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有明・湾岸エリア｜街とマンションを知る

有明とは、どんな街なのか

有明は、東京都江東区の東京湾岸に位置する街です。豊洲・東雲に隣接し、現在はタワーマンションを中心とした住宅地として知られる一方、東京ビッグサイト、有明アリーナ、有明ガーデンなど、大型施設が集まる街でもあります。交通は、りんかい線とゆりかもめが中心です。

湾岸というと「新しくできた街」という印象がありますが、有明も時代とともに大きく姿を変えてきました。そして「有明」という地名自体にも由来があります。有明とは、夜が明けても空に月が残っている状態を表す言葉です。隣接する「東雲（しののめ）」も夜明けを表す言葉。どちらも夜明けに関係する地名が隣り合っているのも、この地域の面白いところです。

有明はタワーマンションだけではない

有明の住宅と聞くと、まずタワーマンションを思い浮かべる方が多いでしょう。実際、有明には特徴の異なる大規模マンションがあります。代表的なものとして、

• シティタワー有明
• ブリリアマーレ有明
• ブリリア有明スカイタワー
• ブリリア有明シティタワー
• ブリリアタワー有明ミッドクロス
• ガレリアグランデ
• オリゾンマーレ

などがあります。一方で、有明のマンションはタワーだけではありません。プレミスト有明ガーデンズのように、タワーマンションとは違った規模感のマンションもあります。

つまり、「有明に住む＝タワーマンション」ではありません。眺望を重視するのか。駅へのアクセスを重視するのか。共用施設を重視するのか。静かな住環境を優先するのか。同じ有明でも、選ぶマンションによって暮らし方はかなり変わります。

同じマンションでも、部屋によって価値は違う

タワーマンションを探すとき、マンション名だけで判断してしまうことがあります。しかし、実際には同じ建物でも、階数・方角・眺望・間取り・日当たり・周囲に将来建物が建つ可能性などによって条件は変わります。特に湾岸のタワーマンションでは、眺望が価格に与える影響を無視できません。

また購入の場合は、現在住みやすいかだけではなく、「5年後、10年後に売ることになったらどうか」という視点も必要です。そのため私たちは、物件を紹介するときに「このマンションだからおすすめ」と単純には考えません。同じマンションでも、その住戸をその価格で買うことが妥当なのかまで見る必要があるからです。

豊洲で探していた人が、有明を見る理由

最近の東京湾岸では、豊洲・勝どき・月島・晴海などのマンション価格や賃料が上昇しています。そのため、最初は豊洲で探していた方が、有明・東雲・新豊洲まで範囲を広げるケースがあります。

これは妥協とは限りません。例えば同じ予算でも、エリアを少し変えることで、より広い部屋が選べる。高層階が選択肢に入る。眺望の良い住戸が見つかる。築年数の新しいマンションが候補になる。ということがあります。一方で、豊洲には豊洲の利便性があります。だから、「豊洲より有明の方がいい」という単純な話ではありません。大切なのは、同じ予算で何を優先するかです。

有明・豊洲・東雲・晴海は一緒に比較した方がいい

東京湾岸で住まいを探す場合、行政区や駅だけで最初から範囲を狭くし過ぎない方がいいことがあります。利便性を優先するなら豊洲。価格と広さのバランスを見るなら東雲。有明の街並みやマンションに魅力を感じるなら有明。勝どき・都心側への近さや今後の街づくりを重視するなら晴海。といった比較ができます。

もちろん、実際にはマンションや住戸ごとに違います。だから私たちは、「有明で探してください」と言われても、条件を聞いた結果、「豊洲も見てみませんか」「東雲なら同じ予算でこの広さがあります」「晴海も比較してから決めましょう」とお話しすることがあります。街を先に決めるのではなく、条件から街を選ぶ。これも湾岸で失敗しにくい物件探しの方法だと思います。

有明で賃貸を探すという選択

有明は購入だけでなく、賃貸で住む選択肢もあります。特に、「湾岸で暮らしたことがない」「将来購入したいけれど、まだ決めきれない」「転勤や仕事の可能性がある」という方なら、最初から購入だけに限定する必要はありません。数年間賃貸で暮らしてみて、その後購入するという方法もあります。

