東京の不動産は、まだ上がるのか。｜金利・地価・マンション価格を大局から読む
TOKYO REAL ESTATE ／ THE BIG PICTURE
東京の不動産は、
まだ上がるのか。
金利・地価・建築費・賃料・供給。
「高い」「下がる」の先にある構造を読む。
1億円を超えるマンションを見て、
「さすがに高すぎる」と思う。
金利が上がると聞いて、
「少し待てば下がるのでは」と考える。
どちらも、自然な感覚です。
THE QUESTION
ただ、東京の価格は、
一つの理由では動かない。
金利が上がれば、 同じ返済額で借りられる金額は小さくなります。
買主の予算には、 下向きの力がかかります。
一方で、土地は安くなったのか。 建築費は下がったのか。 新築マンションは十分に供給されているのか。 賃料はどうなのか。
そして、 東京に住みたい人、 東京の不動産を持ちたい人は減ったのか。
いくつもの力が、 同時に、別の方向へ動いています。
THE PURPOSE
大局を見るのは、
相場を当てるためではない。
東京全体が上がるか、下がるか。
それを当てても、 自分が買おうとしている一室が 良い物件だとは限りません。
大局は、
一件を間違えないための背景です。
FIVE FORCES
まず、価格を動かす力を
五つに分けてみる。
01 金利
借入可能額と、買主の予算を動かす。
02 土地
同じ場所を増やすことはできない。
03 建築費
新築をいくらで供給できるかを決める。
04 賃料
その街に住むために、
実際いくら支払われているかを見る。
05 需要と供給
欲しい人の数と、
代わりになる物件の数を見る。
01 ／ INTEREST RATES
金利は、確かに効く。
でも、それだけでは決まらない。
金利が上がれば、 同じ月々の返済額で借りられる金額は小さくなります。 これは不動産価格への下押し圧力です。
ただし、金利から価格までは一直線ではありません。 建築費、供給、賃料、需要が、 同時に別の方向へ動くからです。
金利からマンション価格までを読む →02 ／ LAND PRICE
東京は、本当に
高すぎるのか。
「以前より高い」ことと、 「現在の価値に対して高い」ことは、 同じではありません。
世界の都市と比べた東京。 東京で働く人の所得から見た東京。 賃料から見た東京。
同じ価格でも、 どこから見るかで意味は変わります。
東京の地価は、本当に割高なのか →03 ／ RELATIVE VALUE
東京の中にも、
価格差は残っている。
東京全体が上がっていても、 すべての街が同じ速度で 評価されているわけではありません。
交通利便性。 再開発。 生活のしやすさ。 知名度。
「安い場所」を探すのではなく、 利便性や将来性に対して、 まだ価格が追いついていない場所があるか を見ます。
東京23区の「相対的な割安」を見る →LAND OR CONDOMINIUM
ただし、土地が割安でも、
マンションが割安とは限らない。
土地を見るときは、 面積だけでなく、 その土地にどれだけ建てられるかを見る。
マンションなら、 駅、眺望、規模、管理、ブランド、 代わりになる棟があるかを見る。
同じ「割安」という言葉でも、 見るものはまるで違います。
土地とマンションの「割安」の違いを見る →04 ／ INFRASTRUCTURE
新築がなくても、
街の価値は動く。
新駅や路線延伸があっても、 駅前に新築マンションも土地もない。
それでも、 交通インフラが変われば、 既存住宅の価値の見え方は変わります。
未来を買うのではなく、 未来の変化が、 いまある不動産にどう届くのか を見る。
新築も土地もない街の見方 →05 ／ THE COST TO BUILD
土地はある。
それでも、建たない。
土地がある。 計画もある。 欲しい人もいる。
それでも建築費や人件費、 工期、金利を重ねると採算が合わず、 着工できないことがあります。
新築をつくりにくいという事実は、 既存マンションの価格にもつながってきます。
建築費から、新築供給と中古価格を見る →WHEN TO BUY
では、
下がるまで待つのか。
ここまで読むと、 次に出てくるのは「買い時」です。
価格が下がるまで待つ。 それも一つの判断です。
ただ、その間にも、 金利、賃料、年齢、返済期間、 家族、仕事、 そして希望する物件の供給は動きます。
「いつ下がるか」だけではなく、 「何が揃えば買うか」 を考えます。
「下がったら買う」を考え直す →A MOMENT TO THINK
ここで、一度。
気になっている物件を
思い浮かべてみてください。
「高いけれど、なぜか気になる。」
「もう少し待った方がいい気がする。」
「別の街なら、 同じ予算でもっと良いものがあるのでは。」
その感覚を、 まだ結論にする必要はありません。
物件名やURLがあれば、 その一件を入口に、 大局から一室まで視点を近づけていけます。
物件より先に、まずお話を。 →CHOOSE YOUR NEXT VIEW
大局の次は、
気になった方向へ。
東京全体から、 少しずつ視点を近づけます。
FROM TOKYO TO ONE ROOM
東京から、街へ。
街から、建物へ。
建物から、その一室へ。
東京の平均価格では、 その部屋までは分かりません。
同じマンションでも、 階数、向き、眺望、間取り、 管理状態で価格の意味は変わります。
AFTER READING THE MARKET
東京全体の話を、
お客様の一件へ。
金利も、 地価も、 建築費も見てきました。
けれど最後に知りたいのは、 東京が上がるか下がるかではないはずです。
いま気になっている、
その一件はどうなのか。
「もう高すぎる気がする」
「少し待った方がいいのか」
「この価格なら買ってもいいのか」
「二つで迷っている」
そのまま、聞かせてください。
YOUR PROPERTY, YOUR DECISION
「この物件、どう思いますか？」
物件名でも、URLでも。
二つで迷っているなら、二つとも。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
