30年後までのマンション選びは、「30年後も価値が残るタワーマンションは？」で、都心・湾岸の実在マンションを例に整理しました。ここからは、そのさらに先を考えます。

東京では、2億円、3億円を超えるタワーマンションも珍しくなくなりました。

では、そのマンションを買ったあと。

50年後、建物はどうなっているのでしょう。

築50年になったら建て替えるのか。
70年経ったら解体するのか。
100年後には、なくなっているのか。

それとも、ニューヨークや欧州にある古い高層建築のように、修繕と設備更新を繰り返しながら使われ続けているのか。

私たちは、現在の都心に建つタワーマンションの中には、築50年を通過し、70年、その先まで使われるものが出てくる可能性が十分あると考えています。

もちろん、「今のタワマンは100年もつ」と断定する話ではありません。

むしろ今回考えたいのは、建物の寿命とは、そもそも何なのか、ということです。

50年でコンクリートが寿命を迎えるわけではない

マンションについて「RCだから何年」「SRCだから何年」という数字を目にすることがあります。
しかし、それだけで実際の建物寿命を判断することはできません。

コンクリートで問題になるのは、中性化、塩害、ひび割れ、それに伴う内部鉄筋の腐食などです。
鉄骨で問題になる代表的なものは腐食です。

重要なのは、これらが補修不能な現象ではないことです。

現在では、ひび割れへの樹脂注入、劣化したコンクリートの除去と断面修復、鉄筋の防錆処理、表面被覆、鉄骨の錆除去と防錆塗装など、多くの補修方法が実用化されています。

つまり、100年間、何も直さずにもつか、ではありません。
直しながら100年間使える建物なのか、という問いです。

では、世界の古い高層住宅はどうなっているのか

ニューヨークのCentral Park Westには、1930年代初頭に建てられた高層住宅が今も残っています。

The San Remoは1929年から1930年に建設。
The Centuryは1931年完成。
The Majesticも1930年代初頭に完成しました。

すでに築90年を超える高層集合住宅です。

The San Remo、The Century、The Majesticはいずれも、当時のニューヨークの高層建築に多く見られた鉄骨フレームを主体とする構造です。外装にはレンガ、石材、テラコッタなどが用いられ、構造体と外装を分けながら維持していく高層建築の考え方が発達していました。

ここから分かるのは、鉄骨は90年で終わる材料ではない、ということです。
腐食を防ぎ、外装からの水の侵入を抑え、必要な部分を補修する。そうやって使い続けることができます。

シンガポールには築50年超のRC高層建築がある

Golden Mile Complexは1973年完成。
住宅、商業、オフィスなどを一体化した大型複合建築です。

構造はRC造を主体とする高層・高密度型のメガストラクチャーで、段状の床構成や大きな梁・柱を組み合わせた特徴的な建築です。

シンガポール政府URAは、Golden Mile Complexを都市形成の歴史を示す建築として保存対象にしています。

つまり、1970年代のRC高層建築を、50年以上経った現在も「残す対象」として扱っている。

建物は時間が経てば、古い建物になるものと、残したい建物になるものに分かれます。

日本にも、すでに築50年の高層住宅がある

三田綱町パークマンションです。
1971年竣工。
地上19階・地下2階。
構造はSRC、鉄骨鉄筋コンクリート造です。

三井不動産はこの建物を「国内初の高層マンション」と位置づけています。
三田綱町という抜群の立地、ゆとりある住戸構成、建築としての存在感も大きな特徴です。

2026年、築55年です。

それでも、現在確認できる126.99平方メートルの住戸の売出価格は4億5,000万円。
管理費は月55,000円。
修繕積立金は月40,000円。
合計で月95,000円です。

出典：三井のリハウス 公開売出情報（2026年8月確認） ※売出価格であり成約価格ではありません。

もちろん4億5,000万円は成約価格ではなく売出価格です。

しかし、この事例には重要なことが表れています。
築55年だから、維持費がなくなるわけではない。
むしろきちんとお金を掛けて維持する。
そして、それでも所有したい人がいるから市場に商品として存在できる。

50年後のタワマンは、50年前の建物ではない

例えば2025年竣工のタワーマンションが2075年に築50年になったとします。

そのとき、エレベーターも2025年製。
給排水設備も2025年製。
電気設備も2025年製。
防水も2025年施工。
住戸内も2025年のまま。
ということではありません。

修繕されます。
交換されます。
更新されます。

だから築70年になれば、躯体は70歳でも、設備は2代目、3代目という建物になっている可能性があります。

日本でも「古い超高層を直して使う」は、すでに起きている

霞が関ビルは1968年竣工です。
それでも三井不動産は2014年、エレベーターの耐震改修などを含むBCP改良を実施し、新築トップクラスのビルと同水準のBCP機能を持たせたとしています。

つまり、古くなったから壊す、ではありません。
価値があるから、直す。
という判断です。

問題は「直せるか」ではなくなる

補修技術がある。
設備も交換できる。

ならば最後に残る問題は何でしょう。
お金です。

マンションの大規模修繕工事は、仕様・規模・工事内容によって大きく変わりますが、国土交通省の資料では1戸あたり100万から250万円程度が一つの目安として示されています。

出典：国土交通省「マンション管理・再生ポータル」

しかも大規模修繕は一回ではありません。
長く使うということは、長くお金を掛け続けるということです。

ここで、億ションは逆に有利になる可能性がある

例えば築50年になっても一戸2億円の価値があるマンション。
500戸あるとします。

そこで一戸500万円の大規模な設備更新負担が必要になった。
大金です。

しかし2億円の資産を維持するための500万円なら、経済合理性を見いだせる所有者は多いでしょう。

一方、築50年で一戸500万円になったマンションに500万円の追加負担が必要になったら、話は全く違います。

だから将来のマンションで本当に怖いのは、修繕できなくなることではありません。
修繕する価値がなくなることです。

都心の土地は、50年後どうなっているのか

マンションには土地があります。
特に東京の都心部では、利用可能な土地は増やせません。

人口動態、都市政策、災害、経済、働き方など不確定要素はあるため、50年後の地価が必ず現在より高いとは言えません。

ただ、東京の中心部の希少な土地が、将来突然大量に供給される可能性も高くありません。

都心の中でも交通、雇用、生活利便、再開発などの需要が長期に残る場所では、建物が古くなっても土地・立地が価値を下支えするという考え方には相応の合理性があります。

日本やシンガポールの都心では、利用可能な土地が限られ、高密度都市を形成してきたため、建物が古くなっても土地・立地の希少性が資産価値を強く支えるケースがあります。

一方、ニューヨーク、ロンドン、パリなどでは、土地価値に加えて建物そのものが歴史、デザイン、文化資産として評価されるケースもあります。

ただしアメリカ全体は土地が広い、だから建物価値中心、と単純に分けることはできません。マンハッタンは極端に土地が希少です。

結局、土地が残す価値と、建物が積み上げる価値。両方を見る必要があります。

100年後にも残るタワマンはあるのか

私は、あると思います。
ただし全部ではないでしょう。

古くなればヴィンテージになるわけではありません。

50年。
70年。
100年。

その間、修繕される。
設備を更新する。
管理する。
所有者が変わる。
相続される。
売買される。

それでも「この建物を残したい」と思う人がい続けた建物だけが残る。

だから、タワーマンションは何年もつのか、という質問への答えは「コンクリートは何年です」ではないと思います。

そのマンションに、何年間お金を掛け続ける価値が残るのか。
こちらの方が、本当の寿命に近いのではないでしょうか。