「下がりますよね」と、八年間。｜東京の地価・賃料を数字で見る
TOKYO BY THE NUMBERS ／ 2026
「下がりますよね」と、
八年間。
地価・賃料・マンション価格。
まず、数字で見る。
「さすがに、もう下がりますよね。」
不動産の仕事をしていると、
何度も聞く言葉です。
高くなれば、
そう思うのは自然です。
ただ、予想を始める前に。
いま実際に何が起きているのか。
まず数字を見てみます。
THE BIG PICTURE
東京の不動産は、まだ上がるのか。｜大局から読む →BEFORE THE FORECAST
「上がるか、下がるか」の前に。
不動産の記事には、 予想がたくさんあります。
金利が上がるから下がる。
円安だから上がる。
人口が減るから下がる。
海外から買われるから上がる。
どれも一つの材料です。
けれど、その前に確認したいのは、
予想ではなく、現在地
です。
01 ／ LAND PRICE
まず、土地。
2026年も上昇しています。
2026年の地価公示では、 東京都の住宅地は 前年比＋6.5％。
さらに東京23区だけを見ると、 住宅地の平均変動率は ＋9.0％。
そして港区の住宅地は、 ＋16.6％。
少なくとも現在地は、
「東京の土地が一斉に下がっている」ではありません。
WHAT THE NUMBER MEANS
ただし、
「東京なら全部同じ」でもない。
ここも大切です。
東京都平均と、 23区平均。
さらに港区と、 他の区。
同じ東京でも、 上昇率にはかなり差があります。
だから、 「東京は高い」で止めず、 どこに価格差が残っているのかを見る必要があります。
東京23区に、まだ割安なエリアはあるのか。 →02 ／ EXISTING CONDOMINIUMS
中古マンションも、
数字はまだ上を向いている。
東日本不動産流通機構の 2026年1月のデータでは、 東京23区の中古マンション成約単価は 1㎡あたり137.50万円 。
前年同月比では ＋11.3％ でした。
そして、㎡単価の前年同月比上昇は 69か月連続 。
一時的な一か月の値動きだけではなく、 長い上昇の流れの中にあります。
THE CENTER OF TOKYO
都心に近づくと、
さらに数字は変わる。
2026年4月、 千代田区・中央区・港区の 都心3区中古マンション成約単価は、 1㎡あたり243.34万円 。
前年同月比 ＋8.5％ 。
平均成約価格は、 1億3,930万円 でした。
「マンション価格」という一つの言葉でも、 東京全体と都心では、 見ている市場が違います。
THREE NUMBERS
ここまでを、
三つだけ覚えるなら。
「下がるはず」と考える前に、
まず、この現在地から始める。
03 ／ RENT
売買だけではなく、
賃料も見る。
ここは、 購入を考える方にも重要です。
マンション価格だけが上がり、 賃料がまったくついてこないなら、 売買価格には無理が生じやすくなります。
一方で、 賃料そのものも上がれば、 「借り続けるか、買うか」という比較も変わります。
だから売買価格を見るときも、 賃貸市場は別の話ではありません。
04 ／ MONEY
価格が上がったのか。
お金の価値が変わったのか。
ここから、 少し視点を引いてみます。
物価が上がる。
人件費が上がる。
建築費が上がる。
同じ一万円で買えるものが変わる。
そう考えると、 不動産だけが突然高くなったのではなく、 「円で測った価格」そのものの意味が変わっている 面もあります。
BUT THIS IS NOT THE WHOLE STORY
それでも、
不動産は下がることがある。
ここを飛ばしてはいけません。
地価が上がっているから、 来年も必ず上がる。
賃料が上がっているから、 どのマンションでも大丈夫。
そういう話ではありません。
金利、景気、信用環境、供給、
エリア、建物、管理状態。
条件が変われば、
価格も変わります。
05 ／ INTEREST RATES
そして2026年、
金利という逆風もある。
金利が上がれば、 同じ価格のマンションでも 住宅ローンの返済負担は増えます。
買主が借りられる金額も、 小さくなりやすい。
これは明確に、 不動産価格への下押し要因です。
それなのに、なぜ、
価格は簡単には下がらないのか。
06 ／ CONSTRUCTION & SUPPLY
下げる力と、
下がりにくくする力。
金利は価格を下へ押す。
一方で、 土地価格や建築費の上昇は、 新築価格を下げにくくします。
採算が合わなければ、 新築供給そのものが増えにくくなる。
すると、 既存マンションの希少性にも影響する。
土地はあるのに、なぜマンションが建たないのか。 →THE POINT
「下がるか」より、
「何が動かしているか」。
地価が上がっている。
中古マンション価格も上がっている。
賃料も強い。
でも、金利も上がっている。
建築費も高い。
だから東京は、
「上がる」「下がる」の二択では読めない。
FROM NUMBERS TO THE BIG PICTURE
数字を並べたら、
次は、つなげて見る。
地価。
金利。
建築費。
賃料。
供給。
一つずつではなく、 すべてを重ねたところに、 いまの東京があります。
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →THE NEXT QUESTION
では、
下がるまで待てばいいのか。
ここで、 また数字が必要になります。
価格が10％下がったとしても、 金利が上がれば 毎月返済は下がらないことがあります。
さらに待っている間の家賃や、 自分の年齢も動きます。
「マンションが下がったら買う」は、本当に正しいのか。 →CHOOSE YOUR NEXT VIEW
数字から、もう一歩。
東京の価格を世界から見る
東京の不動産は、本当に高すぎるのか。 →東京に残る価格差を見る
東京23区に、まだ割安なエリアはあるのか。 →金利とマンション価格を見る
金利が上がると、マンション価格は下がるのか。 →東京全体へ戻る
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →A MOMENT TO THINK
東京平均ではなく、
いま見ている一件なら。
港区が＋16.6％だから、 港区のすべての物件が 16.6％上がるわけではありません。
23区中古マンションが＋11.3％だから、 その一室が11.3％割安でもありません。
平均は、 東京を見るための入口です。
最後に見るのは、
その街、その建物、その部屋。
FROM DATA TO ONE PROPERTY
東京の数字を、
お客様の一件へ。
「東京は上がっています。」
それだけでは、 不動産を選ぶ材料として足りません。
いま見ている価格は、
その物件にとって高いのか。
YOUR NUMBER, YOUR PROPERTY
「この価格、
どう思いますか？」
物件名かURLがあれば、その一件から。
周辺の成約・地価・賃料まで重ねて見ます。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
※掲載数値は公表資料をもとにした市場全体の参考値です。 個別の不動産価格や将来の値動きを示すものではありません。
