では、これからどの不動産を買うのか。

第3回｜価格調整を待つより、これから選ばれる場所を見る。

第1回では、市場を見ました。

第2回では、金利を見ました。

そして最後に、

これから何を買うのか。

を考えます。

「金利が上がるから買わない」では、答えにならない

金利上昇局面では、 買わないという判断も当然あります。

価格がもう少し調整するまで待つ。

政策金利の着地点が見えるまで待つ。

それも一つの選択です。

ただ、不動産を必要とする人にとっては、 いつまでも買わないという選択ができるとは限りません。

賃貸であれば家賃を払い続けます。

その間にも、

建築費が上がるかもしれない。

家賃が上がるかもしれない。

新築価格が上がるかもしれない。

中古価格が上がるかもしれない。

住宅ローン金利も上がるかもしれない。

だから、

「買うか、買わないか」だけではなく、
「何を買うか」を考える。

こちらの方が重要になります。

都心部の住宅は、購入者層そのものが変わった

現在の東京都心では、 1億円を超える住宅は珍しくありません。

1億5,000万円。

2億円。

3億円。

さらにその上。

ここまで価格が上がると、 購入できる人は当然限られます。

高所得会社員。

経営者。

医師などの専門職。

資産を持つ世帯。

法人。

国内外の投資家。

物件価格が上がるにつれて、 その市場に参加する人の所得・資産背景も変わっています。

同じ1％の金利上昇でも、意味は同じではない

年収500万円の世帯。

年収3,000万円の世帯。

同じ住宅ローン金利上昇でも、 家計への影響は同じではありません。

さらに都心不動産の既存所有者には、 大きな含み益を持っている人もいます。

この場合、 金利が多少上がっても、 その瞬間に売却する必要はありません。

むしろ、

「希望価格でなければ売らない。」

という選択ができます。

そのため都心の優良物件では、 金利上昇による価格調整が、 相対的に小さく終わる可能性があります。

ただし、「都心なら何でもいい」ではない

ここを間違えてはいけません。

港区だから上がる。

中央区だから上がる。

湾岸だから上がる。

そんな単純な話ではありません。

これからは、 同じ区、同じ駅、 場合によっては同じマンションの中でも、 価格差が大きくなる可能性があります。

金利が正常化すれば、 市場全体を一律に押し上げる金融環境の力は弱くなります。

その時に問われるのが、

物件そのものの力です。

見るべきは、「これから欲しい人が増えるか」

現在の価格が高いか安いか。

それだけを見ても、 5年後の価値は分かりません。

重要なのは、

5年後、10年後に、
今よりその場所を欲しい人が増えているか。

です。

1｜再開発

大規模な再開発は、 単に新しいビルが建つという話ではありません。

働く人が増える。

商業施設ができる。

街の回遊性が変わる。

駅が整備される。

ホテルができる。

企業が集まる。

その結果として、 その街を利用する人、住みたい人が増えます。

再開発を見るときは、 完成した建物の豪華さだけではなく、

そこに人がどれだけ増えるのか。

を見ることが大切です。

2｜交通

不動産の価値を長期的に変える要素の一つが交通です。

駅直結。

新駅。

駅改良。

新路線。

空港アクセス。

乗換利便性。

時間距離が縮まるということは、 街そのものが別の場所へ近づくことでもあります。

3｜雇用

高所得の雇用が集まる場所の近くには、 住宅需要が生まれます。

特に都心では、 通勤時間だけでなく、 時間そのものに価値を置く人がいます。

職場まで10分。

主要駅まで数分。

空港まで短時間。

高所得層ほど、 こうした時間価値を住宅価格へ置き換えることがあります。

4｜家賃

住宅価格を見るうえで、 家賃は非常に重要です。

価格だけが上昇し、 家賃が全くついてこない市場なら、 投資価値には限界があります。

一方で、 家賃そのものが上昇する地域なら、 実需だけでなく投資家から見た価格許容度も変わります。

金利上昇局面では、 以前以上に、

賃料が価格を支えられるか。

を見る必要があります。

5｜供給

需要が増えても、 住宅が大量に供給されれば、 価格は上がりにくくなります。

逆に需要が増えるのに、 新しい住宅を簡単に造れない場所なら、 価格には支えが生まれます。

都心では、

土地不足。

建築費。

人手不足。

建設期間。

開発規制。

などによって、 供給できる住宅には限界があります。

