田町は災害に強い？｜三田・芝浦の地盤・液状化・火災・津波を地図で見る
田町は、災害に強い街でしょうか。
田町駅の西には三田があります。
東には芝浦があり、その先には海岸があります。
駅を挟んで、距離はそれほど離れていません。
けれど、港区や東京都が公開している地図を一枚ずつ重ねていくと、この短い距離の中に、かなり違う土地があることが分かります。
液状化を見ると、芝浦・海岸側に広く色が付く。
雨水出水を見ると、同じ湾岸でも浜松町周辺と田町・芝浦では見え方が違う。
津波を見ると、防潮施設が機能する場合と、機能しない場合で想定が変わる。
そして火災を見ると、今度は海側の危険度が低く、内陸側には別の注意点が現れます。
海側が危険。
山側が安全。
地図を重ねると、そんなに単純ではありません。
この記事では、田町・三田・芝浦を「安全な場所」「危険な場所」に分けることはしません。
土地の成り立ちを見る。
液状化を見る。
雨を見る。
津波を見る。
火災を見る。
そして最後に、マンションを買うなら、この情報をどう考えるのか。
そこまで見ていきます。
01｜土地の成り立ち
田町駅の西と東では、地面が違う。
田町の地盤を考えるとき、最初に知っておきたいことがあります。
「田町」という一つの地盤があるわけではありません。
港区は、区内の地形を、北西側の高台地、南東側の低地、芝浦海浜の埋立地などからなる、起伏に富んだ地形として説明しています。
田町駅の西側には三田があります。
三田には高台がありますが、三田全体が同じ地形というわけではありません。
東京都の「地震に関する地域危険度」を見ると、三田1丁目・2丁目・4丁目は「台地2」、三田3丁目は「沖積低地2」、三田5丁目は「谷底低地3」に分類されています。
同じ三田でも違います。
一方、田町駅の東側に広がる芝浦1丁目から4丁目は、東京都の同資料では沖積低地に分類されています。
さらに歴史を遡ると、その違いはもっとはっきりします。
港区によれば、現在の芝浦の大部分、JR線路より東側は、江戸時代には海でした。
明治末期から昭和初期にかけて東京港の整備が進み、浚渫土砂などを利用した埋め立てによって、現在の芝浦が形づくられていきます。
住所を見る前に、土地がどうできたのかを見る。
東京全体の地盤をもう少し大きく捉えたい方は、 武蔵野台地についての記事 もあわせてご覧ください。
出典： 港区「地名の歴史（芝浦港南地区）」 ／ 東京都「地震に関する地域危険度一覧表（港区）」
02｜液状化
液状化を見ると、芝浦・海岸側の弱点が見えてくる。
次に、液状化です。
港区や東京都の液状化に関する地図を見ると、田町駅の西側と東側では印象が変わります。
芝浦・海岸側には、液状化の可能性を示す色が比較的広い範囲に見られます。
その中でも地図を細かく見ると、芝浦2丁目や海岸3丁目には比較的色の濃い場所があります。
芝浦4丁目も一様ではありません。
芝浦アイランドのブルームタワーとケープタワーの間付近、ベルファース芝浦タワーに近い場所など、地点によって表示には違いがあります。
ここが、マンションを選ぶときには大切だと思っています。
「芝浦は埋立地だから」で、話を終わらせない。
芝浦2丁目と4丁目でも違う。
同じ4丁目でも違う。
だから、マンションを検討するときは町名だけではなく、実際に検討している地点まで地図を拡大して見る。
ただし、地図の色にも注意が必要です。
東京都は、液状化予測図について、液状化発生の可能性を相対的に示すものであり、特定地点で必ず液状化する、あるいは液状化しないことを断定するものではないとしています。
港区も、液状化マップは地盤情報に基づく予測であり、液状化による被害の程度を示したものではないと説明しています。
色が付いているから買わない。
色が付いていないから買う。
私は、どちらも少し違うと思っています。
田町だけでなく、湾岸全体の地盤・液状化から考えたい方は、 湾岸の地盤についての記事 へ続きます。
出典： 港区「液状化マップ」 ／ 東京都「東京の液状化予測図」
03｜雨水出水
同じ湾岸でも、浜松町と田町では地図の色が違う。
次は、大雨による雨水出水・浸水です。
ここは、地図を見ていて興味深いところでした。
浜松町周辺を見ると、浸水想定を示す色が広く現れる場所があります。
ところが田町・芝浦へ移ると、同じ湾岸でも見え方が変わります。
芝浦1丁目など一部には色が付いていますが、芝浦全域が同じように大きな雨水出水リスクを示しているわけではありません。
海に近いから、大雨にも弱い。
地図を見る限り、それだけでは説明できません。
雨水出水。
高潮。
津波。
液状化。
どれも水に関係します。
でも、原因も、想定条件も、地図の意味も違います。
「湾岸だから水害に弱い」ではなく、
何の水害なのかまで分けて見る。
04｜津波
津波は、防潮施設が機能するかどうかで想定が変わる。
芝浦・海岸で海の災害を考えるなら、津波も確認します。
