住宅ローン特約があるから安心？｜私たちが「買付を入れる前」に確認していること
住宅ローン・売買契約
住宅ローン特約とは？審査に落ちたら解除できる？
融資・手付金・期限を実務から解説
住宅ローン特約があるから、安心。
私たちは、そうは考えていません。
住宅ローンは、物件を決めた後だけの話ではありません。
買付を入れる前に、融資の見通し、売買契約までの流れ、 起こり得るリスク、そして予定通りにならなかった場合までお話しします。
最初に。住宅ローンは、お客様ごとに答えが違います。
住宅ローンは、年収と借入額だけで判断できるほど単純ではありません。
収入の形、勤務・事業の状況、自己資金、既存借入、信用情報、 購入する物件、金融機関、金利、そして売買契約の内容まで関係します。
これらをすべてこの記事で説明すると、かなり長くなります。
そこで本記事では、 住宅ローンを利用して不動産を購入するときに、 私たちが特に大切だと考えていることを中心にお話しします。
個別の融資条件や、 「自分の場合はどうなのか」まで確認したい方は、直接お問い合わせください。
まだ物件が決まっていなくても構いません。
むしろblue bloodedでは、 物件を探す前に、お客様の条件を伺うところから始めています。
物件を決めてから、住宅ローンを考えるのではありません
家を買おうと思ったとき、多くの方は最初に物件を探します。
希望する街を決める。ポータルサイトを見る。 気になるマンションを見つける。内見する。
そして、
「この物件を買いたい。住宅ローンは組めますか？」
となります。
blue bloodedでは、住宅ローンを利用されるお客様については、 基本的にこの順番だけでは進めません。
購入希望額だけではなく、収入、勤務・事業の状況、勤続年数、 自己資金、既存借入、現在利用している住宅ローン、 収入の構成など、融資を考えるうえで必要になる条件を先に伺います。
そのうえで、
どの程度の融資が考えられるのか。
その条件なら、どのような物件を探せるのか。
を整理してから、物件探しを始めます。
買いたい物件を探すことと、買える条件を確認すること。
この二つを別々には考えません。
住宅ローンは「年収の何倍」だけでは決まりません
例えば同じ額面年収の方が二人いたとしても、 必ず同じ住宅ローン審査結果になるわけではありません。
会社員なのか。会社役員なのか。経営者なのか。個人事業主なのか。
既存借入はあるのか。自己資金はいくらなのか。 収入はどのように構成されているのか。
そして、購入する物件は何なのか。
金融機関によって審査基準や商品、取扱条件も異なります。
そのため私たちは、
「年収がこれだけあるから、この価格まで大丈夫でしょう」
とは簡単には判断しません。
反対に、一般的な計算だけを見て、
「この価格は無理でしょう」
と最初から決めることもしません。
まず、お客様の条件を確認します。
金融機関への問い合わせも、お客様任せにはしません
住宅ローンについて、金融機関への問い合わせや申込みを お客様自身で進める形の仲介もあります。
もちろん、お客様自身で金融機関を選び、 直接手続きを進めることもできます。
一方、blue bloodedでは基本的に、 融資の入口からこちらで確認していきます。
お客様の条件を整理する。 候補となる金融機関を考える。 金融機関の担当者へ問い合わせる。 条件を説明する。 必要な資料を確認する。
回答が曖昧であれば、もう一度確認する。 必要であれば、別の金融機関についても検討する。
金融機関によって商品も審査の考え方も異なりますし、 担当者との確認に時間を要することもあります。
案件によっては、金融機関との確認だけで一日仕事になることもあります。
それでも、私たちはここを大切な仲介業務だと考えています。
住宅ローンが成立しなければ、 どれだけ気に入った物件を見つけても購入できないことがあるからです。
審査されるのは「人」だけではありません
住宅ローン審査というと、年収、勤務先、勤続年数、既存借入、 信用情報など、お客様側の条件を思い浮かべる方が多いと思います。
しかし住宅ローンでは、 購入対象となる不動産そのものも重要です。
そのため、お客様側に十分な返済能力があると考えられる場合でも、 希望する融資額まで届かないことがあります。
物件価格が大きく動いている局面では、 実際の売買価格と、金融機関が判断する担保評価との間に 差が生じることもあります。
つまり、
「このお客様に融資できるか」だけではなく、
「この物件に、この金額を融資できるか」まで考える必要があります。
お客様は、ぎりぎりまで良い物件を探します
