キャピタルマークタワーをご紹介｜芝浦4丁目・田町の中古タワーマンションを築年数だけで選ばない

この日は、芝浦4丁目へ。

キャピタルマークタワーをご案内しました。

2007年竣工。地上47階、869戸。

田町駅から徒歩8分。

鹿島建設施工の免震タワーマンションです。

芝浦には、ブランズタワー芝浦やプラウドタワー芝浦のような新しいタワーがあります。

その中でキャピタルマークタワーを見る意味は、単純な「新しさ」ではありません。

築年数が進んだからこそ、
見えているものがある。

管理。

修繕。

共用部。

住戸の状態。

そして、いまの価格。

新しいマンションと比べるときも、私はそこから見ます。

47階、869戸。芝浦4丁目の大規模タワー。

キャピタルマークタワーは、芝浦4丁目にあります。

地上47階、869戸。

芝浦の7物件を並べても、規模の大きな一棟です。

建物の特徴の一つが、外から見ても分かる独特のフォルム。

単純な四角いタワーではありません。

住戸の採光や通風、コーナー住戸を意識して計画された建物で、敷地にも水と緑のある公開空地が取られています。

そして免震構造。

築年だけを見れば、ブランズやプラウドより前の世代です。

でも、建物そのものを見ると、当時かなり考えて造られたタワーであることが分かります。

2007年築だから見る。
2007年築だから外す、ではない。

田町駅徒歩8分。でも、ブランズの8分とは違う。

公表上、田町駅から徒歩8分。

数字だけならブランズタワー芝浦と同じです。

ただ、場所は違います。

ブランズは芝浦2丁目。

キャピタルマークタワーは芝浦4丁目。

田町駅から芝浦3丁目を抜け、4丁目へ入っていく。

同じ「徒歩8分」でも、毎日歩く道の印象は同じではありません。

さらに芝浦4丁目なら、プラウドタワー芝浦との比較も自然に入ってきます。

キャピタルは築年数。

プラウドは新しさ。

でも、駅距離、広さ、価格まで入れると、比較はそれほど単純ではありません。

新しい方へ行く前に、
同じ芝浦4丁目の選択肢を並べてみる。

プラウドタワー芝浦を実際にご案内 →

賃貸なら、「築年数」より今の一室。

キャピタルマークタワーは分譲マンションですが、賃貸に出る住戸もあります。

賃貸で考えるなら、購入とは見る順番が少し変わります。

賃料。

広さ。

階数。

方角。

眺望。

室内の更新状態。

オーナーごとの募集条件。

築年数が進んだマンションでは、同じ建物でも室内の状態に差が出やすくなります。

リフォームされている一室。

設備が更新されている一室。

分譲時の雰囲気を残す一室。

同じキャピタルマークタワーでも、住んだときの印象は変わります。

賃貸なら、建物の築年数より、
いま募集されている一室を見る。

購入なら、築年数が「情報」になる。

購入では逆です。

築年数は、きちんと見ます。

ただし、「古いから不利」という意味ではありません。

2007年から時間が経っているからこそ、確認できることがあります。

管理状態。

修繕の履歴。

長期修繕計画。

管理組合の収支。

共用部の維持状態。

設備更新。

新築では、将来どう管理されるかはまだ分かりません。

中古では、これまでどう管理されてきたかを見ることができます。

これは、築年数を重ねたマンションの弱点だけではなく、判断材料でもあります。

築年数を見る。
そのあとに、築年数の中身を見る。

修繕積立金を、長期で考える →

管理費と資産価値を考える →

築50年のタワーマンションは何にお金がかかる？ →

価格差には、理由があるか。

キャピタルマークタワーを買うとき、比較したいのは同じ築年のマンションだけではありません。

ブランズタワー芝浦。

プラウドタワー芝浦。

グローバルフロントタワー。

芝浦アイランド。

パークタワー芝浦ベイワード。

芝浦で探すなら、新旧を混ぜて見た方が分かりやすい。

新しいマンションの方が高い。

古いマンションの方が安い。

それだけでは、まだ答えになりません。

同じ予算なら何㎡取れるか。

駅までどう歩くか。

どの方角で、何が見えるか。

管理・修繕に今後いくら必要になるか。

そして、10年後にもその一室を選ぶ理由が残るか。

安いか、高いかではなく、
その価格差に理由があるか。

眺望は、47階建てという数字では分からない。

キャピタルマークタワーは高層タワーです。

だからといって、どの住戸でも同じように眺望が抜けるわけではありません。

階数。

方角。

周囲の建物。

将来の建築。

そして、その眺望が価格にどれだけ乗っているか。

そこまで一室ずつ見ます。

これは賃貸でも売買でも同じです。

タワーマンションの眺望と、建物干渉を見る →

芝浦4丁目だから、地面も見る。

芝浦で住まいを考えると、地盤や液状化を気にされる方もいます。

ここも「湾岸だから」で終わらせません。

土地の成り立ち。

液状化。

浸水。

建物の構造。

災害時の暮らし。

それぞれを分けて確認します。

キャピタルマークタワーでは、建物そのものについては免震構造という重要な情報があります。

ただし、建物の構造と土地・地域のハザードは別の話です。

一緒くたにせず、両方を見る。

芝浦・東京湾岸の地盤を詳しく見る →

田町・三田・芝浦の災害リスクを見る →

芝浦の7物件で見ると、キャピタルの役割が分かる。

芝浦で比較したいのは、新しい3棟だけではありません。

私たちは、次の7物件を同じテーブルに置いて考えます。

キャピタルマークタワーの面白さは、この7物件の中で「築年数をどう評価するか」を考えやすいことです。

新しさなら、プラウドやブランズ。

大規模感なら、GFT。

芝浦アイランドという街区なら、グローヴやケープ。

芝浦2丁目なら、ベイワード。

そしてキャピタルは、築年数、駅距離、規模、管理、価格をまとめて見る。

どれが一番ではありません。

同じ予算で、何を取るかです。