東京の地盤・地形

◂ 東京の地盤を地形から見る（総まとめ）

武蔵野台地はどこからどこまでか｜地盤と埋没谷

2026.03.11

武蔵野台地は、どこからどこまでか。
——「台地だから安心」の、その先へ。

「東京の西側は地盤が良い」。よく聞く言葉です。 ただ、同じ区の中にも台地があり、谷があり、低地があります。 住所だけでは見えない地下の地質まで重ねると、 街の見え方は少し変わります。

この記事では、武蔵野台地の範囲、関東ローム層、洪積台地と沖積低地、 谷と埋没谷、東京都の地盤分類、世田谷などの区内差、湾岸との違い、 そして戸建て・マンションを含む実際の物件選びへの使い方まで、 一つにつなげて見ていきます。

武蔵野台地の範囲——多摩川と荒川に挟まれた洪積台地

現在の東京23区の地盤は、大きく三つの地形単位に整理できます。 武蔵野台地、多摩丘陵、そして東部に広がる沖積低地です。

武蔵野台地は、関東平野西部から東京都区部へ広がる台地です。 西から東へ緩やかに低くなり、その縁や内部には河川が刻んだ谷が入り込みます。 大切なのは、区名だけで「台地」と決めないこと。 東京都の地域危険度も町丁目ごとに地盤分類や建物倒壊・火災などを評価しており、 同じ地域の中でも条件は一様ではありません。

一方、東京東部には低地が広がり、 軟弱な沖積層が厚く分布する場所があります。 液状化、水害、揺れやすさは、それぞれ別の資料で確認する必要があります。 「西だから安心、東だから危険」と二分するのではなく、 地形・地質・建物を分けて見る。 ここが出発点です。

「どこからどこまで」を、区名だけで切らない

武蔵野台地を不動産で考えるときに難しいのは、 行政区と地形が一致しないことです。 世田谷区だから全部が同じ地盤、 新宿区だから全部が同じ地盤、という見方はできません。 台地の中を川が削り、谷が入り込み、その境には坂や崖があります。

国土地理院のデジタル標高地形図を見ると、 この形がかなり分かりやすくなります。 武蔵野台地を河川が蛇行して刻み、 渋谷駅は谷底に位置します。 北側では、武蔵野台地の崖が赤羽付近まで続いていることも 標高差から確認できます。

区名より、住所。住所より、地形。 まずはここまで細かくする。 それが、地盤を見る最初の一歩です。

公的資料： 国土地理院「デジタル標高地形図 東京都区部」 ／ 武蔵野台地・赤羽付近

この地価差が投資判断にどう効くかは、 都内で地価が割安なエリアはどこか と 割安エリアで買うなら土地かマンションか に書いています。

関東ローム層と武蔵野台地は、同じ話ではない

武蔵野台地の表面を広く覆っているのが、 関東ローム層（赤土）です。

富士山や箱根などの火山灰を起源とする土で、 東京の台地や丘陵で広く見られます。

ここで、 一つ分けて考えておきたいことがあります。

関東ローム層そのものの性質と、 武蔵野台地全体の地盤評価は、同じ話ではありません。

関東ローム層は、 強固な支持層そのものとして見る地層ではありません。

一方、 武蔵野台地の下には、 武蔵野礫層・立川礫層などの段丘礫層が 分布する場所があります。

つまり、 「関東ローム層だから武蔵野台地は強い」 ということではありません。

表面の土だけではなく、 その下の地層、 台地という地形の成り立ち、 谷や造成の履歴まで分けて見る必要があります。

武蔵野台地は「洪積台地」の一つ

もう一段大きく見ると、 武蔵野台地は洪積台地（こうせきだいち）と呼ばれる 地形の代表例です。

一方、 東京の東側には、 河川や海の作用によって比較的新しい堆積物が重なった 沖積低地（ちゅうせきていち）が広がっています。

この違いが、 東京の地盤を見る大きな入口になります。

ただし、 「洪積台地だから強い、沖積低地だから弱い」 だけでも十分ではありません。

台地の中にも谷があります。 旧河道があります。 谷底には沖積層が分布する場所もあります。

反対に低地や湾岸でも、 土地の地盤だけで、 その上に建つ建物の安全性まで決まるわけではありません。

東京都は「台地」を一種類にしていない

東京都の地域危険度調査では、地盤を12種類に分類しています。 台地だけでも、 河成礫層の上に関東ローム層がある「台地1」と、 堆積粘土・砂層の上に関東ローム層がある「台地2」 に分かれます。 谷底低地は軟弱層の厚さによって3分類、 沖積低地は5分類です。

