「土地はあるのに、なぜマンションが建たないのか。」
CONSTRUCTION COST ／ HOUSING SUPPLY
土地はあるのに、
なぜマンションが建たないのか。
「高いから売れない」の前に、
「高くないと建てられない」がある。
土地はある。
計画もある。
需要もある。
それでも、着工しない。
東京のマンション価格を考えるとき、
この「建たない」という事実は、
かなり重要です。
THE BIG PICTURE
東京の不動産は、まだ上がるのか。｜大局から読む →A SCENE FROM THE MARKET
「案件はある。
でも、動かない。」
以前、建設・不動産の現場を長く見てきた 業界紙の方と話したとき、 印象に残った言葉がありました。
土地がないわけではない。
マンションを欲しい人が いないわけでもない。
それでも、 計画が数年動かない案件がある。
その大きな理由の一つが、 建築費と事業採算 です。
THE OLD ASSUMPTION
土地があれば、
マンションは建つ。
以前なら、 比較的考えやすかった式です。
土地を仕入れる。
建物を建てる。
販売する。
ところが、 建てるための価格が大きく上がると、 この式そのものが成立しなくなります。
土地があることと、
建てられることは、別になった。
01 ／ CONSTRUCTION COST
建築費は、
一つの材料だけで決まらない。
鉄骨。
鉄筋。
コンクリート。
設備。
内装。
さらに、 現場で働く人の人件費、 物流費、エネルギー費、 工期の長期化。
一つひとつの上昇が、 一棟のマンションでは 大きな金額になります。
だから、 土地を以前と同じ価格で取得できても、 同じ販売価格では事業が成立しない ことがあります。
THE EQUATION
マンション価格の前に、
事業の計算がある。
この計算で採算が合わなければ、 計画を延期するか、 設計を見直すか、 事業そのものを止めることになります。
02 ／ PEOPLE & TIME
お金だけではなく、
人と時間も足りない。
建設業では、 技能者や技術者の確保も 大きな課題です。
人が足りなければ、 人件費は上がりやすくなる。
工程に余裕が必要になれば、 完成までの期間も長くなる。
マンション事業では、 時間が延びること自体も コスト になります。
03 ／ INTEREST RATES
そこへ、金利も重なる。
金利上昇は、 住宅ローンを借りる買主だけの話ではありません。
不動産開発にも、 大きな資金が必要です。
土地を取得し、 建物が完成し、 販売代金が入るまでには時間がある。
その資金コストまで上がれば、
「建てる」のハードルは、さらに上がる。
04 ／ BUSINESS DECISION
売れないから建てない、
だけではない。
需要があっても、 採算が合わなければ建てられません。
ここが、 一般の住宅市場と 少し違って見えるところです。
「価格が高いなら、 もっと安いマンションを供給すればいい」 と思いたくなります。
しかし、 安く売るための原価が、 すでに安くない。
05 ／ SUPPLY
そして、
「建たない」が市場へ戻ってくる。
採算が合わない。
計画が延期される。
新築供給が増えにくくなる。
すると、 新築を探していた人の一部が 中古へ向かいます。
建築費の問題は、
新築だけで終わらない。
FROM NEW TO EXISTING
新築が高くなるほど、
既存マンションの見え方が変わる。
同じエリアで、 新築が1億5,000万円。
築10年の中古が1億円。
以前なら 「築10年も経っている」と見られたものが、 新築価格との比較によって 「この価格なら」と見直されることがあります。
建築費上昇は、 中古マンションの相対的な価値 にも届きます。
BUT NOT EVERYTHING RISES
だからといって、
中古なら何でも上がるわけではない。
新築が減れば、 既存物件に目が向きます。
すると今度は、 既存物件同士が比較されます。
駅。
管理。
修繕。
間取り。
眺望。
街。
流動性。
供給が少ない時代ほど、
「残っているもの」の中で差がつく。
THE CHAIN
一本につなぐと、
こう見える。
建築費が上がる
↓
事業採算が厳しくなる
↓
計画が延期・縮小される
↓
新築供給が増えにくくなる
↓
新築価格が下がりにくくなる
↓
既存マンションの相対価値にも影響する
THE ANSWER
なぜ、マンションが建たないのか。
土地がないから、だけではありません。
需要がないから、だけでもありません。
建築費、人件費、工期、 金利、土地価格。
「建てれば売れる」と
「建てれば利益が出る」の間が、
遠くなっている。
ONE MORE QUESTION
では、供給が増えにくいなら、
下がるまで待つべきなのか。
ここで、 価格だけでなく金利と時間を 一緒に見る必要が出てきます。
「マンションが下がったら買う」は、本当に正しいのか。 →CHOOSE YOUR NEXT VIEW
ここから、もう一段。
東京全体の構造を見る
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →金利との綱引きを見る
金利が上がると、マンション価格は下がるのか。 →長く残るマンションを見る
タワーマンションの価値を、30年後から見る。 →湾岸の供給と街を見る
湾岸は、ひとつの街ではない。 →A MOMENT TO THINK
いま見ている中古マンションを、
新築価格から見てみる。
築10年だから高いのか。
それとも、 同じ場所にいま新しく建てたら、 もっと高くなるのか。
新築が増えにくい街なら、 その一棟の希少性はどうなるのか。
中古の値札だけを見ず、
「いま同じものをつくるなら」から見る。
FROM CONSTRUCTION COST TO ONE PROPERTY
「このマンション、
いまの価格でも高いですか？」
物件名かURLがあれば、その一件から。
新築・中古・周辺供給まで重ねて見ます。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