物件探しを始めると、 当初考えていた予算より少し上の物件が気になってくることがあります。
もう少し予算を上げれば広くなる。 さらに上げれば駅に近くなる。 階数が上がる。眺望が良くなる。築年数が新しくなる。
せっかく購入するなら、 可能な範囲で希望条件を上げたい。
これは珍しいことではありません。 私たちも、それ自体を否定しません。
物件の条件を上げるなら、融資の条件も一緒に確認する。
必要な借入額が変われば、 金融機関への確認も改めて必要になることがあります。
住宅ローンは、「とりあえず申し込んでみましょう」では進めません
不動産仲介では、住宅ローンについて、
「まず事前審査を申し込んでみましょう」
と進め、金融機関への申込みや問い合わせ自体は、 お客様にお願いすることもあります。
一つの金融機関で難しければ、次の金融機関へ。 それでも難しければ、さらに別の金融機関へ。
もちろん、それが必要な場合もあります。
ただ、blue bloodedでは最初からこの進め方はしません。
申し込む前に、お客様の状況を聞く。
どこに確認するのかを考える。
必要であれば、先に金融機関へ問い合わせる。
そのうえで、申込みを進める。
審査結果が出たところで、 仲介会社の仕事が終わるわけではありません。
難しかったのであれば、なぜ難しかったのか。 次にできることはあるのか。 今は待った方がよいのか。
その後まで含めて、住宅ローンの相談だと考えています。
申し込まない方がいい時もあります
住宅ローンの相談を受けたからといって、 必ずすぐ事前審査へ進むわけではありません。
入口でお客様の状況を伺った結果、 信用情報、現在の額面収入、既存借入などについて、 先に整理した方がよいと考える場合があります。
信用情報に不安がある場合には、 必要に応じて、ご本人に信用情報を開示・確認していただくこともあります。
大切なのは、事実として登録されている信用情報を 都合よく消すということではありません。
現在どのような情報が登録されているのかを確認し、 その状態を踏まえて購入時期を考えるということです。
今すぐ申し込むより、状況が整うまで待った方がよいと考えれば、
「今は申し込まない方がいいと思います」
とお話しすることもあります。
半年の場合もあります。1年の場合もあります。 状況によっては、数年単位で購入時期を考えていただくこともあります。
信用情報について所定の登録期間が経過するのを待つ。 本来の仕事や事業の中で額面収入が増えた後に改めて検討する。 自己資金を準備する。 既存借入を整理する。 購入時期そのものを見直す。
「今、どうやって通すか」だけが住宅ローン相談ではありません。
いつなら購入できるのか。 どの状態になったら動くのか。
そこから一緒に考えることもあります。
信用情報について： CIC｜CICが保有する信用情報
住宅ローンは、やみくもに申し込まない
A銀行が難しければB銀行。 B銀行も難しければC銀行。 さらにD銀行、E銀行。
数を打てばどこかが通る、と単純には考えません。
信用情報機関には、ローン等の申込みに伴って 金融機関等が信用情報を照会した事実に関する情報も、 所定の期間登録されます。
したがって私たちは、 短期間にやみくもに申込みを重ねるのではなく、 まず状況を整理してから候補となる金融機関を考えることを 大切にしています。
なお、「審査に落ちたという結果そのものが、 そのまま信用情報に否決履歴として登録される」 という意味ではありません。
申込情報・照会記録と、 各金融機関による審査結果は分けて考える必要があります。
融資が通りやすい方法は、一緒に考えます
お客様の条件によっては、 住宅ローンの進め方を工夫できる場合があります。
どの金融機関に相談するのか。 自己資金をどう考えるのか。 どのタイミングで申し込むのか。
収入や事業の状況を、 どの資料を使って正確に説明するのか。 購入する物件との組み合わせをどう考えるのか。
法令上・倫理上問題のない範囲で、 融資が成立する可能性を高める方法は一緒に考えます。
ただし、その具体的な方法を この場で一律に説明することはしません。
お客様ごとに条件が違うからです。
虚偽の申請には、手を貸しません
ここには明確な線を引いています。
収入を事実と異なる内容で申告する。 勤務先や雇用状況について事実と異なる説明をする。 既存借入を意図的に隠す。 自己資金について事実と異なる説明をする。 金融機関へ提出する資料を事実と異なる内容にする。
こうした虚偽の申告・申請には対応しません。
住宅ローンを通すこと自体が目的ではないからです。
事実を変えるのではなく、事実を正しく整理する。
