土地とマンションの「割安」は同じか。｜同じ街でも価値の見方が変わる理由
LAND OR CONDOMINIUM ／ RELATIVE VALUE
土地とマンションの
「割安」は同じか。
同じ街でも、
買うものが変われば、見るべきものも変わる。
「この街は、まだ安い。」
それだけでは、
まだ半分しか見えていません。
FROM THE PREVIOUS STORY
東京23区に、まだ割安なエリアはあるのか。 →ONE CITY, TWO PRICES
同じ街で、
土地は割安。
マンションは割高。
そんなことは、普通に起こります。
逆もあります。
地価はすでに上昇しているのに、 築年数や管理状態のために、 一部の中古マンションだけが 取り残されていることもある。
つまり、 「街が割安か」と 「その不動産が割安か」は別の話 です。
THE DIFFERENCE
土地とマンションでは、
価値の「源」が違う。
土地で見るのは、 その場所をどう使えるか。
マンションで見るのは、 その建物がこれからも 選ばれ続けるか。
同じ住所でも、
判断の物差しは変わります。
01 ／ LAND
土地を買うなら、
「何が建てられるか」まで見る。
土地の価格を見るとき、 面積と駅距離だけでは足りません。
用途地域。
建ぺい率。
容積率。
接道。
形状。
同じ100㎡の土地でも、 建てられる建物が違えば、 不動産としての使い方も変わります。
土地の「安さ」は、 価格ではなく、使える価値まで含めて見る。
FLOOR AREA RATIO
土地の価格差を生む、
容積率という数字。
例えば、 建てられる規模が小さく制限される住宅地と、 より大きな建物を建てられる地域では、 土地の収益性が違います。
だから単純に、 「坪150万円だから安い」 とは言えません。
その坪単価で、
どれだけの床をつくれるのか。
ここまで見て、初めて比較できます。
THE GROUND BENEATH IT
そして土地は、
地図の下まで見る。
足立区や葛飾区など、 荒川・中川・江戸川に近いエリアでは、 水害リスクが価格へ反映されている場所があります。
ただし、 同じ区でも、 同じ町でも、 土地の成り立ちは一様ではありません。
旧河道、自然堤防、微高地。 住所を少し動かすだけで 条件が変わる場所もあります。
東京の地盤｜住所の下にある土地の時間を見る →WHEN LAND MAKES SENSE
土地は、
「買った後」の自由度を買う。
自宅を建てる。
賃貸住宅を建てる。
建て替える。
相続する。
将来、更地として売る。
土地は、 その後の選択肢を自分で組み立てられる人ほど、 価値を引き出しやすい不動産です。
02 ／ CONDOMINIUM
マンションを買うなら、
「次に誰が欲しがるか」を見る。
マンションは、 土地だけを買っているわけではありません。
駅。
建物。
管理。
共用部。
間取り。
眺望。
ブランド。
そして、 売りたいときに 次の買主が見つかるか。
この 「流動性」 が大きな価値になります。
STATION POWER
マンションでは、
駅の強さが効いてくる。
何路線使えるか。
東京、大手町、新宿、渋谷、 品川などへどう動けるか。
駅前に生活があるか。
エリアの名前よりも、 日々の時間をどれだけ短くできるかが、 長く評価されることがあります。
A GOOD EXAMPLE ／ KITA-SENJU
北千住を見ると、
土地とマンションの違いが分かりやすい。
北千住は複数路線が集まり、 都心各方面へ移動しやすいターミナルです。
マンションでは、 この「駅力」が 次の買主にも分かりやすい。
一方、 土地を買うなら駅だけでは足りません。
接道、用途地域、容積率、地歴。 同じ北千住でも、 土地ごとに評価は大きく変わります。
PRICE REVALUATION
マンションでは、
「街の再評価」が価格へ届きやすい。
都心の価格が上がる。
すると、 これまで比較されなかった街が 新しい候補に入ってきます。
そのとき、 駅から近く、 管理が良く、 次の買主にも説明しやすいマンションは 評価されやすい。
「安い街」を買うのではなく、
再評価されたときに選ばれる物件を買う。
LAND VS CONDOMINIUM
整理すると、
見る場所はこれだけ違う。
| 土地 | マンション | |
|---|---|---|
| 価値の中心 | 土地そのものと利用可能性 | 立地・建物・流動性 |
| まず見るもの | 用途地域・容積率・接道 | 駅・建物・管理 |
| 土地の条件 | 地形・地歴・ハザードを直接見る | 土地＋建物全体として見る |
| 価値を高める方法 | 建築・開発・用途変更など | 原則として建物全体の評価に依存 |
| 出口 | 土地利用を理解する買主 | 実需・投資・法人など比較的広い |
| 割安を見る鍵 | 価格 ÷ 使える土地価値 | 価格 ÷ 次にも選ばれる価値 |
THE REAL QUESTION
「安い理由」を、
何に変えられるか。
ハザードが価格へ織り込まれている。
街の知名度がまだ低い。
築年数が古い。
駅から少し離れている。
割安には、 ほぼ必ず理由があります。
大切なのは、
その理由が「弱点のまま」なのか、
自分には許容できるものなのか。
CHEAP IS NOT ENOUGH
「安いから買う」が、
一番危うい。
値段だけ見れば、 安い不動産はいくらでもあります。
けれど、 安い理由を理解しないまま買うと、 割安を買ったのではなく、 その理由ごと引き受けただけになることがあります。
価格そのものより、 価格と理由の組み合わせを見る。
THE NEXT QUESTION
では、街が変わるとき、
どの不動産を買うのか。
新駅。
路線延伸。
再開発。
街の未来が変わるとき、 その恩恵がすべての不動産へ 同じように届くわけではありません。
次に読む｜新築も土地もない街で、それでも不動産を買うなら。 →CHOOSE YOUR NEXT VIEW
気になったところから、
もう一段近くへ。
まず街の価格差を見たい
東京23区に、まだ割安なエリアはあるのか。 →土地の成り立ちから見る
住所の下にある、土地の時間を見る。 →マンションの長期価値を見る
新しさを消して、30年後を見る。 →東京全体へ戻る
東京の不動産は、まだ上がるのか。 →A MOMENT TO THINK
いま気になっている街で、
何を買おうとしていますか。
土地でしょうか。
マンションでしょうか。
あるいは、 まだ決めていないでしょうか。
予算が同じでも、 選ぶ不動産が変われば、 10年後の姿はかなり変わります。
NOT LAND OR CONDOMINIUM
「土地かマンションか」より、
先に聞きたいことがある。
何年持つのか。
自分で使うのか。
貸すのか。
将来売るのか。
家族へ残すのか。
目的が変われば、 同じ街でも答えは変わります。
先に決めるのは、
不動産の種類ではなく、
その先で何をしたいか。
YOUR PURPOSE, YOUR PROPERTY
「この街なら、
土地とマンション、どちらですか？」
エリアと予算。
使い方が決まっていれば、それも一緒に。
オンライン（Zoom・LINE・FaceTime・Teams）で完結できます。 海外から、時差に合わせても。 ご来店は、ご希望のときだけで。
不動産は、物件から始めない。
先に、お話を。
株式会社 blue blooded ／ 田町・芝浦サロン
