東京23区で土地・マンションが割安なエリアは？｜地価・坪単価ランキングと「安い理由」を比較
TOKYO 23 WARDS ／ RELATIVE VALUE
東京23区で土地・マンションが
割安なエリアはあるのか。
安い街を探すのではない。
価値と価格の間にある、余白を探す。
東京の価格が上がるほど、
「もう買える場所はない」と感じます。
けれど東京は、
一つの価格で動く街ではありません。
FROM THE PREVIOUS STORY
東京の不動産は、本当に高すぎるのか。 →THE GAP
同じ東京でも、
価格は驚くほど違う。
都心へ10分違うだけで、 価格が大きく変わる。
川を一本越える。
区が変わる。
急行が止まらなくなる。
それだけで、 市場の評価が変わることがあります。
この「差」の中に、 東京で物件を選ぶ面白さがあります。
2026 OFFICIAL LAND PRICE DATA
まず、数字から見ます。
東京23区の住宅地は、どこが安いのか。
「東京23区で土地が安い区はどこか」と聞かれたら、 感覚だけで答える必要はありません。
東京都が公表した令和8年（2026年）地価公示には、 2026年1月1日時点の区市町村別・住宅地平均価格があります。
23区を住宅地の平均価格が低い順に並べると、次のようになります。 坪単価は、公示価格の1㎡単価を3.305785倍して当社で換算した概算です。
| 安い順 | 区 | 住宅地平均 1㎡ |
坪換算 概算 |
|---|---|---|---|
| 1 | 葛飾区 | 387,500円 | 約128.1万円 |
| 2 | 足立区 | 410,800円 | 約135.8万円 |
| 3 | 江戸川区 | 441,100円 | 約145.8万円 |
| 4 | 練馬区 | 480,500円 | 約158.8万円 |
| 5 | 板橋区 | 553,600円 | 約183.0万円 |
| 6 | 墨田区 | 613,300円 | 約202.7万円 |
| 7 | 大田区 | 647,600円 | 約214.1万円 |
| 8 | 江東区 | 661,500円 | 約218.7万円 |
| 9 | 杉並区 | 703,200円 | 約232.5万円 |
| 10 | 荒川区 | 718,700円 | 約237.6万円 |
| 11 | 北区 | 742,000円 | 約245.3万円 |
| 12 | 世田谷区 | 779,900円 | 約257.8万円 |
| 13 | 中野区 | 782,700円 | 約258.7万円 |
| 14 | 豊島区 | 912,100円 | 約301.5万円 |
| 15 | 新宿区 | 1,131,600円 | 約374.1万円 |
| 16 | 品川区 | 1,244,100円 | 約411.3万円 |
| 17 | 台東区 | 1,320,800円 | 約436.6万円 |
| 18 | 目黒区 | 1,404,500円 | 約464.3万円 |
| 19 | 文京区 | 1,448,100円 | 約478.7万円 |
| 20 | 渋谷区 | 1,874,100円 | 約619.5万円 |
| 21 | 中央区 | 1,930,000円 | 約638.0万円 |
| 22 | 港区 | 3,013,700円 | 約996.3万円 |
| 23 | 千代田区 | 3,631,400円 | 約1200.5万円 |
※地価公示は標準地の価格です。区内すべての土地価格や、実際の売買価格を示すものではありません。 また「区平均」は駅距離・用途・道路条件などの異なる標準地の平均であり、個別物件の査定額ではありません。
WHAT THE RANKING SAYS
23区で一番安いのは葛飾区。
でも、ここからが本題です。
2026年の住宅地平均価格では、 葛飾区38万7,500円/㎡、 足立区41万800円/㎡、 江戸川区44万1,100円/㎡、 練馬区48万500円/㎡、 板橋区55万3,600円/㎡の順です。
坪換算すると、葛飾区は約128万円、足立区は約136万円、 江戸川区は約146万円、練馬区は約159万円、板橋区は約183万円。
一方、港区の住宅地平均は301万3,700円/㎡、坪換算で約996万円です。 同じ東京23区でも、区平均だけでこれだけ開きます。
ただし、「安い区ランキング」だけでは、
不動産は選べません。
LAND PRICE IS NOT CONDO PRICE
地価が安い区と、
マンションが割安な街は同じではない。
ここはこの記事で、最も混同したくないところです。
公示地価は土地の指標です。 中古マンション価格には、土地だけでなく、 駅距離、築年数、規模、管理、眺望、共用部、ブランド、 周辺の新築供給などが重なります。
だから、葛飾区の平均地価が23区で最も低いからといって、 葛飾区のすべてのマンションが「割安」という意味にはなりません。
逆に、区平均の地価が高くても、 同じ生活圏・同じ沿線・似た築年数の物件と比較したとき、 一棟だけ価格差が残っていることもあります。
WHAT DOES “UNDERVALUED” MEAN?