つまり、公的な評価でも 「台地なら全部同じ」とは扱っていません。 ただし、この分類だけで一戸の住宅やマンションの安全性が 決まるわけでもありません。 東京都の地域危険度は、 地盤の揺れやすさに加え、 建物倒壊、火災、道路などによる活動困難性を 町丁目単位で評価したものです。

地盤分類は入口。物件の結論ではない。 この使い分けが大切です。

公的資料： 東京都「地震に関する地域危険度測定調査 第9回」 ／ 地域危険度一覧表の見方・地盤分類

丘陵地の地盤の見方は 多摩丘陵／硬い丘と、注意すべき谷 に、 地下に隠れた谷の話は 地下に、埋もれた谷がある（東京の埋没谷） にまとめています。

地表からは見えない「埋没谷」——世田谷と、中野〜渋谷ライン

2021年、産総研は東京都区部の 3次元地質地盤図を公開しました。 約5万本のボーリングデータなどを基に 地下の地層を立体的にモデル化したもので、 武蔵野台地の地下にも、 谷を埋めるように軟らかい泥層が分布する場所があることが示されています。

地表では同じ台地に見えても、 地下まで同じとは限りません。 世田谷方面や代々木・高輪方面など、 台地の地下に谷状の地質構造が確認できる場所があります。

だから「武蔵野台地に入っているか」だけで終わらせない。 検討する住所について、地形図、ハザード情報、 必要なら3次元地質地盤図まで重ねて見ることが大切です。

約5万本のボーリングデータで、東京の地下を見る

産総研の東京都区部3次元地質地盤図は、 約5万本のボーリングデータを統一的に整理し、 地下の地層を3次元で見られるようにしたものです。 2021年の公開後、 従来「東京層」と一括して捉えられていた地層も見直され、 軟弱な谷埋め堆積物の分布などが立体的に分かるようになりました。

港区三田付近の立体図でも、 東京低地と武蔵野台地の境界、 低地地下の軟らかい沖積層、 台地地下のより固い更新世の地層の違いが示されています。 地表の住所だけを見ていると分からない世界です。

公的資料： 産総研「都市域の地質地盤図」 ／ 3次元で解き明かす東京都区部の地下地質

同じ街でも、丁目が変われば地形が変わる

たとえば東京都の一覧では、 武蔵野市の吉祥寺北町でも、 1丁目は谷底低地1、 2〜5丁目は台地1と分類されています。 目黒区青葉台でも、 丁目によって谷底低地2と台地2が分かれます。 港区赤坂でも、 台地2と谷底低地3が混在しています。

これは「どちらが良い街か」という話ではありません。 同じ駅名、同じ町名でも、地形条件は変わり得る ということです。 だから私たちは、 地盤の相談を受けたときに 「世田谷だから」「港区だから」というところでは止めません。

世田谷・新宿・渋谷の区内格差については、 世田谷は安全か、新宿は治安が悪いか（地盤×治安） で丁目レベルまで踏み込んで解説しています。

湾岸タワーマンションは、地盤だけで決めない

豊洲・東雲・有明・勝どき・晴海・芝浦などの湾岸は、 埋立地や低地を含み、 液状化や水害を確認すべき地域です。

ただし、 土地の地盤リスクと、 マンションそのものの耐震性・基礎・構造は同じ話ではありません。 棟ごとの設計や基礎形式、竣工時期、管理状況まで見て、 はじめて一件の評価になります。

さらに、災害時には建物だけでなく、 電気・水道・エレベーター、交通、帰宅経路など 「暮らしが続くか」という視点も必要です。 土地・建物・管理・街。この四つを分けて見る。 現在、湾岸の物件をご案内するときは、 この考え方を基本にしています。

