新しいマンションは、きれいです。 設備も新しい。共用部も華やか。 眺望やエントランスに惹かれることもあります。

でも、30年後。 その「新しさ」は、もうありません。

そのときにも、 「ここに住みたい」 「この建物がいい」 と思う人がいるでしょうか。

私は、長く持つマンションを見るとき、そこを考えます。

立地。規模感。共用部。作り込み。管理。駅距離。再開発。 そして何より、新しさがなくなったあとに、何が残るか。

今回は「将来値上がりするマンションランキング」ではありません。

実在する10棟を見ながら、 30年後にも「選ばれる理由」が残るマンションとは何かを考えてみます。

7つすべてが満点である必要はありません。 大切なのは、30年後にも、そのマンションを選ぶ理由を言葉にできるか。 では、実際の10棟を見てみます。

センチュリーパークタワー

古くなってきたのに、むしろ格好よく見える。

1999年竣工・佃／月島。 築年数だけを見れば、すでに新しいマンションではありません。

ところが実際に建物を見ると、 「古いタワーマンション」の一言では片づけにくいものがあります。 まず、規模感。 そして石を意識した内装や、重さのある共用空間。 新築の華やかさとは違う、時間を経た建物だけが持つ落ち着きが出始めています。

もちろん、建設当時につくられた共用施設のすべてが、 これから先も必要とは限りません。 カードルームなどを見ると、その時代の高級住宅に求められていた豊かさを感じます。

それでも、素材、空間、規模感まで古くなるわけではない。 センチュリーパークタワーは、 「古くなること」と「魅力を失うこと」は同じではない。 それをすでに見せ始めているマンションだと思います。

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東京ツインパークス

新しい高級タワーが周りに建っても、存在感が薄れない。

2002年竣工・汐留／浜松町。 浜松町、汐留、新橋に近く、浜離宮に隣接する立地。 二棟でつくられる景観。 エントランスや共用空間の作り込み。 そして建物そのもののスケール。

周辺には、その後さらに新しい高級タワーマンションが建ちました。 それでも東京ツインパークスを見ると、 「新しい＝上位」とは簡単に言えない存在感があります。

設備は古くなります。内装も替わります。 でも、浜離宮との位置関係や、二棟でつくる景観、建物の骨格は残る。 新しさではなく、その建物でなければ得られないものがある。 それは30年、40年と時間が経ったとき、 思っている以上に大きな価値になるのかもしれません。

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芝浦アイランド

新しいライバルができたからこそ、本当の価値が見えてくる。

田町。 ケープタワー1,095戸、グローヴタワー833戸を中心とする大規模開発です。

芝浦アイランドの魅力を一棟だけで考えると、少し見誤る気がします。 水辺、緑、住宅、商業。 街区そのものが一つの住宅地としてつくられている。 この規模感は、今でも大きな特徴です。

一方、芝浦にはその後、 ブランズタワー芝浦、プラウドタワー芝浦という新しい選択肢が加わりました。 新しさ。駅への距離。 いま比較すれば、新しい2棟には分かりやすい魅力があります。

でも20年後。 その頃には、「新しい」という差はかなり小さくなっています。 そこで改めて問われるのが、芝浦アイランドという街そのものの価値です。 新旧の差が縮まったあと、何が残るのか。 この比較は、これからの芝浦を見るうえでかなり面白いと思っています。

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キャピタルゲートプレイス

30年たっても、月島駅直結は月島駅直結です。

月島。このマンションの強さは、非常に分かりやすい。

設備は古くなります。 専有部はリフォームできます。 でも、駅との距離は変わりません。 しかも月島駅直結。 こういう価値は、時間に強い。

さらに、低層のレジデンス棟まで含めれば、 開発全体として十分な規模があります。

私が好きなのは、共用部の雰囲気です。 照明を少し落とし、派手に明るく見せるのではなく、 落ち着いた空間に仕上げている。 流行を強く追ったデザインより、 こうした空間の方が時間に耐える可能性があります。 さらに月島・勝どきでは街そのものの更新が続いています。 駅直結と街の成長。 30年後を考えても、かなり分かりやすく残る二つの価値です。

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パークタワー勝どき

いま一番の魅力である「新しさ」を、あえて消してみる。

勝どき。まだ新しいマンションです。 だからこそ、私は頭の中で一度「新しい」という価値を消して見てみます。

30年後。 設備はもう最新ではありません。 共用部にも時間が刻まれています。 そのとき、何が残るでしょうか。

勝どきの大規模再開発。 駅。水辺。街区そのものの規模。 そして今後、街区全体が完成していくことで形成される景観。 一つのマンションというより、一つの街として認識される可能性があります。

一方で、現在の現代的な共用空間が30年後にどう見えるのか。 センチュリーパークタワーや東京ツインパークスのように「味」になるのか。 それはまだ誰にも分かりません。 答えが出ていない。 だからこそ、これから時間と一緒に見ていきたいマンションです。

