ラフィネ大崎を実際に見る｜南向き・全室バルコニー・リノベーション・築29年を解説
RAFFINE OSAKI
ラフィネ大崎を、
実際に見る。
南向き。
全室がバルコニーに面する。
そして、リノベーション済み。
室内は、新しくできる。
でも、建物の築年は変わらない。
株式会社 blue bloodedで実際に取り扱った、 ラフィネ大崎。
当時の住戸で印象的だったのは、 南向きで、全室がバルコニーに面していたこと。
さらに高層階で、 室内からの開放感も感じられる住戸でした。
そして、 室内はリノベーション済み。
中古マンションとして、 分かりやすい魅力があります。
だからこそ、
きれいな室内だけを見て終わらせません。
※本記事は、株式会社 blue bloodedが過去に取り扱った ラフィネ大崎の住戸をもとに、中古マンションを見る際の ポイントを解説しています。現在の特定住戸の販売・募集状況を 示すものではありません。
BUILDING
大崎駅徒歩圏。1997年築。
| 所在地 | 東京都品川区大崎5丁目9-3 |
|---|---|
| 築年月 | 1997年9月 |
| 構造 | SRC造 |
| 階数 | 地上12階 |
| 総戸数 | 71戸 |
| 専有面積 | 30.10㎡～61.84㎡ |
| 交通 | JR山手線ほか「大崎」駅 徒歩約4分 |
※交通表記は公開資料により徒歩3～4分の差があります。 物件概要は公開されている建物資料をもとに記載しています。
ACTUAL PROPERTY
この住戸は、窓の取り方がいい。
実際に取り扱った際に 評価したポイントの一つが、 全室がバルコニーに面していることでした。
マンションは、 同じ専有面積でも 窓の配置によって室内の印象が変わります。
リビングだけが明るく、 居室は共用廊下側という間取りもあります。
今回の住戸は、 各居室がバルコニー側に面する。
これは、図面を見るときに
きちんと評価したい条件です。
SOUTH FACING
南向き。
そして、全室が外側を向く。
「南向き」というだけでも、 住戸選びでは一つの条件になります。
でも今回見たいのは、 それだけではありません。
リビングが南向きで、 その前にバルコニーがある。
さらに、 各居室もバルコニー側に面している。
方角と窓配置が、 一緒に機能している間取りです。
BALCONY
バルコニーは、面積に入らない。
でも、暮らしには入ってくる。
専有面積を比較するとき、 バルコニーは通常、 専有面積とは別に表示されます。
でも実際に室内へ入ると、 バルコニーの存在は 空間の感じ方に影響します。
光。
視線。
外への抜け。
風通し。
数字に入らない場所まで、
暮らしには関係します。
HIGH FLOOR
高層階だから、ではなく。
何が見えるか。
今回の住戸は高層階でした。
上階になることで、 前面建物の影響を受けにくくなる場合があります。
ただし、 高層階なら必ず眺望が良いとは限りません。
前面建物。
距離。
方向。
将来の周辺環境。
実際に窓の前に立って、 確認します。
RENOVATION
リノベーション済み。
ここからが、中古マンションです。
内装が新しくなっていると、 第一印象は良くなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
床。
壁。
新しくなった設備が多ければ、 購入後すぐに大きな内装工事をせず 暮らし始められる場合もあります。
これは、 リノベーション済み住戸の 分かりやすい利点です。
でも、「リノベーション済み」の一言では見ない。
確認したいのは、 何を、いつ、どこまで交換したのか。
設備だけなのか。
給排水管まで施工しているのか。
間取り変更をしているのか。
床や建具は交換されているのか。
施工内容が違えば、 同じ「リノベーション済み」でも 中身は違います。
1997 → 2026
室内は新しくても、
建物は1997年築。
ここは分けて考えます。
専有部がリノベーションされても、 マンションそのものの築年月は変わりません。
共用廊下。
エレベーター。
外壁。
屋上防水。
給排水設備。
共用配管。
これらは、 マンション全体として 管理・修繕していく部分です。
部屋が新しいことと、
建物が新しいことは違います。
TWO AGES
中古マンションには、
