30年後までのマンション選びは、「30年後も価値が残るタワーマンションは？」で、都心・湾岸の実在マンションを例に整理しました。ここからは、そのさらに先を考えます。

第1回では、建物は補修しながら長く使える可能性があると書きました。

では、実際に何にお金が掛かるのでしょう。

答えは、建物そのものより、まず設備です。

エレベーター。
給排水。
受変電設備。
非常用電源。
防災設備。
外壁。
防水。
機械式駐車場。
そして住戸内設備。

タワーマンションは、巨大な設備の集合体でもあります。

コンクリートと鉄骨は補修できる

RCやSRCで問題になるのは、中性化、塩害、ひび割れ、鉄筋腐食などです。
S造で代表的な問題になるのは鉄骨腐食です。

これらに対する補修技術は、現在かなり確立されています。

ひび割れへのエポキシ樹脂注入。
劣化したコンクリートの除去と断面修復。
鉄筋の錆除去と防錆処理。
表面被覆。
鉄骨のケレン、防錆塗装。

つまり「築50年だから構造体を交換する」というものではありません。
状態を調べ、傷んだ部分を補修しながら使います。

ただし、補修費は劣化が進むほど大きくなります。
早く見つけること。
水を入れないこと。
塩分や腐食を進ませないこと。
これが長寿命化には重要です。

設備は躯体より先に更新期を迎える

建物の構造躯体よりも、エレベーター、給排水、電気、防災設備などの方が先に更新期を迎えます。

築50年まで使うということは、同じ設備を50年間使うことではありません。
交換し続けることです。

特にタワーマンションでは、エレベーターは生活インフラです。
高層階に住んでいてエレベーターが長期間使えない。
これは単なる設備故障ではなく、住み続けられるかという問題になります。

機械式駐車場も、将来の維持費を大きく左右します。
利用率が下がれば、全設備を残す合理性そのものを見直す必要が出てきます。

つまり長寿命化とは、竣工時の状態を完全に保存することではありません。
残す。
減らす。
変える。
設備を時代に合わせて更新することです。

修繕積立金が高い＝悪い、ではない

月3万円と月5万円なら、誰でも3万円を選びたくなります。

しかし50年間で考えると、「いま安い」ことより「必要な工事を払える」ことの方が重要です。

国土交通省の管理計画認定制度も、修繕積立金の水準、長期修繕計画、将来の借入残高などを確認します。

安ければいい、とは国も考えていません。
大切なのは、その金額で将来必要な工事ができるかです。

三田綱町パークマンションの現在の実例

三田綱町パークマンションは1971年竣工。
SRC造。
2026年なら築55年です。

現在確認できる126.99平方メートルの売出住戸では、
管理費55,000円／月。
修繕積立金40,000円／月。
合計95,000円／月。
年間では114万円です。

売出価格は4億5,000万円。

もちろん高い維持費です。
しかし4.5億円の資産を維持する年間114万円と考えると、見え方は変わります。

維持費の絶対額ではなく、守っている資産との関係を見る。
これが長期保有では重要です。

ニューヨークの古い高層住宅でも、高額な維持費を負担しながら価値を保っている

The San RemoやThe Majesticのようなニューヨークの古い高層住宅では、Co-op形式が多く、日本の管理費・修繕積立金とは費用構造が異なります。

ただ、現行の売出事例を見ると、maintenanceが月数千ドルから1万ドルを超えるケースもあります。

The CenturyのようなCondoでは、common chargesと固定資産税が分かれます。

日本と単純比較はできません。

しかし、築90年を超える住宅でも、かなり高額な維持費を払いながら市場価値を保っている例がある。

高い維持費そのものが問題なのではありません。
高い維持費を払ってでも所有したい価値があるか。
そこが本質です。

50年間で総額いくらかかるのか

大規模修繕は一度ではありません。

外壁、防水、給排水、電気、エレベーター、機械式駐車場などを順番に更新していけば、数十年間で一戸あたり累計1,000万円規模になるケースもあり得ます。

ただしこれは、建物規模、仕様、設備量、工事内容、物価、人件費で大きく変わります。

だから購入時に見るべきは、現在の月額だけではありません。

長期修繕計画。
積立残高。
値上げ予定。
一時金の予定。
大規模修繕履歴。
エレベーター台数。
機械式駐車場。
給排水方式。
非常用電源。
共用施設。

そこまで見たい。

築50年になったときに価値を決めるのは、築年数ではなく、その50年間に何をしてきたかだからです。

億ションなら、修繕費を払えないことが最大問題なのか

私は、都心の高額マンションでは「修繕費を払えない所有者が大量に出ること」だけを最大問題にはしません。

仮に築50年でも一戸2億円の価値があるなら、数百万円の設備更新費を負担して資産を維持する経済合理性があります。

もちろん滞納者は出るでしょう。

でも本当に怖いのは、その費用を払っても資産価値を守れない状態です。

建物が直せるかではなく、直す価値があるか。
ここが重要です。

管理費・修繕積立金は「なぜ」を見る

これは地盤改良と同じです。

柱状改良されているから安心、ではなく、なぜ柱状改良が必要だったのかを見る。

管理費も同じです。
高い。安い。で終わらせない。

なぜ、その金額なのか。

総戸数。
エレベーター数。
共用施設。
機械式駐車場。
防災設備。
管理人。
警備。
長期修繕計画。

ここまで見て初めて、管理費の意味が分かります。

50年後に残るのは、「修繕したマンション」

築50年だから価値がなくなるのではありません。
50年間、必要な修繕を続けられたマンションなのか。
ここに差が出ます。

築年数は時間を表します。
管理履歴は、その時間をどう過ごしたかを表します。

購入するときに見るべきなのは、後者です。