そのうえで、どの金融機関に、
どの条件で相談するのが適切なのかを考えます。
それでも、融資は否決・減額されることがあります
事前にできることを確認しても、 住宅ローンが必ず承認されるわけではありません。
事前審査を通過していても、 本審査の結果が同じとは限りません。
希望額の全額ではなく、 減額された金額で承認される場合もあります。
物件の担保評価などによって、 希望する融資額に届かないこともあります。
だからこそ、 住宅ローン特約が重要になります。
住宅ローン特約とは？
住宅ローン特約（融資利用特約・ローン特約）とは、 予定していた融資の全部または一部について承認が得られなかった場合に、 売買契約で定めた条件に従って、 売買契約を白紙解除したり、契約を解除できるようにする取り決めです。
適切に特約が適用されて契約が解除される場合には、 手付解除や契約違反による解除とは異なり、 支払済みの手付金は買主へ返還されます。
しかし、
「ローン特約あり」と書いてあるから大丈夫。
それだけでは足りません。
住宅ローン特約では、何を確認するのか
契約内容によりますが、特に確認したいのは次のような項目です。
- 利用予定の金融機関
- 融資予定額
- 融資承認取得期日
- ローン特約による解除期限
- 全部または一部について承認されなかった場合の扱い
- 買主が行うべき融資申込手続き
- 解除された場合の手付金等の扱い
住宅ローン特約は、 単に一行入っていればよいものではありません。
誰から、いくら借りる予定なのか。
そして、それが実現しなかった場合に契約をどうするのか。
ここまで確認します。
事前審査に通っても、本審査に落ちることはあります
事前審査の承認は、 融資実行そのものを保証するものではありません。
事前審査では承認を得ていたものの、 売買契約で定められた融資承認取得期日までに 正式審査の承認が得られず、 住宅ローン特約による解除が問題となることもあります。
だから私たちは、
「事前審査が通ったから、もう大丈夫です」
とは考えません。
減額承認なら、住宅ローン特約はどうなる？
例えば1億5,000万円の融資を予定していたところ、 金融機関から、
「1億3,000万円なら融資できます」
という回答が出たとします。
この場合に重要なのは、 単に「ローンが通った・落ちた」と考えることではありません。
売買契約上、 いくらの融資を利用することを予定していたのか を確認する必要があります。
融資の全部だけでなく、 一部について承認が得られなかった場合の扱いも、 契約条項の内容によって変わります。
したがって、減額承認が出たから必ず解除できる、 あるいは必ず契約を続けなければならない、 と一律には判断できません。
まず契約書の内容を確認します。
A銀行に落ちたら、すぐ解除できる？
これも契約内容によります。
利用予定金融機関として複数の金融機関が記載されている場合や、 他の金融機関への申込みについて取り決めがある場合には、 一つの銀行で承認が得られなかっただけで 直ちに住宅ローン特約による解除ができるとは限りません。
金融機関名、融資額、期限、申込条件。
契約前にここを確認します。
住宅ローン特約は、期限が重要です
住宅ローン特約には通常、 融資承認取得期日や解除期限などが定められます。
この日付は非常に重要です。
契約日。融資申込日。融資承認取得期日。 ローン解除期限。残代金決済日。
これらを時間軸で確認します。
「決済日が延びたから、 住宅ローン特約の期限も当然に延びるだろう」 とは限りません。
期限を過ぎてから問題が発生すると、 ローン特約による解除が認められるかどうかについて 争いになる可能性があります。
わざと住宅ローンを落として、白紙解除できる？
不動産売買は、非常に大きな金額が動く取引です。
契約するまでは「この物件が欲しい」と強く思っていた方でも、 契約を締結したあとに急に怖くなることがあります。
数千万円。1億円。 場合によっては2億円を超える借入を、 これから長期間返済していく。
契約した瞬間に、 その金額が現実として重く感じられることもあります。
しかし住宅ローン特約は、 買主が自由に売買契約をやめるための制度ではありません。
必要な申込手続きをしない。 必要書類を提出しない。 事実と異なる申告をする。 融資承認を意図的に妨げる。
こうした事情がある場合まで、 当然にローン特約で保護されると考えるべきではありません。
契約してから迷うのではなく、
迷えることは契約する前に迷っておく。
本当にこの物件でよいのか。 この借入額でよいのか。 毎月の返済額に無理はないのか。 購入後の生活に無理はないのか。
