広域品川圏とは？｜品川・高輪ゲートウェイ・田町・芝浦・浜松町・大井町の再開発と新線
「広域品川圏（Greater Shinagawa）」。
2026年、東京南部の街を考えるうえで、 知っておきたい言葉の一つです。
JR東日本は、 浜松町・田町・高輪ゲートウェイ・品川・大井町 の5駅を一つのエリアとして捉え、 「広域品川圏」の共創まちづくりを本格始動しました。
2026年3月28日には、 TAKANAWA GATEWAY CITYがグランドオープンし、 大井町ではOIMACHI TRACKSがまちびらきしました。
ただし、これで完成したわけではありません。
浜松町では世界貿易センタービルディング。
芝浦1丁目ではBLUE FRONT SHIBAURA。
田町駅西口では旧森永プラザビル跡地の大規模開発。
芝浦3丁目では東京科学大学田町キャンパス土地活用事業。
高輪ゲートウェイ・泉岳寺では駅と街の再構築。
品川では駅西口と品川駅街区そのものの大規模開発。
さらに、 東京メトロ南北線の品川延伸、羽田空港アクセス線、リニア中央新幹線 という交通プロジェクトまで重なっています。
浜松町 → 田町・芝浦 → 高輪ゲートウェイ → 品川 → 大井町
一つひとつの再開発を「点」で見るのではなく、
東京南部で連続する都市更新として見る。
この記事では、 2026年9月時点で公表されている情報をもとに、 広域品川圏で何がすでに完成し、 何がこれから変わっていくのかを整理します。
さらに国土交通省の公示地価についても、 単純な価格ランキングではなく、 同じ標準地がどのように推移してきたのか という視点で確認します。
大規模再開発が続くことと、 今後の不動産価格が上昇することは同じ意味ではありません。
すでに価格が大きく動いた地域もあります。
再開発、交通、地価、賃料、地盤、住宅需要。
それぞれを分けて見ていきます。
広域品川圏（Greater Shinagawa）とは
「広域品川圏」は、 不動産会社が便宜的につくった呼び方ではありません。
JR東日本が、 浜松町駅・田町駅・高輪ゲートウェイ駅・品川駅・大井町駅 の5駅を一体的な都市圏として捉える考え方です。
重要なのは、 各駅の再開発を単独のプロジェクトとして考えていないことです。
オフィス。
住宅。
ホテル。
商業。
大学・研究施設。
文化施設。
鉄道。
駅と街をつなぐ歩行者動線。
これらを連続させながら、 広い都市圏として街を考えようとしています。
JR東日本は2030年代半ばを見据え、 広域品川圏におけるグループ保有建物の延床面積を 約150万㎡規模とする構想も示しています。
つまり、 一つの巨大ビルができるという話ではありません。
複数の駅、複数の再開発、複数の交通網が 同じ時期に変化している。
ここに広域品川圏の特徴があります。
広域品川圏を地図のように並べてみる
浜松町
世界貿易センタービルディング
↓
芝浦1丁目
BLUE FRONT SHIBAURA
↓
田町・芝浦3丁目
田町駅西口／東京科学大学田町キャンパス
↓
高輪ゲートウェイ・泉岳寺
TAKANAWA GATEWAY CITY／泉岳寺駅地区再開発
↓
品川
品川駅西口／品川駅街区／南北線延伸／リニア
↓
大井町
OIMACHI TRACKS
こうして並べると、 東京南部では大規模な都市更新が 帯状に続いていることが分かります。
大井町｜OIMACHI TRACKSが加わった街
2026年3月28日、 大井町ではOIMACHI TRACKSがまちびらきしました。
オフィス、商業、ホテル、住宅などを備える大規模複合開発です。
ただし大井町は、 再開発によって初めて便利になった街ではありません。
JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線の3路線が利用できます。
品川・東京方面。
大崎・湾岸方面。
自由が丘・二子玉川方面。
もともと複数方向へ動きやすい街です。
その交通利便性の上に、 OIMACHI TRACKSという新しい都市機能が加わった。
そう見る方が自然だと思います。
品川｜駅前だけではなく、駅そのものが変わる
広域品川圏の中でも、 大型プロジェクトが重なっているのが品川です。
品川駅西口では、 旧SHINAGAWA GOOS跡地を中心とした開発が進んでいます。
