「『マンションが下がったら買う』は、本当に正しいのか。」
WHEN TO BUY ／ THE COST OF WAITING
「マンションが下がったら買う」は、
本当に正しいのか。
待つことにも、価格がある。
高くなったから、いまは買わない。
金利も上がっているから、もう少し待つ。
とても自然な考え方です。
ただ、不動産では
「価格が下がること」と
「買いやすくなること」は同じではありません。
FROM THE PREVIOUS STORY
金利が上がると、マンション価格は下がるのか。 →THE QUESTION
「下がるまで待つ」。
何を待っているのでしょう。
価格が10％下がること。
金利が下がること。
景気が落ち着くこと。
円高になること。
新築供給が増えること。
「待つ」と一言で言っても、 実は待っているものは一つではありません。
そして、それらが 同時に買主に有利な方向へ動くとは限らない。
PRICE IS NOT PAYMENT
価格が下がっても、
毎月の支払いが下がるとは限らない。
ここを分けて考えると、 「待つ」の見え方が変わります。
マンション価格は、 売買価格だけで買うものではありません。
住宅ローンを使うなら、
「価格 × 金利 × 時間」で買う。
A SIMPLE COMPARISON
1億円のマンションが、
10％下がったとする。
分かりやすく、 頭金を考えず全額を35年ローンで借りる 単純な例で比べます。
CASE A ／ NOW
価格 1億円 ／ 金利 1.0％
毎月返済 約28.2万円
CASE B ／ AFTER THE PRICE FALLS
価格 9,000万円 ／ 金利 2.0％
毎月返済 約29.8万円
価格は1,000万円下がっています。
それでも、この条件では 毎月返済はむしろ増えます。
「安くなった」と
「買いやすくなった」は、別です。
※上記は元利均等返済・35年・ボーナス返済なしの概算です。 実際の住宅ローンでは、借入条件・返済期間・金利タイプ・審査条件などにより異なります。
THE COST OF WAITING ／ 01
待っている間も、
家賃は止まらない。
月30万円の賃貸なら、 1年間で360万円。
3年間なら1,080万円です。
もちろん、 購入にも金利、管理費、修繕積立金、 固定資産税などがあります。
だから単純に
「家賃は捨て金」と考える話ではありません。
ただ、
待つ期間にも住居費は発生する
ということです。
THE COST OF WAITING ／ 02
もう一つ動くのが、
自分の時間。
不動産価格だけを見ていると、 忘れやすいものがあります。
年齢。
家族。
仕事。
子どもの学校。
転勤。
住みたい街。
3年後に価格が下がったとしても、 3年前と同じ自分ではありません。
不動産には、
市場の時間と、自分の時間がある。
THE COST OF WAITING ／ 03
ローンにも、
時間がある。
年齢が上がれば、 完済年齢との関係から 選べる返済期間が変わる場合があります。
返済期間が短くなれば、 同じ金額を借りても 毎月返済は大きくなります。
つまり、 市場価格だけが下がるのを待っていても、 自分側の条件が同じままとは限りません。
WHAT IF PRICES REALLY FALL?
では、本当に大きく下がったら。
もちろん、 不動産価格が大きく下落する局面はあります。
バブル崩壊。
金融危機。
信用収縮。
急激な景気後退。
ただし、 そうした局面では 「マンションだけが安くなる」とは限りません。
株価、雇用、企業業績、融資姿勢など、 買う側の環境も同時に悪くなる 可能性があります。
THE PARADOX
「安くなったら買う」は、
実際には簡単ではない。
市場が強いときは、 「高すぎるから買えない」と思う。
市場が大きく下がると、 今度は「もっと下がるかもしれない」と思う。
底値には、 「ここが底です」という札は出ません。
後から見れば安かった価格も、
その瞬間には怖く見える。
THIS DOES NOT MEAN “BUY NOW”
だからといって、
「いま買う」が答えでもない。
ここは大切です。
価格が高すぎる物件。
将来売りにくい物件。
管理に不安がある物件。
家計に余白が残らない借入。
そうした一件なら、 見送ることにも十分な意味があります。
問題は、
「いまか、待つか」ではなく、
「何を、いくらで買うか」。
IF YOU WAIT, WAIT FOR A REASON
待つなら、
「何が変われば買うか」を決めておく。
価格が10％下がったら。
金利を含めた月々の支払いが この金額になったら。
頭金がここまで貯まったら。
このマンションで、 この間取りが出たら。
待つこと自体を目的にせず、
「待つ条件」を持っておく。
それだけでも判断はかなり変わります。
ONE MORE FORCE
そして東京では、
「待てば新しい物件が増える」とも限らない。
建築費が高い。
人手も足りない。
土地も限られる。
採算が合わなければ、 デベロッパーは計画を延期したり、 規模を見直したりします。
価格が高いから、 次はもっと安い新築が大量に出てくる。 そう単純でもありません。
次に読む｜土地はあるのに、なぜマンションが建たないのか。 →THE ANSWER
下がるまで待つのは、
正しいか。
正しいこともあります。
ただ、 「価格が下がりそうだから」という理由だけでは、 判断材料として少し足りません。
価格。
金利。
家賃。
年齢。
返済期間。
そして、物件そのもの。
待つかどうかではなく、
待った先が本当に良くなるか。
A MOMENT TO THINK
いま気になっている一件を、
二つの未来で見てみる。
今日、買った場合。
2年待って、 価格が10％下がった場合。
そのとき金利が上がっていたら。
家賃も上がっていたら。
欲しかった部屋がなかったら。
逆に、 もっと条件のいい部屋が 安く出ていたら。
「待つ」を数字にすると、
見えるものがあります。
CHOOSE YOUR NEXT VIEW
判断材料を、もう一つ。
金利と価格の関係を見る
金利が上がると、マンション価格は下がるのか。 →供給が増えにくい理由を見る
土地はあるのに、なぜマンションが建たないのか。 →東京全体の構造へ戻る
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →物件そのものの長期価値を見る
タワーマンションの価値を、30年後から見る。 →FROM THE MARKET TO YOUR TIMING
相場の底ではなく、
お客様の「買い時」を見る。
相場の底を正確に当てることはできません。
けれど、 いま検討している物件を、 今日買った場合と、 待った場合で比べることはできます。
価格が5％下がったら。
10％下がったら。
金利が0.5％上がったら。
その一件なら、
待つ意味があるのか。
YOUR PROPERTY, YOUR TIMING
「この物件、
待った方がいいですか？」
物件名かURLがあれば、その一件から。
価格・金利・待つ期間を重ねて考えます。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