湾岸全体は 湾岸を考える母艦記事 と 実際にご案内した湾岸・都心の住まい へ。

芝浦なら ブランズタワー芝浦・プラウドタワー芝浦・グローバルフロントタワーの比較 もまとめています。

地盤そのものは 湾岸の地盤 、 建物の築年数と管理は マンションの寿命 ／ 築30年・40年でも売れるマンション で、それぞれ分けてご覧いただけます。

戸建てとマンションでは、地盤の見方が違う

同じ住所でも、 戸建てとマンションでは確認する順番が少し変わります。

戸建てでは、 同じ台地でも敷地の造成履歴や擁壁が重要になることがあります。 マンションでは、 表層地盤だけでなく、 建物がどの地層を支持層としているか、 直接基礎なのか杭基礎なのかなど、 建物側の条件を重ねて見ます。

土地の話と、建物の話を混ぜない。 地盤の記事を読んで不安になるより、 「では、この一件はどうなのか」まで落とす方が実用的です。

実際にやってみた｜自分の実家の地盤を調べてみる

ここまで「最後は住所まで見る」と書いてきました。 では、公開されている資料だけで、実際にどこまで分かるのでしょうか。

そこで今回、 東京都内にある私自身の実家を、一件の不動産として調べてみました。 プライバシーのため、区名・町名・住所は伏せます。

使ったのは、特別な社内資料ではありません。 国土地理院、東京都、産総研、自治体などが一般に公開している資料です。 読者の方でも、同じ順番でご自身の住所を確認できます。

STEP 1｜地形と標高を見る

まず、国土地理院の地理院地図や標高資料で、 実家が大きな地形のどこにあるのかを確認しました。

実際の現地では、 実家は坂の上段にあります。 そして、数軒先へ進むと地形は大きく下がり、 谷に近い地形へ変わっていきます。

同じ街の中でも、ほんの数十メートルで高低差が大きく変わる。 今回の確認で、まずそこがはっきりしました。

国土地理院「地理院地図」

STEP 2｜東京都の地盤分類を見る

次に、東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」を確認しました。

実家がある町丁目の地盤分類は、 「台地2」。 建物倒壊危険度はランク2、火災危険度はランク3、 総合危険度はランク2という評価でした。

一方で、すぐ近くの別の町丁目には 「谷底低地2」と分類されている場所があります。

つまり、「この辺りは武蔵野台地だから」と一括りにするより、 町丁目、さらに実際の敷地位置まで見た方がよい ことが分かります。

東京都「地震に関する地域危険度」

STEP 3｜ハザード情報を別々に確認する

次に、自治体のハザード情報を確認します。 洪水、内水、液状化、土砂災害などは、 地盤分類とは別のリスクとして見ます。

ここで大切なのは、 「台地だから水害も大丈夫」 「地盤が良いから地震も大丈夫」 と一つにまとめないこと。

ハザードは種類ごとに分け、 最新の自治体資料で住所を確認します。 今回の記事では実家の正確な位置を伏せるため、 個別の色分けや浸水深などは掲載しません。

STEP 4｜産総研の3次元地質地盤図で周辺の地下を見る

続いて、産総研の「都市域の地質地盤図」を確認します。 東京都区部では、多数のボーリングデータなどを基に、 地下の地質を平面図・柱状図・立体図・断面図で見ることができます。

ただし、これは 実家の敷地直下を直接地盤調査した結果ではありません。 周辺の地下地質を考えるための資料として使います。

産総研「都市域の地質地盤図｜東京都区部」

STEP 5｜近くの公開ボーリング資料を見る

さらに自治体の公開資料を探すと、 実家と同じ町丁目の別地点 で行われたボーリング調査を確認できました。

その資料では、浅い部分に埋土・表土があり、 その下、おおむね深さ3.5〜7.5m付近に関東ローム、 さらに下にシルト質粘土、その下に細砂が確認されています。

標準貫入試験のN値を見ると、 深さ11m付近から26、12m付近で35、13m付近で30となり、 その後の細砂層でもおおむね16〜37程度の値が確認できます。

ここまで見ると、周辺の地下がどのような層で構成されているのか、 かなり具体的なイメージを持てます。

ただし、このボーリング地点は実家そのものではありません。 自治体も位置はおおよそのものとして公開しています。 近所の柱状図を、その敷地直下の地盤調査結果として扱わない。 ここは重要です。