品川駅西口地区A地区では、 オフィス、商業、ホテル、MICEなどを備えた複合施設が計画され、 トヨタ自動車の新しい東京本社も入る予定です。
さらに品川駅街区では、 駅施設そのものと都市施設を一体化し、 東西・南北方向の歩行者ネットワークを再構築する計画が進んでいます。
南-aは約20万1,000㎡で2036年度、 南-bは約8,300㎡で2032年度の竣工予定です。
つまり品川は、 2020年代で完成する街ではありません。
2030年代半ばまで駅と街が変わり続けるエリア として見る必要があります。
南北線品川延伸｜品川に地下鉄が加わる
品川で建物以上に注目したい変化の一つが、 東京メトロ南北線の品川延伸です。
白金高輪から品川まで延伸する計画で、 工事はすでに始まっています。
2030年代半ばの開業が目標です。
品川は現在でも、 JR各線、東海道新幹線、京急線を持つ巨大ターミナルです。
そこへ南北線が加われば、 白金高輪、麻布十番、六本木一丁目、溜池山王、永田町方向との 鉄道ネットワークが変わります。
これは新しい商業施設ができるという話とは違います。
品川という駅の交通上の役割そのものに関わる整備 です。
リニア中央新幹線｜品川始発だが、開業時期は確定していない
品川では、 リニア中央新幹線の建設も進められています。
品川は東京側の始発駅となる計画です。
ただし、 当初予定されていた2027年開業は実現せず、 2026年9月現在、 正式な新しい開業時期は確定していません。
そのため、 「○年にリニアが開業する」 という前提で不動産を見ることはできません。
計画が進んでいることと、 完成時期を断定することは分けて考える。
長期の都市計画を見るうえでは大切なことです。
品川の公示地価｜価格の高さより、同じ地点の推移を見る
品川駅周辺では、 すでに非常に高い水準の土地価格が確認できます。
国土交通省の地価公示では、 港区港南2丁目16-2、 品川駅から約200mの商業地が、 2026年で1㎡あたり1,250万円です。
2024年は1,160万円/㎡でした。
この地点は、 地積約3,811㎡の大規模商業地で、 周辺には高層オフィスビルが集積しています。
ここで重要なのは、 後ほど出てくる芝浦や浜松町の標準地と 1㎡単価だけを比較しないことです。
敷地規模。
道路。
容積率。
駅距離。
土地利用。
周辺の商業集積。
条件が違います。
公示地価を見るときは、 「どこが一番高いか」より、 同じ地点が何年かけてどう動いたのか を見る方が参考になります。
高輪ゲートウェイ｜約13haの新しい街はすでに動き始めた
品川の北側では、 TAKANAWA GATEWAY CITYが 2026年3月28日にグランドオープンしました。
約13haの区域に、 オフィス、商業、ホテル、住宅、文化施設などが集まります。
高輪ゲートウェイについては、 もう「完成したらどうなるのか」だけを見る段階ではありません。
これから見るべきなのは、 実際にどれだけ人が働き、訪れ、滞在し、 周辺の街へ動くのかです。
泉岳寺｜高輪ゲートウェイ開業後も再開発は続く
TAKANAWA GATEWAY CITYが開業しても、 高輪・泉岳寺周辺の都市更新は終わりません。
泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業では、 住宅、オフィス、店舗、地下鉄駅施設、 子育て支援施設などが整備されます。
敷地面積約8,490㎡。
延床面積約11万2,300㎡。
地上30階・地下3階。
高さ約145m。
2031年度の完成予定です。
高輪・泉岳寺の公示地価｜開業前から変化していた
泉岳寺駅に近い 高輪2丁目19-19の商業地は、 国土交通省の地価公示で、 2025年の500万円/㎡から 2026年には598万円/㎡となっています。
1年間で約19.6％の上昇です。
ただし、 これを「高輪ゲートウェイの再開発だけで19.6％上昇した」 と読むことはできません。
都心不動産市場全体。
オフィス需要。
投資需要。
建築費。
周辺の複数の開発計画。
さまざまな要因があります。
公示地価は、 その結果として現れた一つの数字として見るべきです。
田町｜駅前がきれいになることより、都市機能が増えることを見る