ただし、港区の津波ハザードマップは、条件を確認せず色だけを見ると意味を取り違えます。
防潮堤・水門・護岸などの防潮施設が健全に機能する場合。
そして、防潮施設が損傷して機能せず、液状化による地盤沈下なども考慮した厳しい条件。
この二つでは、浸水想定が変わります。
防潮施設が機能しない厳しい想定を見ると、芝浦1丁目・2丁目や海岸3丁目など、沿岸部に深い浸水を想定した色が現れます。
凡例には、1.5m以上の浸水深を示す区分もあります。
ただし、「1.5mの津波が、そのままその地点へ押し寄せる」という意味ではありません。
地図が示しているのは、設定された条件のもとで想定される浸水深です。
だから、
湾岸だから危険。
防潮堤があるから安全。
どちらでも終わらせない。
地図の色を見る前に、
その地図が何を想定しているのかを見る。
出典： 港区「ハザードマップ」
05｜火災
火災を見ると、海側の評価が変わる。
ここまでなら、
「やはり芝浦より三田側の方が安全なのではないか。」
そう感じるかもしれません。
そこで今度は、東京都の地震時の地域危険度を見ます。
すると、地盤とは違う景色が出てきます。
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」では、芝浦1丁目・2丁目・3丁目・4丁目の火災危険度はいずれもランク1です。
建物倒壊危険度もランク1、総合危険度もランク1です。
つまり、液状化では注意したい芝浦が、東京都の地域危険度では、火災危険度ランク1となっています。
ただし、この地域危険度は町丁目単位の市街地特性を評価するもので、特定のマンションそのものの耐震性能や災害時の安全性を示す数字ではありません。
地震時の火災は、地盤だけで決まりません。
建物の構造。
木造建物の密度。
道路の幅。
公園や空地。
火が出たときに周囲へ燃え広がりやすい市街地なのか。
こうした街のつくられ方も関係します。
芝浦は、埋立地として液状化を確認する必要がある一方、大規模な建物、比較的広い道路、運河などを持つ街です。
一方、三田からさらに白金方面まで視野を広げると、場所によって別の地域危険度が現れます。
古い木造住宅が多い場所。
建物が密集する場所。
道路が細い場所。
そこでは、地盤とは別に、火災や延焼という視点が必要になります。
地盤が良いことと、
街が災害に強いことは、同じではない。
これが、地図を一枚ではなく重ねて見る理由です。
06｜地図を重ねる
では、田町はどちら側が安全なのか。
ここまでの地図を重ねます。
芝浦・海岸側
液状化では注意したい地点が広く見られる。
津波では、防潮施設が機能しない厳しい想定で沿岸部に浸水想定が現れる。
一方、芝浦1～4丁目の火災危険度・建物倒壊危険度・総合危険度は東京都調査でランク1。
三田・内陸側
台地に位置する場所がある。
液状化は芝浦・海岸側とは見え方が異なる。
ただし三田の中にも、沖積低地や谷底低地がある。
さらに内陸側まで見ると、市街地の構造によって火災・倒壊など別のリスクが現れる。
では、どちらが安全なのでしょう。
私は、この問いを少し変えた方がいいと思っています。
どちらが安全かではなく、
その場所は、何に強く、何に弱いのか。
地盤だけを見ると、一つの答えが出る。
火災を見ると、答えが変わる。
水を見ると、また変わる。
だから私は、ハザードマップを一枚だけでは見ません。
07｜東京の歴史
ハザードマップには、東京がつくられてきた履歴も見える。
ここからは、公的資料に書かれた結論ではなく、地図と街を見た私自身の考えです。
現在の芝浦の大部分は、江戸時代には海でした。
その後、東京は海を埋め、港をつくり、運河を整え、海側へ広がってきました。
一方で、浜離宮や旧芝離宮のように、江戸から続く場所も残されています。
すべてを同じように埋めて、同じ街をつくったわけではありません。
私は現在のハザードマップを見ていると、災害の地図であると同時に、東京の歴史の地図でもあるように感じます。
昔、どこまで海だったのか。
どこを埋めたのか。
どこに低地が残ったのか。
どこに古い市街地が残ったのか。
そして、どこに新しい街がつくられたのか。
現在の地図に出ている色には、そうした土地の履歴も重なっています。
だから、色が付いている場所を単純に「危険な土地」とだけ読むのは少し違うと思っています。
なぜ、そこに色が付いているのか。
その土地はどうやってできたのか。
今は、どんな街になっているのか。
そこまで見る。
ハザードマップは、未来の予言ではない。
その土地を知るための、一つの資料です。
08｜芝浦でマンションを買う
ここから、ようやく不動産の話になる。
では、実際に芝浦でマンションを購入するならどうするか。
プラウドタワー芝浦。
ブランズタワー芝浦。
キャピタルマークタワー。
グローバルフロントタワー。
芝浦アイランド。
同じ「田町駅を使うマンション」でも、場所は違います。