「安い」と「割安」は、
似ているようで違う。
坪単価が低い。
これは「安い」です。
一方、 都心アクセス、生活利便性、賃料、 街の成熟度、将来の変化に対して 価格が低い。
私たちが見たいのは、
後者の「価格差」です。
FOUR LENSES
割安を探すとき、
四つを重ねて見る。
01 時間
東京駅、大手町、新宿、渋谷まで何分か。
02 暮らし
商店街、スーパー、学校、病院。
すでに生活が成立しているか。
03 変化
再開発、新駅、路線延伸。
これから何が変わるのか。
04 理由
なぜ、その街はまだ安いのか。
ここが最も大切です。
THE MOST IMPORTANT PART
安いなら、
そこには理由がある。
水害リスクかもしれない。
駅距離かもしれない。
街のイメージかもしれない。
供給量かもしれない。
問題は、 安い理由があることではありません。
その理由を、自分が受け入れられるか。
AREA 01 ／ KITA-SENJU・AYASE
北千住・綾瀬。
「区」より「駅」を見る。
北千住の面白さは、 交通利便性と街の評価に 長く差があったことです。
JR、東京メトロ、東武、つくばエクスプレスなどが集まり、 都心各方面へ動きやすいターミナル。
駅周辺には商業施設だけでなく、 昔からの商店街も残ります。
綾瀬も、 千代田線で大手町方面へ直接動ける街です。
「足立区」という大きな括りではなく、
駅の機能に対して価格を見る。
ここから評価が変わります。
AREA 02 ／ KAMEARI・KANAMACHI
亀有・金町。
安さの理由まで買えるか。
葛飾区は、 都心部と比べれば価格を抑えやすいエリアです。
亀有には既存の商業・生活基盤があり、 金町では街の更新も進んできました。
一方で、 荒川・中川・江戸川に近い低地には、 水害リスクという明確な理由があります。
だから、 「葛飾区は安い」で終わらせない。
住所、標高、ハザード、 建物、階数まで近づいて見ることで、 初めて価格の意味が分かります。
BEFORE CALLING IT CHEAP
価格を見る前に、
土地の理由を知る。
東京は、台地と低地が隣り合う街です。 数百メートルで土地の成り立ちが変わる場所もあります。
東京の地盤｜住所の下にある土地の時間を見る →AREA 03 ／ JUJO・ITABASHI
十条・板橋。
派手ではないことも、価値になる。
十条には、 都心へのアクセスだけでは測れない強さがあります。
十条銀座を中心に、 日々の生活がすでに街の中で成立している。
そこへ駅前の更新が重なる。
「これから街ができる」のではなく、 すでにある暮らしに、新しい価値が加わる。
こうした街は、 再開発だけを理由に選ぶ街とは 少し性格が違います。
AREA 04 ／ ARIAKE・SHINONOME
有明・東雲。
同じ湾岸でも、同じ価格ではない。
湾岸と聞くと、 豊洲、勝どき、晴海、有明、東雲を 一つの市場として見たくなります。
けれど、 駅、商業、街の完成度、眺望、 再開発、マンションの築年数で、 評価は大きく違います。
すでに完成度の高い豊洲と、 これからの変化を含む有明。
同じ水辺でも、
買っている「時間」が違います。
WHAT CLOSES THE GAP?