広域品川圏の中央付近にあるのが田町です。
田町駅では、 駅前広場や歩行者動線の整備も進められています。
もちろん、 歩きやすくなることは日常生活にとって意味があります。
ただし、 私はそれだけを不動産価値の大きな材料とは考えていません。
今後の田町でより注目したいのは、 駅の東西に新しい都市機能そのものが加わることです。
田町駅西口｜約10万㎡の大規模開発
田町駅西口では、 旧森永プラザビル跡地を中心とする 田町駅西口駅前地区開発事業が進んでいます。
三井不動産、森永乳業、JR東日本が共同で進めるプロジェクトです。
延床面積約9万8,570㎡。
地上24階・地下2階。
高さ約125m。
オフィス、商業、産業支援施設などが入り、 田町駅西口の2階デッキと接続します。
さらに三田駅側とも地下動線でつながる計画です。
建物の完成・供用開始は2029年3月、 全体竣工は2033年度が予定されています。
田町は芝浦側と三田側で性格が違う
田町を理解するときには、 駅の東西を見る必要があります。
東側は芝浦。
西側は三田。
同じ田町駅を使うエリアでも、 街の表情はかなり違います。
芝浦側には、 運河、タワーマンション、オフィス、 比較的新しい住宅街があります。
三田側には、 慶應義塾大学、寺院、坂、 昔からの住宅地、 低層から高層までさまざまなマンションがあります。
そのため、 同じ「田町駅徒歩10分」でも、 芝浦側と三田側では暮らし方が変わります。
芝浦3丁目｜約25万㎡の東京科学大学田町キャンパス土地活用事業
田町駅の芝浦口側では、 東京科学大学田町キャンパス土地活用事業 が進んでいます。
所在地は芝浦3丁目です。
大学施設の建替えだけではありません。
オフィス。
大学・研究施設。
産学連携施設。
ホテル。
商業。
複数の用途を含む大規模複合開発です。
メインとなる建物は、 延床面積約24万7,700㎡。
高さ約178m。
地上36階・地下2階。
2031年度に第1期供用開始、 2033年度に全体竣工が予定されています。
田町駅西口の開発が約10万㎡。
芝浦3丁目側は約25万㎡。
つまり今後の田町は、 三田側と芝浦側の両方で 大規模な都市機能が加わっていくことになります。
芝浦1丁目｜BLUE FRONT SHIBAURAはまだ完成していない
田町から浜松町方向へ進むと、 芝浦1丁目で BLUE FRONT SHIBAURAが進行しています。
約4.7haの区域に、 総延床面積約55万㎡の都市機能を整備する大規模プロジェクトです。
約230m級のツインタワーを中心に、 オフィス、ホテル、商業、住宅などが整備されます。
TOWER Sはすでに開業しています。
一方、 TOWER Nは2030年度竣工予定です。
したがって、 BLUE FRONT SHIBAURAは まだ全体完成したプロジェクトではありません。
北には浜松町。
南には田町。
その中間に位置することも特徴です。
BLUE FRONT SHIBAURA｜公式プロジェクト概要
田町・芝浦の公示地価｜「これから」だけでなく、すでにどこまで動いたか
田町・芝浦の再開発を見ると、 「これから地価がどうなるのか」 という点に目が向きます。
ただ、 その前に確認したい数字があります。
田町・芝浦では、すでに地価が大きく動いた地点があります。
芝浦3丁目｜田町駅約210mの商業地
芝浦3丁目5-39の標準地は、 田町駅から約210mの商業地です。
| 年 | 公示地価 |
|---|---|
| 2024年 | 467万円/㎡ |
| 2025年 | 522万円/㎡ |
| 2026年 | 約610万円/㎡ |
2024年から2026年までの2年間で見ると、 約3割上昇しています。
芝浦2丁目｜田町駅約760mの住宅地
一方、 芝浦2丁目3-27は住宅地です。
| 年 | 公示地価 |
|---|---|
| 2023年 | 173万円/㎡ |
| 2024年 | 197万円/㎡ |
| 2025年 | 228万円/㎡ |
| 2026年 | 274万円/㎡ |
2023年から2026年までで見ると、 約58％上昇しています。
かなり大きな変化です。
ここから「これからも上がる」と読むことはできません。