ここまで考えてから契約します。
売買は、最後まで予定通りとは限りません
お客様自身に購入する意思があっても、 取引が予定通り進まなくなることがあります。
大きな要因の一つが融資です。
そしてもう一つが、 取引相手側の事情です。
契約前であれば、売主の事情が突然変わることがあります。 反対に、買主側の事情が変わることもあります。
実際の仲介では、こうしたことは珍しくありません。
そのためblue bloodedでは、お客様にも、
最後まで、何かが変わる可能性はあります。
とお伝えしています。
不安にさせるためではありません。
何かが変わったときに、次へ動けるようにしておくためです。
なお、売買契約締結後は、 単純に「売主・買主がいつでもキャンセルできる」 という意味ではありません。
住宅ローン特約、手付解除、債務不履行その他の契約条項など、 その時点と事情によって法的な扱いは異なります。
融資が減額されたら、条件を組み直して探し直す
希望していた融資額が承認されなかった。
それで不動産購入そのものを 諦めなければならないとは限りません。
すでに売買契約を締結している場合には、 まず住宅ローン特約を含む契約内容を確認します。
そのうえで購入を見送ることになったのであれば、 実際に可能な融資額を基準に条件を組み直します。
価格帯を変える。 エリアを少し変える。 広さを考え直す。 築年数を広げる。 自己資金とのバランスをもう一度考える。
融資が予定通りでなければ、そこで仕事を終わりにはしません。
分かった条件を使って、もう一度探します。
実需の仲介手数料を、法定上限額の7割からとしている理由
blue bloodedでは、 実需のお客様の仲介手数料を 法定上限額の7割からとしています。
これは単に、 「仲介手数料を安くする」ことだけを目的にしたものではありません。
不動産購入では、 契約前に考えていた資金計画が、 そのまま最後まで続くとは限りません。
住宅ローンが希望額より減額されることもあります。
購入後にリフォームや家具・家電などの資金が 必要になることもあります。
引越し費用や諸費用を含め、 手元に残しておいた方がよい資金が見えてくることもあります。
そのようなときに、仲介手数料を含めて、 私たちの側で調整できる余地を残しておきたい。
これも、実需のお客様について 仲介手数料を法定上限額の7割からとしている理由の一つです。
すべての案件でさらに減額できるという意味ではありません。
ただ、契約を成立させることだけを目的にするのではなく、 購入後のお客様の資金まで見ながら、 私たちにできることがあれば考える。
そのための余白でもあります。
買付を入れる前に、ここまでお話しします
住宅ローン特約について長く説明してきました。
しかしblue bloodedでは、契約直前になって初めて、
「住宅ローンが通らなければ、 特約で解除できますから大丈夫です」
と説明して終わりにはしません。
買付を入れる前にお話しします。
住宅ローンはどのように進むのか。
事前審査と本審査は何が違うのか。
希望額まで融資が出ない可能性。
物件の担保評価によって減額される可能性。
売主側の事情で取引が進まなくなる可能性。
契約後に気持ちが変わっても、 自由に解除できるわけではないこと。
住宅ローン特約には期限と条件があること。
そして、予定通りにならなかったときに、 次にどうするのか。
流れだけではなく、リスクと心構えまで理解していただいてから、 買付を入れます。
不動産購入では、 すべてを事前に確定させることはできません。
だからこそ、起こり得ることを知らないまま契約へ進むのではなく、 何が起きる可能性があるのかを理解したうえで進む。
私たちは、その方が結果として 安心して物件を選べると考えています。
金利が上がったから、固定金利に変えるべき？
金利上昇を受けて、 変動金利から固定金利への切り替えを検討する方もいらっしゃいます。
ただ、blue bloodedでは、
「金利が上がったから、固定金利に変えた方がいい」
とは一律には考えません。
将来の金利がどこまで上昇するかを 正確に予測することはできません。
一方で、将来の金利上昇を心配するあまり、 現在より高い固定金利へ切り替えれば、 将来発生するかもしれない金利負担を避けるために、 現在からより高い金利を負担する ことにもなります。
それが合理的な方もいます。 そうではない方もいます。
残債はいくらなのか。 残りの返済期間は何年なのか。 何年住む予定なのか。 繰上返済を考えているのか。 途中で売却する可能性があるのか。