STEP 6｜最後は、現地を見る

公開資料を重ねると、かなり多くのことが分かりました。 それでも最後まで残ったのが、現地の微地形です。

実家は坂の上段にあります。 ところが、数軒先から地形は大きく下がります。 町丁目の分類や3次元地質図だけでは、 この数十メートル単位の違いを 一件の不動産として完全には判断できません。

道路から敷地がどう上がっているのか。
隣地へ向かって土地がどう下がるのか。
擁壁はあるのか。
造成や高低差に気になる点はないか。

最後は、現地を見ないと分からない。

今回、自分の実家を実際に調べてみて、 むしろそこが一番よく分かりました。

なお、この調べ方は実家だから特別に行ったものではありません。 お客様から住所や物件名をいただいたときにも、 必要に応じて同じように公開情報を重ね、 資料だけでは分からない点があれば現地まで見ます。

私たちは、一つの住所をこう見ます

物件名や住所をいただいたら、 まず標高と地形分類を見る。 谷や河川、崖線との位置関係を見る。 次に東京都の地域危険度、 浸水・液状化など必要なハザード情報を分けて確認する。 必要に応じて、産総研の3次元地質地盤図や 自治体などが公開する周辺のボーリング資料まで重ねます。

そのうえで、 戸建てなら土地と造成、 マンションなら基礎・構造・管理へ進みます。 資料によって分かることと、 分からないことも分けます。

記事を書くために調べているのではありません。 物件を見るときに調べていることを、記事にも残しています。 そこも、私たちの仕事です。

地形カード早見表

物件選びに、どう使うか

地盤は、同じ区や同じ街でも変わります。 まず地形分類を見る。 次に東京都などのハザード情報を見る。 必要なら産総研の3次元地質地盤図まで見る。 マンションなら、 そこに建物の構造・基礎・築年・管理を重ねます。 住所が分かれば、かなりのところまで事前に調べられます。

戸建ての場合は、 さらに敷地そのものまで細かく見ます。

前面道路。 高低差。 擁壁。 境界。 盛土や切土。 隣近所。 建物の配置。 採光。 生活動線。

地盤だけではなく、 その土地で、その家で、どう暮らすのか。 そこまで含めて初めて、 一件の戸建てとして見えてきます。

戸建ての見方については、 戸建てを買う前に見ること｜隣近所・土地・建物・設計・暮らしまで にまとめています。

価格だけでは見えない条件を、 一つずつ確かめること。 私たちが調べたことを記事として残しているのも、そのためです （ なぜSUUMOに載っていないのか（4年間ポータルなしの理由） ）。

blue bloodedは田町・芝浦を拠点にしているため、 湾岸のマンションについて多く発信しています。 ただ、実際に扱う不動産は湾岸のタワーマンションだけではありません。 戸建て、土地、中古マンション、賃貸、事業用不動産まで、 一都三県を中心に、ご相談の内容によってはその先の地域にも対応しています。

武蔵野台地と湾岸では、確認するポイントは違います。 それでも、仕事の基本は同じです。

資料を見る。必要なら現地を見る。建物を見る。
そして、その方の事情まで聞いて、一件ずつ考える。

地盤について、この記事で少しでも判断材料が増えたなら、 それで十分です。

ただ、不動産は地盤だけでは決まりません。
同じ街でも、同じマンションでも、 建物、管理、価格、そして選ぶ方の事情によって、 見方は変わります。

一つの住所、一つの建物を、どこまで見るのか。
最後は、その一件ずつです。

主な参照資料： 産業技術総合研究所 地質調査総合センター 「都市域の地質地盤図 東京都区部」（2021）／ 東京都「地震に関する地域危険度測定調査 第9回」／ 国土地理院「デジタル標高地形図 東京都区部」／ 東京都・各自治体の各種ハザード情報・公開ボーリング資料。 公的資料は地形・地質・地域の相対的な危険度を確認するためのものであり、 個別の土地・建物の安全性を保証するものではありません。 実際の物件判断では、 住所・建物ごとに最新資料と個別条件を確認します。