むしろ、田町・芝浦ではすでに土地価格が大きく動いている地点があるため、 今後を見るときには、 再開発や都市機能への期待が現在価格にどこまで反映されているのかも 考える必要があります。
そして、 芝浦3丁目5-39は商業地。
芝浦2丁目3-27は住宅地です。
用途も駅距離も違います。
したがって、 二つの1㎡単価を直接比較して 「芝浦3丁目の方が価値が高い」 という読み方もできません。
公示地価を見るときは、 同一標準地の時系列 を中心に見る方が分かりやすいと思います。
浜松町｜WORLD TOWER RESIDENCE完成後も街は変化の途中
広域品川圏の北側にあるのが浜松町です。
WORLD TOWER RESIDENCEはすでに完成しています。
ただし、 浜松町駅周辺の再開発全体が完成したわけではありません。
世界貿易センタービルディング新本館は、 2027年3月竣工予定です。
地上46階・地下3階。
高さ約235m。
オフィスだけでなく、 ホテル、カンファレンス、医療、商業など、 複数の都市機能が整備されます。
WORLD TOWER RESIDENCEを見てきました｜浜松町駅直結と再開発で変わる街
浜松町の公示地価｜275万円/㎡という数字の読み方
浜松町については、 公示地価の数字を見ると注意したい点があります。
浜松町2丁目11-7の標準地は、 2026年公示地価で 275万円/㎡です。
「浜松町なのに安いのではないか」 と感じる方もいると思います。
ただし、 この標準地はWORLD TOWER RESIDENCEや 世界貿易センタービルの土地を評価した数字ではありません。
浜松町駅から約240m。
地積は約89㎡。
周辺は小規模の店舗・事務所などが混在する商業地域です。
つまり、 品川駅前の数千㎡規模の大規模商業地とは 土地の性格がまったく違います。
そのため、 「浜松町の土地は275万円/㎡」と一般化してはいけません。
浜松町2丁目11-7の推移
| 年 | 公示地価 |
|---|---|
| 2024年 | 203万円/㎡ |
| 2026年 | 275万円/㎡ |
2年間では約35％上昇しています。
ここで見るべきなのは、 芝浦や品川との「価格差」ではなく、 この地点自身がどのように動いてきたかです。
もちろん、 この上昇を世界貿易センタービルの再開発だけで説明することもできません。
都心市場全体、 オフィス需要、 建築費、 投資需要など複数の要因が関係します。
公示地価は「価格ランキング」にしない
広域品川圏の公示地価を見ていると、 場所によってかなり大きな数字の差があります。
しかし、 その数字を横に並べて 「品川が一番高い」 「浜松町は安い」 という読み方をするのは適切ではありません。
例えば、 品川・港南2丁目16-2の標準地は約3,811㎡。
浜松町2丁目11-7は約89㎡です。
周辺道路も違います。
用途も違います。
建てられる建物の規模も違います。
駅との関係も違います。
そこでこの記事では、 公示地価を地域ランキングとして使わず、 各地点の時系列変化を見る資料として使っています。
公示地価は、街の土地を見る数字。
マンション価格は、一つの物件を見る数字。
2031年度を目指す羽田空港アクセス線
広域品川圏では、 建物だけでなく鉄道ネットワークも変わります。
JR東日本は、 羽田空港アクセス線（仮称）の整備を進めています。
東山手ルートは2031年度の開業を目標としています。
田町駅周辺でも、 羽田空港アクセス線に関連した線路切替などが進められています。
広域品川圏では、 街の再開発と鉄道インフラの更新が同時に進んでいる わけです。
再開発があるから、不動産価格が上がるとは限らない
ここまで見ると、 広域品川圏には非常に多くの再開発が集中しています。
そして公示地価も、 すでに大きく上昇した地点があります。
だからこそ、 ここで二つを分けて考える必要があります。
大規模再開発が続くことと、 今後の不動産価格が上昇することは同じ意味ではありません。
再開発計画は、 完成する前から市場に知られています。
高輪ゲートウェイ。
BLUE FRONT SHIBAURA。
品川駅西口。
東京科学大学田町キャンパス。
将来への期待は、 計画公表後から少しずつ市場価格へ反映されていきます。