二つの「年齢」があります。
一つは、専有部。
いつリフォーム・リノベーションされたのか。
もう一つは、建物。
いつ竣工し、その後どう管理されてきたのか。
この二つを分けて見ると、 リノベーション中古の見え方が変わります。
MANAGEMENT
築29年なら、管理を見る。
1997年築なら、 長期修繕計画を確認します。
大規模修繕の履歴。
修繕積立金。
積立金残高。
今後予定されている工事。
管理組合の運営状況。
内装を見る時間と同じくらい、
管理資料を見る時間も大切です。
71戸という規模も見る。
ラフィネ大崎は、 総戸数71戸です。
数百戸、 1,000戸を超えるタワーマンションとは 管理組合の規模が違います。
大きければ良い、 小さければ悪いという話ではありません。
必要な修繕を、 どのくらいの戸数で支えていくのか。
戸数も、管理を見る材料の一つです。
OSAKI
そして、大崎駅徒歩圏。
ラフィネ大崎は、 大崎駅から徒歩約4分。
五反田駅も徒歩圏です。
中古マンションでは、 建物の築年数だけを切り取って 考えることはできません。
駅との距離。
使える路線。
買い物。
通勤。
周辺環境。
建物と場所を一緒に見ます。
INDIVIDUAL DIFFERENCE
同じマンションでも、住戸ごとに違う。
公開されている過去の販売履歴を見ると、 ラフィネ大崎では、 同じ54.16㎡でも階数や時期によって 異なる価格で募集された事例があります。
さらに、 59㎡台、61㎡台など 異なる広さの住戸もあります。
だから、 「ラフィネ大崎はいくら」と 一つの数字で判断しません。
同じ建物でも、
一室ずつ違います。
リノベーション費用も、価格の中に入っています。
リノベーション済み住戸は、 購入後に自分で工事する手間を 減らせることがあります。
一方で、 売出価格には 施工内容や商品化にかかった費用が 反映されている場合があります。
だから、 「きれいだから高くてもいい」 でもありません。
同じ建物の未改装住戸。
周辺の中古マンション。
施工内容。
設備のグレード。
管理状態。
それらと比較して、 価格を見ます。
INSIDE / OUTSIDE
内装だけでも、外装だけでもない。
以前の記事でも、 内装・外装の状態を確認することを お伝えしていました。
この考え方は変わりません。
ただし、 「将来の価格」を理由にはしません。
購入時の価格が妥当か。
入居後にどんな修繕が必要か。
共用部がどう維持されているか。
快適に暮らせるか。
今、確認できるものを確認します。
COMPARE
築年を見る記事でも、役割が違う。
パークシティ杉並セントラルタワーでは、 築年数と価格の関係を見ました。
アークステージ北池袋では、 南向きという長所と 築30年という条件を一緒に見ました。
ラフィネ大崎では、 そこにリノベーションが加わります。
室内の築年と、
建物の築年を分けて見る。
RELATED WORKS
OUR WORK
「リノベーション済み」で、
終わらせない。
室内を見る。
施工内容を見る。
窓を見る。
バルコニーを見る。
建物を見る。
管理を見る。
修繕を見る。
そして、価格を見る。
新しくなったところと、
新しくならないところ。
両方を見ます。
南向き。
全室バルコニー。
高層階。
リノベーション済み。
良い条件です。
そこを無理に否定する必要はありません。
そのうえで、 1997年築という建物を見る。
管理を見る。
修繕を見る。
価格を見る。
中古マンションは、
新しいところだけを買うわけではありません。
建物ごと、買います。
物件を比べるように、
不動産会社まで比べてください。
きれいな内装だけを見るのか。
その外にある建物まで見るのか。
仕事まで見て、比べてください。
「リノベーション済みなら、
築年数は気にしなくていい？」
そんな質問からで構いません。
内装。建物。管理。修繕。間取り。採光。価格。
一つずつ分けて確認します。
株式会社 blue blooded
田町芝浦サロン
※本記事には当社が過去に取り扱った物件についての情報が含まれます。 現在の販売・募集状況を示すものではありません。 リノベーション内容、方角、眺望、管理費、修繕積立金、 管理・修繕状況等は個別住戸および時期により異なります。 購入検討時には最新の販売図面・重要事項調査報告書・管理資料等を確認します。
