる場合があります。