そして価格を動かす要因は、 再開発だけではありません。
金利。
建築費。
住宅供給。
所得。
賃料。
国内外の投資需要。
景気。
複数の要因が同時に動きます。
売買価格だけでなく、賃料を見る
再開発が実際の住宅需要へ結び付いているかを見るとき、 もう一つ見たい数字があります。
賃料です。
売買価格は、 金利や投資家心理、金融環境の影響も強く受けます。
一方、 賃料はその街、その部屋に住むために 毎月いくら支払う人がいるのかという実需に近い数字です。
今後確認したいのは、 「マンション価格が何％上昇したか」 だけではありません。
芝浦の賃料はどう変わるのか。
浜松町の住宅需要はどう変わるのか。
高輪ゲートウェイで働く人はどこに住むのか。
田町の昼間人口と夜間人口はどう変わるのか。
店舗・オフィスの賃料や空室はどう変わるのか。
こうした実績を見ていく必要があります。
芝浦の賃料・暮らしについては、 こちらのカテゴリでもまとめています。
再開発だけでなく、地盤・地形も見る
広域品川圏では、 浜松町、芝浦、田町、高輪、品川、大井町と、 比較的近い距離の中でも 土地の成り立ちは同じではありません。
特に田町・芝浦や湾岸で不動産を考える場合、 再開発や駅距離だけでなく、 地盤、埋立地、液状化、高潮、建物構造 なども確認する必要があります。
「湾岸だから危ない」。
「台地だから安全」。
このような一言だけでは判断できません。
地形。
地盤。
ハザードマップ。
基礎構造。
建物そのもの。
それぞれを分けて見ます。
東京で地盤が強い区・弱い区｜武蔵野台地はどこまでか、地形で見る地盤
田町・芝浦は広域品川圏のどこにいるのか
blue bloodedは田町・芝浦に拠点を置いています。
ここから広域品川圏を見ると、 田町・芝浦の位置は特徴的です。
北には、 浜松町とBLUE FRONT SHIBAURA。
南には、 高輪ゲートウェイ、泉岳寺、品川。
そして田町・芝浦そのものにも、 田町駅西口と 東京科学大学田町キャンパスがあります。
つまり、 田町・芝浦は周辺の再開発だけを眺めている場所ではありません。
自分たちの街の中でも都市更新が進み、 北と南でも大型開発が続いている。
この位置関係が特徴です。
芝浦は、高輪になる必要はない
それでも、 芝浦が高輪や麻布のような街になるとは思っていません。
そして、 なる必要もないと思っています。
芝浦には芝浦の特徴があります。
山手線の田町駅が使える。
港区でありながら水辺がある。
タワーマンションとオフィスが共存している。
スーパーや学校などの日常生活がある。
運河沿いを歩ける。
品川にも浜松町にも近い。
麻布や六本木の華やかさとは違います。
遊びに来る港区というより、暮らして分かる港区。
私は芝浦をそう見ています。
田町・芝浦・三田を、もう少し詳しく
広域品川圏という大きな都市の流れを知ったうえで、 実際の不動産では街をさらに細かく見ます。
田町はこちらです。
田町の不動産・マンション完全ガイド｜賃貸・購入・売却を田町の不動産会社が解説
田町・芝浦エリアはこちらです。
三田はこちらです。
芝浦の家賃相場はこちらです。
湾岸タワーマンションという視点から見る
田町・芝浦、浜松町を住宅として考える場合、 街だけではなく タワーマンションそのものの違いも重要です。
築年数。
駅距離。
管理。
修繕。
眺望。
共用施設。
住戸位置。
同じ街でも、 マンションによって条件はかなり変わります。
広域品川圏の主な変化を時系列で見る
| 時期 | エリア | 主な動き |
|---|---|---|
| 2026年3月 | 高輪GW・大井町 | TAKANAWA GATEWAY CITYグランドオープン／OIMACHI TRACKSまちびらき／広域品川圏本格始動 |
| 2027年 | 浜松町 | 世界貿易センタービルディング本館等 |
| 2029年 | 田町・品川 | 田町駅西口建物供用開始予定／品川駅西口地区開発 |
| 2030年度 | 芝浦 | BLUE FRONT SHIBAURA TOWER N竣工予定 |
| 2031年度 | 芝浦・泉岳寺・交通 | 東京科学大学田町キャンパス第1期供用開始予定／泉岳寺駅地区完成予定／羽田空港アクセス線開業目標 |
