タワーマンションは最後どうなる？築50年・70年・100年後を考える

東京では、2億円、3億円を超えるタワーマンションも見られるようになりました。では、その建物は50年後、70年後、100年後にどうなっているのでしょう。

築50年になったら建て替えるのか。70年経ったら解体するのか。それとも、修繕と設備更新を繰り返しながら使われ続けるのか。

ここで考えたいのは「今のタワーマンションは100年もつ」と言い切ることではありません。建物の寿命を、構造種別と築年数だけで決められるのか、ということです。

「RCだから何年」「鉄骨だから何年」では決まらない

コンクリートでは中性化、塩害、ひび割れ、それに伴う鉄筋腐食などが問題になります。鉄骨では腐食、防火被覆、接合部など、長期使用のために点検・補修すべき箇所があります。

ひび割れ補修、断面修復、防錆処理、表面被覆、鉄部の防錆塗装など、既存建物に対する補修技術はあります。しかし、「補修方法がある」ことと「その建物を100年間使える」ことは同じではありません。

劣化の程度、構造、施工、立地環境、維持管理、設備更新、費用、所有者の合意形成によって結果は変わります。したがって問うべきなのは、「何も直さず何年もつか」ではなく、必要な点検・修繕・更新を続けられる建物かです。

ニューヨークには築90年を超える高層住宅が残る

Central Park Westには、1930年前後に建てられ、現在まで残る高層集合住宅があります。

いずれもニューヨーク市のランドマーク資料で建築年代と建築的価値を確認できます。一方、今回確認した同資料だけでは、この3棟をまとめて「すべて同じ鉄骨構造」と断定できません。そのため構造を一括りにする記述は外します。

この3棟から確認できる重要な点は、「築90年を超える高層集合住宅が実際に存在し、都市の中で使われ続けている」という事実です。ただし、それをそのまま日本の現在のタワーマンションの寿命に置き換えることもできません。建築基準、構造、所有制度、修繕方法、気候条件が異なるからです。

シンガポールでは1970年代の大型建築を「残す」判断もある

Golden Mile Complexは1973年完成。シンガポールURAは、独立後の建築・都市形成を示す重要な建物として保存対象にしています。

ただし、保存されることと、何もしなくても長寿命であることは別です。URA自身も、古い大規模区分所有建物では配管、電気、エレベーターなどの大規模更新が必要となり、所有者がその費用を共同で負担できるかが課題になるとしています。

日本にも、すでに築50年を超えた高層マンションがある

三田綱町パークマンションは1971年竣工。地上19階・地下2階、SRC造です。三井不動産は「日本初の高層タワーマンション」「わが国初の高層マンション」と位置づけています。

2026年で築55年。重要なのは、「築50年を超えたら一律に建物として終わる」という見方では説明できない実例が、すでに東京にあることです。

一方、公開されている売出価格は成約価格ではありません。個別住戸の価格だけから、建物全体の寿命や将来価値を証明することもできません。

築50年の建物でも、設備まで50年前のままとは限らない

例えば2025年竣工のマンションが2075年に築50年になったとします。その時点でエレベーター、給排水設備、電気設備、防水、住戸設備まで2025年当時のまま、とは限りません。

長く使われる建物では、設備は修繕・交換・更新されます。躯体の築年数と、設備の年齢を分けて考える必要があります。

ただし、設備は何でも簡単に交換できるわけではありません。配管の配置、機械室、シャフト、躯体との取り合いなど、建物の設計によって更新難易度は変わります。「修繕可能だから100年使える」とは断定しません。

古い超高層を改修して使う実例はある

霞が関ビルディングは1968年竣工。三井不動産は2014年、エレベーター耐震改修、非常用発電機、給水設備などのBCP改良を実施し、新築トップクラスの自社ビルと同水準のBCP機能を持たせたとしています。

これは「古い超高層は必ず残る」という証明ではありません。既存超高層でも、必要性と経済合理性があれば大規模な機能更新が行われるという実例です。

最後に効いてくるのは、技術だけではなくお金と合意形成

国土交通省の調査では、大規模修繕工事費は一戸あたり100万～250万円程度が目安とされています。ただし税抜・共通費を含まない参考値で、マンションの仕様・条件によって異なります。

長く使うなら、大規模修繕は一度で終わりません。さらにエレベーター、給排水、電気、防災設備、機械式駐車場などの更新もあります。

したがって将来を見るときは、単に「補修技術があるか」ではなく、必要な費用を負担し、所有者間で合意し、計画的に更新し続けられるかを見る必要があります。

高額マンションほど修繕に有利、とは言い切れない

資産価値が高く維持されているマンションでは、高額な更新費を負担して資産を維持する経済合理性が生まれやすい、という考え方はできます。

ただし、住戸価格が高いことと、管理組合の資金力や所有者の合意形成能力は別です。所有者構成、滞納、修繕積立金、長期修繕計画、大規模工事への合意などを個別に見る必要があります。

都心の土地が価値を支えることはある。しかし50年後は断定できない

東京中心部では土地供給に制約があり、交通、雇用、生活利便、都市機能などが長期的な需要を支える可能性があります。ただし、人口、都市政策、災害、金利、経済構造は変わります。50年後の地価が現在より高いとは言えません。

建物が古くなったときにも、その場所に住みたい人がいるか。その建物を更新して残す合理性があるか。土地と建物を分けず、両方を見る必要があります。

100年後にも残るタワーマンションはあるのか

残る建物はあるかもしれません。ただし、すべてではないでしょう。

古くなれば自動的にヴィンテージになるわけではありません。修繕される。設備を更新する。管理する。所有者が変わる。相続される。売買される。その過程で、費用と合意形成を積み重ねられた建物だけが長く使われます。

だから「タワーマンションは何年もつのか」という問いに、一つの年数で答えることはできません。

そのマンションに、何年間お金を掛け続ける理由が残るのか。
建物の長期利用を考えるとき、こちらの方が重要です。