30年後までのマンション選びは、「30年後も価値が残るタワーマンションは？」で、都心・湾岸の実在マンションを例に整理しました。ここからは、そのさらに先を考えます。

築100年。
普通に考えれば、ものすごく古い建物です。

でもニューヨークには、築90年を超えてなお評価される高層住宅があります。

The San Remo。
The Century。
The Majestic。

いずれも1930年代初頭に建てられた高層住宅です。

構造は当時のニューヨーク高層建築に多い鉄骨フレームを主体とする方式。
鉄骨架構で建物を支え、その外側にレンガ、石材、テラコッタなどを組み合わせた外装を設けています。

築90年を超えてなお住宅として使われている。

これは「鉄骨が永久にもつ」からではありません。

防水する。
外装を直す。
腐食を防ぐ。
設備を交換する。
内装を更新する。

そうやって使い続けてきた結果です。

シンガポールのGolden Mile Complex

Golden Mile Complexは1973年完成。
RC造を主体とした大型複合建築です。
住宅、商業、オフィスなどを一体化し、段状の構成を持つ特徴的な建築です。

50年以上経った現在、シンガポール政府はこの建物を保存対象として扱っています。

つまり、古い高層建築を壊す対象ではなく、都市の歴史として残す対象と評価した。

ここが重要です。

古いから価値があるわけではありません。
その建物にしかないものがあるからです。

日本では三田綱町パークマンション

三田綱町パークマンションは1971年完成。
SRC造。
地上19階。

三井不動産が国内初の高層マンションと位置づける建築です。

三田綱町という都心立地。
ゆとりある住戸。
建物全体の規模感。
現在では簡単に再現しにくい空間。

築55年になっても、高額な売出事例があります。

ここでも「古いのに高い」というより、新築では代替しにくいものを持っているから価値が残る、と考える方が自然です。

古くなれば、ヴィンテージになるわけではない

築50年になればヴィンテージ。
築70年ならさらに価値が上がる。
そんな話ではありません。

大半の建物にとって築年数は、設備更新や維持費が増える要因になります。

それでも一部の建物では、古さそのものが歴史に変わります。

土地が残す価値

日本やシンガポールの都心では、土地の希少性が非常に強い。

利用可能な土地が限られ、高密度に都市が形成されているため、建物が古くなっても土地・立地の価値が資産価値を支えることがあります。

特に東京の都心部では、駅、雇用、商業、医療、教育、文化、再開発などが集中します。

50年後の地価を断定することはできません。
ただ、都心の希少な土地が将来突然大量供給されるとは考えにくい。

だから、建物が古くなっても立地価値が残る可能性は高い。

建物が積み上げる価値

一方、ニューヨークやパリ、ロンドンなどの歴史的建築では、土地価値に加えて建物そのものが文化的・建築的価値を持つことがあります。

ただし、アメリカやフランスは土地が広いから建物価値、日本は土地が狭いから土地価値、と国単位で単純に分けることはできません。

マンハッタンは土地が極端に希少です。
パリ中心部も同じです。

結局、長寿命マンションの価値は、土地が残す価値と、建物が積み上げる価値の両方から考える必要があります。

「壊す」ではなく「変える」という方法もある

欧州では、古い高層住宅を解体せず、既存構造を残しながら大規模改修する事例があります。

古い建物を、その時代の生活に合わせて変える。
バルコニーを増やす。
外装を改善する。
設備を更新する。
住戸を改修する。

これも長寿命化です。

築70年になった建物を、竣工時の姿のまま保存する必要はありません。
使いながら変えていく。
将来のタワーマンションでも、そういう再生が普通になる可能性があります。

ヴィンテージになるために必要なもの

少なくとも次の要素が重なる必要があると思います。

立地が失われないこと。
土地に希少性があること。
建築そのものに魅力があること。
規模感があること。
管理が良いこと。
必要な修繕が行われること。
設備を時代に合わせて更新できること。
住みたい人がいること。
そして、新しいマンションでは代替できない何かがあること。

豪華な共用部も、時間に耐えるものと耐えないものがある

新築時には魅力的だった共用施設も、50年後には評価が変わる可能性があります。

一方、石材、天井高、大きなエントランス、庭、十分な敷地、建物全体のプロポーション。

こうしたものは、古さがむしろ味になることがあります。

流行している設備と、建築として残るものは違う。
現在マンションを見るときにも、この視点は使えます。

100年後に残るタワマンは、きっと少数です

私は、100年後にも残っている現在のタワーマンションはあると思います。
でも全部ではありません。

100年残る建物は、丈夫だったからだけではなく、100年間、誰かが残したいと思い続けた建物なのではないでしょうか。

修繕する。
設備を更新する。
管理する。
買う。
売る。
住む。
貸す。

その行動が100年間続いた結果として、建物が残る。

新築マンションを選ぶときにも、100年後を考えてみる

100年後の価格を予想する必要はありません。

でも、この立地は50年後も必要とされるか。
この建物は古くなっても格好いいか。
共用部は流行だけでできていないか。
管理しやすいか。
設備を交換できる設計か。
修繕にお金をかける価値が残るか。

そんな視点で見ると、新築マンションの見え方も少し変わります。

古さが、価値になる建物を選ぶ

築年数を止めることはできません。
だから、古くならないマンションを探すことはできない。

できるのは、古くなっても選ばれるマンションを探すことだと思います。

それが私たちが考える、長く価値の残るマンションです。