金利上昇局面で、東京のマンション市場に何が起きているのか。

第1回｜成約減・在庫増。それでも高額帯は売れている。

金利が上がれば、不動産価格は下がる。

理屈としては、間違っていません。

住宅ローン金利が上がれば、同じ返済額で借りられる金額は小さくなります。

投資家にとっても、借入コストが上がれば、 以前と同じ価格では採算が合わなくなることがあります。

したがって、 金利上昇は不動産価格にとって下押し要因 です。

では、2026年の東京では実際に何が起きているのでしょうか。

ここが少し面白いところです。

東京23区の成約価格情報では、2026年1〜3月の件数は前年同期を下回った。
一方、REINSの首都圏中古マンション在庫は、2026年春に前年を上回る局面へ入った。
そして東京23区の成約価格情報では、1億円以上の件数は増えている。

ここで重要なのは、この三つを同じ母集団の数字として扱わないことです。 東京23区の価格帯別成約は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を当社が再集計したもの、 在庫はREINSの首都圏中古マンション統計です。

今回はまず予想ではなく、 実際に成立した取引から現在地を見ることにします。

価格より先に、取引件数が落ち始める

不動産市場が転換するとき、 必ずしも最初に価格が大きく下がるとは限りません。

売主は高く売りたい。

買主は、金利も上がったので高値では買いたくない。

この二つがぶつかったとき、 最初に起きるのは値下がりではなく、 取引の不成立です。

例えば売主は2億円を希望している。

一方、買主は1億8,000万円なら買う。

どちらも譲らなければ、取引は成立しません。

価格統計だけを見れば 「2億円から値下がりしていない」ようにも見えます。

しかし実際には、市場の流動性は落ちています。

価格だけでなく、成約件数や在庫の動きも一緒に見る。

市場の転換点を考えるうえで、これは重要な見方の一つです。

2024年と2026年は、同じ「弱さ」ではない

まず、同じREINSの首都圏中古マンション統計で2024年を見ます。

2024年7月の成約件数は前年同月比1.3％減。 8月は2.9％減、9月は4.5％減、10月は5.9％減でした。 その後、11月は10.6％増、12月は7.4％増へ転換しています。

一方、2024年7月の首都圏中古マンション在庫は44,509件で、 前年同月比3.7％減でした。

2024年夏から秋は、成約が一時的に弱くなった一方、 在庫そのものは前年より少ない局面でした。

では2026年はどうか。 ここは、成約と在庫を同じ統計で確認してから、 東京23区の価格帯別データを別に見ます。

つまり2026年については、 「首都圏で在庫が増えているから、東京23区の成約が減った」 と一本の因果関係で読むことはできません。

地域も集計方法も異なるからです。 ただ、複数の指標を並べることで、 「売り物の量」「実際に成立した取引」「価格帯ごとの動き」が 同じ方向には動いていないことは見えてきます。

それでも、高額物件から崩れているわけではない

さらに興味深いのが、 東京23区の価格帯別成約です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の 中古マンション等の成約価格情報を使い、 株式会社 blue blooded で独自集計しました。

全体は3.6％減。しかし1億円以上は25.6％増

全成約件数は、

5,624件 → 5,424件

3.6％減っています。

ところが、1億円以上の成約は、

1,091件 → 1,370件

25.6％増えています。

さらに全成約に占める1億円以上の割合も、

19.4％ → 25.3％

へ上昇しました。

この数字だけを見ると、 「高額帯ほど強い」と言いたくなります。

ただし、ここには注意が必要です。

このデータを、どう読むか

この数字は、 同じマンションが25％値上がりしたことを意味しません。

売れた物件の立地、面積、築年数、 タワーマンションの比率などが変われば、 成約価格帯の構成も変化します。

価格帯によって購入者の資金調達方法や自己資金比率が異なる可能性はあります。 ただし今回の集計だけから、 低価格帯の減少を金利要因に特定することはできません。

物件構成、立地、面積、築年数、タワーマンション比率など、 複数の要因を分けて見る必要があります。

したがって、

「東京の高額マンションが一律に25％値上がりした」

と読むのは正しくありません。

ただ、少なくとも、

「金利が上がったので、高額物件から売れなくなった」

という単純な市場でもない。

ここはかなり重要です。

では、誰が価格を下げ始めているのか

ここからは、公開統計だけでは完全には確認できない 当社の見立てです。

現在の市場で価格を下げやすいのは、 必ずしも一般の個人所有者ではないのではないか。

特に考えられるのが、 借入を使って在庫を持つ 買取再販業者や投資家です。

事業者にとって不動産は、 資産であると同時に在庫です。

売れなくても、 金利、管理費、固定資産税、 事業資金の機会費用は発生します。

半年売れない。

1年売れない。

その間にもコストは増えます。

個人所有者なら、

「希望価格で売れないなら、まだ住んでいよう。」

という選択ができます。

事業者には、それが難しい場合があります。

市場調整の初期には、
売却期限や保有コストの重い売主の価格が先に動くことがある。

安い成約事例が出たあと、何が起きるか

例えば2億円前後で取引されていたマンションで、 業者在庫が1億8,000万円で成約したとします。

すると次の買主は、

「直近で1億8,000万円の成約があります。」

と交渉します。

その成約は、次の査定や価格交渉の材料になり得ます。

しかし重要なのは、その次です。

仮に売却を急ぐ在庫が一巡したあと、 他の所有者も同じ価格で売るとは限りません。

急ぐ理由がなければ、

「その価格なら売らない。」

という所有者も出てきます。

すると、売り物の中身が変わります。

在庫件数そのものがすぐ減らなくても、 売り急ぐ在庫が減ることはあり得ます。

在庫の「数」だけでなく、「中身」を見る

仮に、在庫が5,000戸ある。

だから価格が下がる。

必ずしもそうではありません。

その5,000戸のうち、 何戸が本当に売らなければならない物件なのか。

逆に何戸が、

「この価格なら売る。」

という、待てる売主なのか。

同じ「在庫5,000戸」という仮定でも、 意味は全く違います。

価格を決めるのは在庫数だけではない。
その在庫を持っている人の事情でもある。

現在は「暴落」より、売主ごとの差を見る局面

ここまでを見る限り、 現在の東京市場を 「全面的な価格崩壊」と表現するのは早いと思います。

むしろ、

買い手は高値を追わない。

業者は在庫を整理する。

個人所有者は様子を見る。

成約件数は減る。

一部で安い成約事例が出る。

そうした市場です。

そして本当に重要なのは、 この在庫調整が一巡したあとです。

その後に、 売却を急ぐ在庫が減るのか。 買主の動きが戻るのか。 高値成約が再び増えるのか。 そこを確認して初めて、次の方向が見えてきます。

ただ、それを考えるには、 不動産市場だけを見ていても足りません。

政策金利。

インフレ。

住宅ローン。

個人消費。

企業業績。

為替。

次回は、日本銀行と日本経済全体から考えます。