逆に、長く住むことが決まっている場合には、賃料と購入した場合の毎月の支払いを比較する意味があります。大切なのは、「買えるから買う」でも、「なんとなく賃貸を続ける」でもありません。買う、借りる、あるいは今は動かない。そこから比較していいと思っています。

有明の将来を考えるなら「都心部・臨海地域地下鉄」

有明の今後を考えるうえで、注目されるのが都心部・臨海地域地下鉄です。現在の有明は、りんかい線とゆりかもめが鉄道交通の中心です。一方、新線計画では都心側と臨海地域を結ぶ新しい交通ネットワークが検討されています。実現すれば、有明を含む臨海部の交通環境に大きな変化をもたらす可能性があります。

ただし、不動産を購入する場合に注意したいことがあります。「将来、地下鉄ができるから買う」だけで判断しないことです。新線は有明の将来性を考えるうえで重要な材料ですが、不動産購入は現在の条件でも納得できるかを見るべきです。現在の交通。現在の価格。現在の生活環境。マンションそのものの価値。これらに納得したうえで、新線計画を将来のプラス材料として考える。私たちは、この順番がいいと考えています。

有明の地盤や液状化は大丈夫？

有明に限らず、湾岸のマンションを検討するときによく聞かれるのが地盤についてです。「埋立地だから大丈夫なのか」「液状化は？」という質問です。これは「湾岸だから危険」「内陸だから安全」と単純に分ける話ではありません。地盤、ハザード情報、建物構造、基礎、マンションの防災対策などを分けて確認する必要があります。特に購入の場合は、イメージだけで判断せず、公的なハザード情報や建物ごとの情報を確認してから判断することをおすすめします。

有明で、不動産会社を選ぶということ

SUUMOやHOME'Sで見つけた物件でも相談できます

これは意外と知られていません。SUUMOやHOME'Sなどで気になる物件を見つけると、「掲載している不動産会社に問い合わせなければならない」と思う方もいます。しかし、掲載会社以外の不動産会社でも取り扱える物件はあります。

ですから、「シティタワー有明のこの部屋が気になる」「ブリリア有明シティタワーとミッドクロスを比較したい」「プレミスト有明ガーデンズも見てみたい」という段階でも構いません。物件名やURLを送っていただければ、取り扱い可能か確認します。物件を見つけることと、相談する不動産会社を選ぶことは、必ずしも同じではありません。

有明で不動産会社を選ぶ意味

「同じ物件なら、どこの不動産会社でも同じでは？」という疑問もあると思います。確かに、物件そのものは同じです。しかし、希望条件をどこまで聞くのか。メリットだけでなくデメリットも説明するのか。他のマンション・エリアまで比較するのか。住宅ローンや資金計画まで考えるのか。将来売却する可能性まで見るのか。これは担当する会社や人によって違います。

場合によっては、「この物件は見送った方がいい」という答えになることもあります。物件を契約することが目的ではなく、その方に合った選択をすることが目的だからです。

仲介手数料も、物件を決める前に確認する

同じ物件を購入・賃借する場合でも、不動産会社によって仲介条件が同じとは限りません。弊社では実需の仲介について、仲介手数料は上限額の7割〜を基本としてご相談しています。物件を決めてから手数料を知るのではなく、物件を探す前に仲介条件を確認していただいて構いません。物件価格や賃料だけでなく、取引全体にかかる費用を見て判断することが大切だと考えています。

これは人によって答えが違います。何年住む予定なのか。家族構成はどうなるのか。仕事や転勤の可能性はあるのか。自己資金はいくらなのか。住宅ローンをいくら借りるのか。そして将来、売却する可能性があるのか。これらによって答えは変わります。

だから私たちは、有明の物件を紹介する前に、まずお話を伺います。結果として、「今回は賃貸にしましょう」「購入した方がいいと思います」「もう少し待ちましょう」「有明ではなく東雲も見ましょう」となっても構いません。

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