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アーバンドック パークシティ豊洲

これは、後から買い足せないものが多い。

豊洲。 アーバンドック パークシティ豊洲を歩くと、 一般的なタワーマンションとは少し違う感覚があります。

まず、敷地が大きい。 緑がある。 水辺がある。 そして、ららぽーと豊洲との一体性があります。

地下ルートはそれなりに歩きますが、 駅から雨に濡れにくい動線で帰宅できるのも特徴です。

私が面白いと思うのは、「建物」だけでは説明しきれないところです。 大きな公園の中に住宅があるような余白。 都心の低層高級マンションにも少し通じる、敷地そのものの落ち着き。 専有部の設備は替えられても、 この敷地、この規模、この余白、水辺、ららぽーととの関係は替えられません。

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ブランズタワー豊洲

「新しい」を消しても、まだかなり残る。

豊洲。いまは当然、新しさが大きな魅力です。 でも、それだけで見てしまうのは少しもったいない。

まずエントランス。 吹き抜けによる、空間そのものの大きさがあります。 「新しいからきれい」なのではなく、そもそもの骨格が大きい。

そして立地。 豊洲駅と新豊洲の間。 水辺にも近く、周囲との距離がある。 方向によっては広い抜けを期待できます。 さらに周辺には、これから変わる余地も残されています。

駅。水辺。規模。眺望。街。 新しさを一度消してみても、残るものが多い。 長く持つマンションを見るとき、これはかなり大切なことだと思います。

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Wコンフォートタワーズ

大きいことは、時間が経ってから効いてくることがある。

東雲。 Wコンフォートタワーズには、まず分かりやすい規模感があります。

東雲の大規模マンション群の中でも、辰巳駅へのアクセスは比較的良い。 実際に歩けば、橋の上で湾岸特有の強い風を感じる日もあります。 こういうところは、地図だけでは分かりません。

それでも、駅距離、戸数、規模という明確な特徴がある。 一方、近くのパークタワー東雲は共用空間を丁寧につくり込む。 圧倒的な規模を取るか。 共用部の魅力を取るか。 同じ東雲でも、残そうとしている価値が違います。

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ブリリアマーレ有明

共用部が「設備」ではなく、「このマンションに住む理由」になった。

有明。 駅距離、規模、築年数。 数字だけを並べれば、すべてが圧倒的なマンションではありません。 それでも、選ばれる。

その理由の一つが、共用部だと思います。 単に施設数が多いという話ではありません。 「ここに住みたい」と思わせる世界観を、 共用部まで含めてつくっている。

管理費のかかる共用部は、本当に無駄なのか。 その問いに対して、ブリリアマーレ有明は一つの答えを見せています。 きちんと使われ、建物の個性になり、それを目当てに選ぶ人がいる。 そこまでいけば、共用部は単なるコストではなく、 マンションのブランドになります。

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シティタワーズ東京ベイ

マンションだけでなく、街と一緒に見る。

有明。 大規模。新しい。駅に近い。商業施設と一体。 条件だけを並べれば、非常に強いマンションです。

それでも、竣工時期には新型コロナ禍が重なり、 販売環境として難しい時期を経験しました。 ここから分かるのは、新しいだけで価値が決まるわけではないということです。

一方、その後の有明は変わってきました。 有明ガーデン。国際展示場。イベント施設。ホテル。交通環境。 街の完成度が上がれば、マンションを見る目も変わります。 ブリリアマーレ有明が共用部からマンション独自のブランドをつくったとすれば、 シティタワーズ東京ベイは街との一体性によって価値をつくっていくタイプ。 同じ有明でも、時間の味方につけ方が違います。

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比べてみると、「古くならないもの」が見えてくる。

10棟を見てきました。 面白いのは、強い理由がそれぞれ違うことです。

強い理由は、一つでなくていい。 大切なのは、30年後にも、そのマンションを選ぶ理由が残っているか。

30年後を考えるなら、「新しさ」を一度消してみる。

新築や築浅のマンションを見ると、 新しいというだけで魅力的に見えます。

そこで私は、頭の中で一度、 「新しい」という価値を消してみます。

30年後なら、どちらも中古です。 そのとき、何が残るでしょう。

比較的残りやすいもの。

立地／駅距離／敷地／規模感／眺望／共用部の骨格／素材／街／ブランド／管理

反対に、いずれ失われるもの。

最新設備／新築時の内装／流行のデザイン／新しいという印象

だから、新しさがなくなった後にも、選ぶ理由があるか。 私はこれを、新築・中古を問わずマンションを見る一つの基準にしています。

では、その先。50年、70年、100年後はどうなるのか。

30年後にも価値が残る。 では、その先はどうでしょう。 50年。70年。100年。

コンクリートや鉄骨は、 築年数だけで突然寿命を迎えるものではありません。 劣化を調べ、補修し、防水をやり直し、 設備を交換しながら使い続けることができます。

すると長い時間の先で問題になるのは、 「技術的に直せるか」だけではなくなります。

その建物に、お金をかけて直し続ける価値が残っているか。

ここから先は、 建物の物理的な寿命と、マンションの経済的な寿命。 二つを分けて考える必要があります。