金利が0.5％上昇したらどうなるのか。 1％上昇したらどうなるのか。 それでも家計に余裕があるのか。
反対に、毎月の返済額が長期間変わらないことに、 どれだけ価値を感じるのか。
固定か変動かは、金利予想だけではなく、 お客様の条件を見て一人ずつ考えるべきものです。
固定金利は「安心を買う」という選択でもあります
固定金利には、将来市場金利が上昇しても、 契約した条件に基づいて返済計画を立てやすいという意味があります。
これは、住宅ローンを長期間返済するうえで、 大きな安心になる方もいます。
一方で、その安心のために 変動金利より高い金利を負担する場合があります。
ですから、
「変動金利の方が得」
でも、
「金利が上がったから固定」
でもありません。
どちらを選ぶのかは、 お客様がどのリスクを取り、 どのリスクを避けたいのかによって変わります。
金利の将来を当てることが、住宅ローン相談ではありません
私たちは、
「これ以上、金利は上がりません」
とも、
「これから大幅に上がります」
とも言いません。
将来の金利を正確に当てることはできないからです。
大切なのは、予想を当てることではありません。
0.5％上がったらどうなるのか。 1％上がったらどうなるのか。 さらに上昇した場合でも返済を続けられるのか。
その数字を確認したうえで、 変動金利、固定期間選択型、全期間固定、 あるいは借換えを考えます。
金利上昇が怖い。だから固定金利へ変える。
その前に、今より高い金利を支払って安心を確保する必要が
どの程度あるのか。
まず数字で比べてから考えます。
住宅ローン特約があるから契約する、ではありません
ここまで住宅ローン特約について説明してきましたが、 私たちが一番伝えたいのは、
「住宅ローン特約があるから、 とりあえず契約しても大丈夫」
ではありません。
むしろ反対です。
住宅ローン特約を使わずに済むように、 契約前にできることをできるだけ確認しておく。
お客様の条件を聞く。 必要なら信用情報を確認する。 融資の候補を考える。 金融機関へ問い合わせる。 物件側の条件も確認する。 金利と返済額を考える。 必要なら事前審査をする。
それでも結果が変わる可能性があるから、 最後に住宅ローン特約を確認する。
住宅ローン特約を使うことを前提に契約するのではありません。
使わなくて済むように先に確認する。
それでも予定通りにならなかったときのために、特約を確認する。
この順番です。
住宅ローンは、通るかどうかだけではありません。
いくらなら借りられるのか。
どの金融機関なら検討できるのか。
その物件に、希望する融資が付くのか。
どの金利を選ぶのか。
そして、
予定通りにいかなかったとき、どうするのか。
そこまで考えてから物件を探します。
融資が難しければ、条件を整理する。
今ではないと考えれば、待つ。
減額されたなら、その条件で物件を探し直す。
相手方の事情で取引が進まなくなれば、 次の一件を探す。
不動産売買は、大きな金額と長い時間が動く取引です。
先にできることは、先にやっておく。
住宅ローンも、物件が決まった後だけの話ではありません。
CONSULTATION
自分の場合はどうなのか。
そこから先は、お話ししましょう。
住宅ローンは、お客様ごとに条件が違います。
ネットの記事をいくら読んでも、 ご自身の場合にどの金融機関へ、 どの条件で相談するのが適切なのかまでは 分からないことがあります。
まだ物件が決まっていなくても構いません。
「この収入で、どのくらいまで考えられるのか」
「経営者・役員でも住宅ローンは組めるのか」
「一度審査が難しかったが、次にどうすればいいのか」
「この物件に買付を入れて大丈夫なのか」
その段階からご相談ください。
買付を入れてから考えるのではなく、買付を入れる前に考える。
住宅ローン特約があるから安心なのではありません。
特約を使わなくて済むように、先にできることをやっておく。
それが、blue bloodedの住宅ローンに対する考え方です。
物件より先に、お話を。
株式会社 blue blooded
田町芝浦サロン
ご注意
本記事は、住宅ローンおよび不動産売買に関する一般的な情報と、 当社の仲介実務における考え方をご紹介するものです。
住宅ローンの融資承認、金利、借入可能額、 住宅ローン特約の適用、契約解除、手付金返還等は、 金融機関の審査、商品内容、実際の売買契約書・重要事項説明書・特約、 当事者の行為その他の個別事情によって異なります。
また、将来の金利水準や不動産価格を 保証・予測するものではありません。
個別案件については、 実際の契約内容および金融機関の条件を確認したうえでご判断ください。