| 2033年度 | 田町・芝浦 | 田町駅西口全体竣工予定／東京科学大学田町キャンパス全体竣工予定 |
| 2030年代半ば | 品川 | 東京メトロ南北線 品川―白金高輪間開業目標 |
| 2036年度 | 品川 | 品川駅街区南-a竣工予定 |
※各計画・竣工時期は2026年9月時点の公表資料に基づきます。 事業内容・スケジュールは今後変更される場合があります。
2030年代まで、広域品川圏を見続けたい
2026年3月、 TAKANAWA GATEWAY CITYとOIMACHI TRACKSが動き始めました。
しかし、 広域品川圏はまだ完成形ではありません。
2027年には浜松町。
2029年前後には田町と品川。
2030年度にはBLUE FRONT SHIBAURA。
2031年度には東京科学大学田町キャンパスの第1期供用開始、 泉岳寺駅地区、羽田空港アクセス線。
2033年度には田町・芝浦の大型プロジェクトがさらに進みます。
2030年代半ばには南北線品川延伸。
品川駅街区は2036年度まで続きます。
リニア中央新幹線については、 開業時期を断定できませんが建設は進行しています。
再開発前でもない。
完成後でもない。
東京南部の都市構造が変化している途中に、私たちはいる。
広域品川圏を知ることは、物件を選ぶ理由を作るためではない
ここまで読むと、 広域品川圏には多くの再開発と交通計画が集中していることが分かります。
公示地価も、 すでに大きく動いた地点があります。
しかしこの記事でお伝えしたいのは、 「だからこの地域の不動産を選ぶべきだ」 ということではありません。
街の将来と、 一つの不動産を選ぶ判断は別です。
価格が条件に合わなければ、 選ばないという判断もあります。
新築ではなく中古を選ぶこともあります。
浜松町より芝浦が合う方もいます。
芝浦より三田や高輪、大井町が合う方もいます。
購入ではなく賃貸という選択もあります。
再開発を知ることは、物件を買う理由を作るためではありません。
これから住む街を、より深く知るためです。
不動産は、街だけでも、物件だけでも決まらない
不動産を探すとき、 ポータルサイトではまず物件を見ます。
価格。
広さ。
間取り。
駅徒歩。
築年数。
もちろん、 どれも大切です。
ただ、 その物件のある街で何が起きているのか。
5年後、10年後に、 駅や街の使われ方がどう変わるのか。
反対に、 将来への期待が現在価格にどこまで入っているのか。
そこまで見てから、 一つの物件を考えても遅くありません。
そして、 条件だけでは分からないことがあります。
仕事。
家族。
資金。
通勤。
将来。
住み替え。
売却。
賃貸。
人によって、 不動産を選ぶ理由は違います。
だからblue bloodedでは、 物件を先に決めることから始めていません。
希望は、もっと言っていい。
住む人、買う人、売る人。
条件だけでは、わからないことがある。
だから、聞かせてください。
株式会社 blue blooded
田町芝浦サロン
物件より先に、お話を。
テーマ別に読む
地盤と、街のなりたち
地盤・地形・埋立地・街の歴史・エリアガイド。
湾岸と、タワーマンション
芝浦・浜松町・勝どき・晴海・豊洲・有明などのタワーマンション。
住みやすさと、家賃相場
芝浦・三田・湾岸エリアの暮らしと賃料。
賃貸・売買・テナント
賃貸・購入・売却・店舗・事業用物件の実務。
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主な参考資料
本記事は2026年9月時点で公表されている 国土交通省、JR東日本、東京メトロ、各事業者等の資料をもとに作成しています。
※公示地価は国土交通省「地価公示」による各標準地の1㎡当たり価格です。 個別の土地、マンションの成約価格、査定価格、将来価格を示すものではありません。 標準地ごとに地積、用途、容積率、道路条件、駅距離等が異なるため、 異なる地点の1㎡単価だけを単純比較することはできません。 再開発事業の内容、竣工時期、鉄道計画等は今後変更される場合があります。
株式会社 blue blooded
田町・芝浦を拠点に、 港区・中央区・品川区・江東区、 湾岸エリアを中心に、 不動産の賃貸・売買・投資・店舗・事務所などをご相談いただいています。
物件より先に、お話を。