土地の履歴も違う。
建物も違う。
築年数も違う。
眺望も、方角も、管理も違います。
だから、
「芝浦は液状化するから買わない。」
それだけでは判断しません。
逆に、
「タワーマンションだから大丈夫。」
それでも判断しません。
見るのは、
その地点の土地の履歴。
地盤。
液状化。
杭・基礎。
建物の構造。
非常用電源。
給排水。
エレベーター。
防災備蓄。
避難動線。
周辺道路。
管理の状態。
一つずつです。
マンションは、部屋から地面の下まで見る。
街や建物の違いを踏まえて、実際の募集条件も比べたい方は、現在の賃貸物件情報もご覧ください。
芝浦という街そのものからマンションを見たい方は、 芝浦の不動産・マンションガイド へ。
09｜災害の翌日
建物が無事なら、それで終わりではない。
特にタワーマンションでは、建物そのものだけではなく、災害の後の暮らしまで考えます。
電気は使えるか。
エレベーターは動くか。
水は使えるか。
高層階まで生活物資を運べるか。
車は出せるか。
周辺道路は使えるか。
スーパーや店舗が止まったとき、何日暮らせるのか。
マンション購入で考えたいのは、
「地震で倒れないか」だけではなく、
「地震のあとも、ここで暮らせるか」。
私は、そこまで含めて防災だと思っています。
防災だけではなく、築年数、管理、立地、将来の需要まで含めてタワーマンションを考えるなら、 タワーマンションの長期価値についての記事 もあわせてご覧ください。
09.5｜実際の一棟で調べる
ラ・トゥール三田で、地盤と災害を調べてみる。
ここまでの話を、実際の一棟に落としてみます。
ラ・トゥール三田。
東京都港区三田三丁目5番27号にある、住友不動産の高級賃貸マンションです。
「三田」という名前から、高台の地盤をイメージするかもしれません。
しかし、ここでも町名だけでは判断しません。
三田三丁目は、東京都の分類では「沖積低地2」。
同じ三田でも、三田1丁目・2丁目・4丁目は「台地2」、三田5丁目は「谷底低地3」。三田3丁目は「沖積低地2」です。
つまり、「三田だから高台」と一括りにはできません。
ただし、東京都の地域危険度では、三田3丁目の建物倒壊危険度・火災危険度・総合危険度はいずれもランク1です。地盤分類だけを見て、そのまま建物の危険度と結びつけることもできません。
「高台か、低地か」で終わらせない。
実際の住所まで落として、地図を重ねる。
次に水害を見ます。港区の浸水ハザードマップは、洪水と雨水出水を分けて確認できます。ラ・トゥール三田の住所を地図上で探し、建物周辺にどの想定が重なっているかを見る。液状化も同じです。
ここで大切なのは、この記事に「安全」「危険」と結論だけを書くことではありません。公的な地図は更新されますし、想定条件によって表示も変わります。
自分で、その住所を調べられること。
ラ・トゥール三田を、自分で調べる。
そして、建物については地図だけでは足りません。
構造、基礎、非常用電源、給排水、エレベーター、防災備蓄、避難動線。
ラ・トゥール三田の公式情報では災害用備蓄品が案内されています。ただし、備蓄があることと、災害後の生活がどう維持されるかは別の話です。個別の建物資料や運用まで確認して初めて見えることがあります。
地盤を見る。水を見る。火災を見る。建物を見る。そして災害の翌日を見る。私たちの不動産の仕事も、そうした視点を大切にしています。
一棟まで落とすと、
「三田は安全か」という問いそのものが粗いことが分かります。
10｜最後は価格
リスクがあるから買わない、ではない。
不動産に、完全にリスクのない場所はありません。
高台にも、見るところがある。
低地にも、見るところがある。
埋立地にも、見るところがある。
大切なのは、そのリスクを知らずに買うことではなく、知った上で、その価格をどう考えるかだと思います。
眺望がいい。
駅に近い。
部屋が広い。
街が好き。
共用部がいい。
将来も需要があると思う。
そして、地盤や災害についても理解している。
全部をテーブルの上に置く。
そのうえで、
それでも住みたいか。
その価格なら買いたいか。
将来売却するときにも、その評価が続くと思うか。
マンション価格そのものをもう少し大きな流れから考えたい方は、 マンション価格を大きな流れから考える記事 へ続きます。
田町・三田・芝浦から、もう一段深く見る。
田町・三田・芝浦
地盤・湾岸
土地の成り立ち・東京の歴史
タワーマンション
主な公的資料
港区｜ハザードマップ
港区｜浸水ハザードマップ（洪水・雨水出水）
港区｜液状化マップ
東京都｜東京の液状化予測図
東京都｜地震に関する地域危険度一覧表（港区）
港区｜地名の歴史（芝浦港南地区）
※各ハザードマップは、一定の条件に基づく想定です。特定の土地・建物における災害の発生や被害の有無を保証するものではありません。不動産購入時は、最新の公的資料、重要事項説明、建物・管理資料などをあわせて確認する必要があります。