日本銀行も、 大都市圏の不動産市場について、 建設コストと人手不足による供給制約を分析しています。

参考： 日本銀行「金融システムレポート 2026年4月号」

6｜人口

単純な行政区の人口だけではなく、 その場所に住みたい人が増えているかを見る必要があります。

単身世帯なのか。

ファミリーなのか。

高所得層なのか。

外国人なのか。

誰が増えているかによって、 必要とされる住宅も変わります。

人口は「人数」だけではなく、 その中身を見る必要があります。

7｜海外需要

東京は、 国内だけで完結する住宅市場ではなくなっています。

特に都心部では、 海外投資家や海外居住者も購入者になります。

円の価値。

東京の国際競争力。

安全性。

交通。

都市機能。

こうした要素によって、 日本人から見た価格と、 海外から見た価格が一致しないことがあります。

国内の住宅ローン金利だけでは説明できない需要が、 都心には存在します。

8｜売主

最後は売主です。

需要が強いだけでは価格は上がりません。

売り物が大量に出れば、 価格には下押し圧力がかかります。

逆に、

所有者に含み益がある。

ローン負担が重くない。

家賃収入がある。

自分で住み続けてもよい。

こうした所有者が多ければ、 価格が少し下がっただけで 次々に売りが出るとは限りません。

買いたい人が増えるか。
そして、売らなければならない人が少ないか。

この二つの組み合わせが、 長期的な価格を考えるうえで重要になります。

過去に上がった場所ではなく、これから上がる理由のある場所

「この10年間で価格が2倍になった。」

それだけでは、 次の10年の投資理由にはなりません。

大切なのは、

これから何が変わるのか。

です。

まだ再開発が完成していない。

新しい街の機能ができる。

人が増える。

企業が増える。

交通が便利になる。

家賃が上がる。

それなのに住宅供給は限られている。

こうした場所には、 将来の価格を支える理由があります。

底値を当てるより、下がったあとにも選ばれる物件を

不動産を買うとき、 誰でも安く買いたいと思います。

しかし、

「あと5％下がるまで待つ。」

と考えている間に、

住宅ローン金利が上がる。

家賃が上がる。

建築費が上がる。

新築価格が上がる。

欲しかった中古マンションまで上がる。

ということもあります。

市場の底を正確に当てるのは簡単ではありません。

だから、

価格調整を待つより、
価格調整に強い物件を選ぶ。

という考え方があります。

私たちが買いたいのは、「絶対に下がらない物件」ではない

不動産に、 絶対に下がらない物件はありません。

金融危機。

震災。

世界的な景気後退。

急激な金利上昇。

何が起きるかは分かりません。

だから私たちが探したいのは、

「絶対に下がらない物件」ではなく、
下がったあとにも、また欲しい人が現れる物件。

です。

これからは「買うか」より、「何を持つか」

政策金利が1.25％になるかもしれない。

1.5％になるかもしれない。

その先に1.75％、2％があるかもしれない。

だから不動産は買わない。

それだけでは、 少し足りないと思います。

金利がある世界だからこそ、

何を持つか。

が重要になります。

高所得・資産層から需要がある。

売り急ぐ所有者が少ない。

家賃が上がっている。

供給が限られている。

再開発がある。

交通が良くなる。

そして、 5年後、10年後に、 今より欲しい人が増える。

そうした物件なら、 金利上昇局面で一時的な価格調整を受けても、 その後再び評価される可能性があります。

金利だけで、不動産を決めない。

3回にわたり、 現在の東京不動産市場を考えてきました。

第1回では、 成約件数と在庫を見ました。

第2回では、 日銀と金利、インフレを見ました。

そして最後に見えてきたのは、

不動産価格は、金利だけでは決まらない。

ということです。

金利。

インフレ。

所得。

家賃。

建築費。

供給。

再開発。

売主の事情。

そして、その街を欲しい人の数。

それらが重なって価格になります。

だから、

「金利が上がるから待つ。」

だけではなく、

5年後、10年後に、
今より欲しい人が増えている場所を選ぶ。

それが、 これからの不動産選びでは より重要になると考えています。

※本稿には、公表資料・市場データをもとにした株式会社 blue blooded の分析・見解・仮説が含まれます。 将来の不動産価格または価格上昇を保証するものではありません。