価格差は、
何によって埋まるのか。
安いだけでは、 価格差は埋まりません。
街の評価が変わるには、 理由が必要です。
交通が変わる。
新駅、路線延伸、乗換改善。
街が変わる。
再開発、商業、住宅供給。
買う人が変わる。
これまで見向きもしなかった層が、
選択肢に入れ始める。
この三つが重なると、 市場の見方が変わることがあります。
BUT THERE IS A CATCH
「街が割安」でも、
そのマンションが割安とは限らない。
ここは、とても重要です。
土地価格が低い街でも、 人気の新築マンションだけが 高く評価されていることがあります。
逆に、 土地価格が上がっている街の中に、 まだ評価が追いついていない中古が 残っていることもあります。
だから次は、 「街」から「物件」へ視点を近づけます。
次に読む｜土地が割安なら、マンションも割安なのか。 →LOOKING AHEAD
さらに先を見るなら、
「まだないもの」ではなく「届き方」を見る。
路線延伸や新駅は、 発表された瞬間にすべての物件を 同じだけ上げるわけではありません。
その変化が、 どの駅に、 どの街に、 どの中古マンションに届くのか。
新築も土地もない街で、それでも不動産を買うなら。 →THE ANSWER
割安な街は、まだある。
ただ、誰にでも分かる形では残っていない。
駅が近い。
安い。
再開発がある。
それだけで見つかるなら、 すでに価格へ織り込まれている可能性があります。
面白いのは、
「なぜ、ここはまだこの価格なのか」
と考えた先です。
FROM RANKING TO YOUR BUDGET
8,000万円、1億円。
「安い区」ではなく、何を優先するか。
ここで注意したいのは、区の平均地価から 「8,000万円ならこのマンションが買える」と単純計算できないことです。
8,000万円という同じ予算でも、 都心に近づけば専有面積や築年数との調整が必要になり、 外側へ広げれば面積・築浅・駅距離など別の条件を取りやすくなります。
1億円でも同じです。 港区で広さを抑えるのか。 江東区で湾岸タワーを比較するのか。 板橋・北・足立・葛飾まで広げて、広さや築年数を取るのか。
ここで初めて、 「東京23区で一番安い区」から「自分にとって割安な物件」 へ話が変わります。
実際の検討では、予算だけでなく、 家族構成、勤務先、車、ペット、学校、住宅ローン、将来の売却可能性まで重ねます。 ランキングは入口であって、答えではありません。
A MOMENT TO THINK
ここで、予算を一つだけ
思い浮かべてみてください。
8,000万円なら、どこまで行くか。
1億円なら、 都心の広さを取るのか、 少し離れて建物を取るのか。
同じ予算でも、 東京にはいくつもの使い方があります。
その違いを比べると、 「割安」の意味が お客様自身のものになってきます。
CHOOSE YOUR NEXT VIEW
次は、気になった方向へ。
東京全体の価格をもう一度見る
東京の不動産は、本当に高すぎるのか。 →土地とマンションの違いを見る
土地が割安なら、マンションも割安なのか。 →将来の交通変化から考える
新築も土地もない街で、それでも不動産を買うなら。 →大局へ戻る
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →PRIMARY SOURCES
数字は、一次資料へ戻れるように。
※本記事の2026年区別住宅地平均価格は東京都公表値。 坪換算は1㎡＝約0.3025坪（1坪＝約3.305785㎡）として当社計算。 公示地価は個別物件の売出価格・成約価格・査定価格を示すものではありません。
FROM AN AREA TO ONE PROPERTY
「どこが割安か」を、
お客様の予算まで近づける。
東京23区のランキングを見ても、 最後に知りたいのは 一番安い区ではないはずです。
自分の予算なら、 どこまで選べるのか。
いま見ている街より、 もう一つ面白い選択肢はあるのか。
その比較から、始められます。
COMPARE THE WORK
物件を比べるように、
不動産会社まで比べてください。
区の平均を見る。駅を見る。住所まで近づく。 地盤・水害を確認する。そして最後に、一つのマンションを見る。
一つの物件をどこまで見るのか。 不動産会社を選ぶときは、こういう仕事まで見てください。
YOUR BUDGET, YOUR TOKYO
「この予算なら、
どこまで選べますか？」
予算と、気になっている街を一つ。
すでに物件があれば、そのURLでも。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
