東京23区の中古マンション価格は下落する？2か月連続マイナスの理由と2026年の不動産価格を徹底分析
TOKYO REAL ESTATE STRATEGY ／ 2026.08
東京23区の中古マンション価格が、
2か月連続でマイナス。
それでも、私は「下落相場に入った」とは見ていません。
首都圏全体は上昇している。賃料も高い。株式・金など他の資産価格も高値圏にある。
では、いま東京で起きていることは何なのか。価格ではなく、買い手と売り手から考えます。
01｜2か月連続マイナスを「下落」と呼んでよいのか
02｜首都圏全体と都心6区で何が違うのか
03｜いま都心2億・3億・5億円を買っているのは誰か
04｜富裕層・法人・海外勢は何を見て買うのか
05｜株・金・為替と東京不動産の関係
06｜地価を本当に下げるドライバーは何か
07｜なぜ買取再販の「業物」だけ先に値段が動くのか
08｜弱気へ転換するなら、何を確認するか
09｜最後に、その一件へ
01 ／ A SMALL MINUS
▲0.1％。数字はマイナス。
しかし、意味までマイナスとは限らない。
東京カンテイによれば、2026年7月の東京23区中古マンション70㎡換算価格は1億2,724万円。前月比▲0.1％でした。6月の▲0.8％に続き、2か月連続のマイナスです。
見出しだけなら「東京23区、中古マンション2か月連続下落」となります。間違いではありません。しかし私は、この二文字だけで今の市場を表現することには慎重です。
7月：1億2,724万円、前月比▲0.1％、僅かに続落。
26か月ぶりに下がったということは、その前まで25か月連続で上昇していたということです。その後の▲0.8％、▲0.1％をもって、ただちに長期上昇トレンドが反転したと判断するには材料が足りません。
下落というより、まずは「踊り場」。
私は現在を、そう見ています。
02 ／ TOKYO IS NOT ONE MARKET
首都圏全体は＋1.2％。
東京23区だけを見れば、景色を間違える。
同じ7月、首都圏全体の70㎡換算価格は7,547万円、前月比＋1.2％でした。東京カンテイの集計では首都圏は24か月連続上昇です。
つまり「首都圏の中古マンションが下がり始めた」のではありません。最も価格が上がった都心部で流通戸数が増え、価格調整が先に出ています。
これは重要です。市場全体の需要が消えた場合と、高値圏の一部で売主と買主の希望価格が合わなくなった場合では、同じマイナスでも意味が全く違うからです。
東京23区の賃料も7月は前月比＋0.8％で2か月連続上昇。価格が踊り場に入りながら賃料が上がるのであれば、少なくとも「住む需要まで一緒に崩れている」という状態ではありません。
平均価格の方向より、
どの価格帯で、誰が、何を売っているのか。
03 ／ THE PLAYERS HAVE CHANGED
都心不動産は、庶民が給料だけで買う市場ではなくなった。
ここは言葉を選ばず、構造として考えます。
2億円、3億円、5億円。港区、千代田区、中央区、渋谷区、そして一部の湾岸タワーマンションまで価格帯が上がれば、平均的な給与所得者が住宅ローンの返済比率だけを見て購入する市場から離れていきます。
では誰が買うのか。
国内の富裕層・経営者
役員報酬だけではなく、自社株、配当、事業所得、金融資産、不動産など複数の資産を持つ層です。彼らにとって住宅購入は「毎月いくら返せるか」だけではなく、資産配分の問題でもあります。
すでに都心不動産を持つ買い替え層
10年前に1億円で取得した物件が2億円になっている人にとって、3億円の次の住戸は「3億円をゼロから用意する」話ではありません。既存資産の値上がりが次の購入原資になります。資産インフレは、次の資産購入能力を生みます。
法人・資産管理会社
事業会社や資産管理法人にとっては、都心不動産が長期保有資産、インフレ耐性、賃料収入、資産保全の一部になります。個人住宅ローンとは別の物差しで価格を見ます。
国内外の投資家・富裕層
海外勢だけが東京を買っているわけではありません。しかし高額帯ほど、円建てだけではなくドル建て・他通貨建てで東京を比較する買い手が限界価格に影響します。
「給料で家を買う人」から、
「持っている資産をどこへ置くか考える人」へ。
04 ／ WHAT MATTERS TO THEM?
その人たちは、何を気にして買い向かうのか。
金利は当然見ます。しかし0.25％の政策金利変化だけで、3億円の都心物件を買うか買わないかが決まるとは限りません。
第一は、代替可能性。
同じものが来年また出るのか。土地、眺望、駅距離、再開発、建物、階数、方角、間取り、駐車場。高額になるほど「安いもの」より「代わりのないもの」に資金が集まりやすくなります。
第二は、10年後の買い手。
自分が欲しいかだけではなく、将来誰が欲しがるか。日本人富裕層か、次の経営者世代か、法人か、海外勢か。出口の厚みを見ます。
第三は、賃料。
実需であっても賃料は重要です。所有しなければ同等住戸をいくらで借りるのか。投資家ならなおさら、価格だけでなく賃料の上昇余地と利回りを見ます。
第四は、東京そのものの競争力。
人口、企業集積、再開発、交通、教育、医療、文化、治安、国際都市としての位置。都心の高額物件ほど「マンション一室」だけではなく東京への投資という性格を帯びます。
高くなるほど、「いくら安いか」より、
「代わりがあるか」が重要になる。
05 ／ ASSET INFLATION
株も金も高い。
その世界で、東京の土地だけが下がり続けるには理由がいる。
ここは不動産だけを見ていてはいけないと思います。株式市場、金、その他の実物・代替資産が高値圏にあるとき、資産を持つ人の名目購買力も膨らみます。
もちろん株と金と土地は別物です。相関が常に一定なわけでもありません。「株が上がったからマンションも上がる」と単純化するつもりはありません。
ただ、通貨価値、財政、インフレを意識して資金が名目資産へ向かい、同時に建築費、人件費、土地取得費、賃料が高い環境で、東京中心部の土地だけが継続的に大きく下がるためには、相応に強い逆風が必要です。
その候補の一つが円高です。
1ドル160円と120円では、海外から見た2億円の物件価格は大きく変わります。100〜120円方向への急激な円高が定着すれば、海外から見た日本不動産の割安感は薄れます。
ただし、円高だけで地価が決まるわけでもありません。海外勢が減っても国内富裕層・法人・実需・賃料が支えるなら価格は維持されます。
06 ／ WHAT WOULD ACTUALLY BREAK THE MARKET?
私が弱気へ転換するなら、見るのは「金利」一つではない。
東京の地価が本格的な下落トレンドへ入ると考えるためには、私は複数の条件を確認したいと思います。
価格だけでなく、実需・収益力まで弱くなっているか。
金利上昇ではなく、銀行が「貸さない」「融資額を落とす」状態になるか。
株式市場や事業価値が大きく下落し、買い手の自己資本そのものが減るか。
海外勢の購買力だけでなく企業収益まで変える水準か。
同じ価格帯・同じ立地で「代わり」が大量に出てくるか。
一つではなく、いくつかが同時に起きたとき、踊り場という見方を変える必要があります。
予想を持つ。
同時に、予想を捨てる条件も決めておく。
07 ／ THE SELLER MATTERS
市場全体が下がらなくても、
先に値段を下げなければならない売主がいる。
ここで「業物」です。不動産会社が買い取り、リフォーム等を行って再販売する買取再販物件を、業界でそう呼ぶことがあります。
弊社が買取再販PJを検討する際も、案件や調達条件によって借入金利を年4〜5％程度で見るケースがあります。2億円なら年800〜1,000万円。半年で400〜500万円です。
そこに管理費、修繕積立金、固定資産税、リフォーム、販売経費。そして資金を次の案件に回せない機会損失が加わります。
急ぐ事情のない個人売主なら、希望価格に届くまで待てることがあります。しかし在庫を借入で持つ事業者は、時間そのものが原価です。
2億円台前半で仕入れた物件を2億円程度で処分した、という個別事例も耳にします。もちろん市場全体を示す統計ではありません。ただ、採算を守るより資金回収を優先する売主が出る構造は理解できます。
上昇相場では、買主同士を見る。
踊り場では、売主の事情を見る。
08 ／ THE OPPORTUNITY
だから今、業物の中に「買える価格」が混じる。
業者売主だから割高、でもありません。業者売主だから割安、でもありません。
重要なのは、なぜその値段なのか。
仕入れ時期。在庫期間。決算。借入条件。改装原価。同じ棟の成約。競合在庫。そして、売主がどこまで時間を持てるか。
平均相場が大きく崩れなくても、一件だけ価格が崩れることがあります。それは「東京の価値がなくなった」のではなく、「その売主が今日現金化したい」からかもしれません。
相場を見る。
次に売主を見る。
最後に、その価格なら自分はどう考えるか。
09 ／ FROM TOKYO TO ONE ROOM
この価格、どう思いますか。
「東京は上がりますか」でも構いません。ただ、最後はお客様がいま見ている一件まで降りて考えます。
港区、芝浦、田町、三田、港南。中央区の月島・勝どき・晴海。江東区の豊洲・有明。品川区。それぞれ買い手も供給も再開発も違います。
物件名やURLを一つ送っていただければ、相場、売主、同じ棟の比較、資金、将来の出口まで順番に見ていきます。
いま見ている一件を、相談する →READ NEXT ／ INTERNAL LINKS
東京の不動産を、もう少し深く見る。
BLUE BLOODED ／ TAMACHI SHIBAURA SALON
東京全体の話を、
お客様の一件へ。
株式会社 blue blooded は、東京都港区芝浦、JR田町駅芝浦口から徒歩圏の完全予約制不動産サロンです。
田町・芝浦・三田を拠点に、港区・中央区・品川区・江東区、港南、浜松町、月島、勝どき、晴海、豊洲、有明など湾岸エリアを中心として、居住用の賃貸・売買、投資用不動産、店舗・事務所、土地・開発、査定・管理まで扱っています。
物件を勧める前に、条件・資金・家族・仕事・将来を伺います。住宅ローン・融資・審査、他社で提案を受けている物件のセカンドオピニオン、仲介手数料のご相談にも対応しています。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。
海外から、時差に合わせても。
ご来店は、ご希望のときだけで。
東京カンテイ「2026年7月 中古マンション70㎡価格月別推移」「2026年7月 分譲マンション賃料月別推移」
※東京カンテイの70㎡換算価格は同社データベースの中古マンション売り希望価格を基にした指標です。成約価格そのものではありません。
※買取再販の借入条件・個別売却事例は筆者が検討・見聞した例で、市場一律の条件を示すものではありません。
