結論｜東雲・有明は「災害を分けて、町丁目まで見る」

最初に結論です。

東雲・有明が 埋立によって形成された土地であることは事実です。

したがって、液状化を確認する必要があります。

東京湾岸である以上、高潮も確認します。

しかし、 すべての災害リスクが 同じように高いわけではありません。

液状化｜2011年に発生。ただし国交省は「限定的」と整理

埋立地を見るなら、 液状化は避けて通れません。

実際、 2011年の東日本大震災では 東雲・有明の一部で液状化が確認されています。

一方、 国土交通省関東地方整備局の調査では、 東雲の一部街区と 有明テニスの森公園などで 液状化が確認されたものの、 その発生は 「限定的」 と整理されています。

東雲・有明は「同じ埋立地」ですらない

国土交通省の資料を見ると、 土地がつくられた時期にも違いがあります。

東雲1丁目には 1881～1930年に埋め立てられた区域があります。

湾岸線北側では、 有明1丁目を除く区域に 1931～1945年の埋立地があります。

湾岸線南側には 1946～1970年の区域。

有明1丁目には 1971～2004年に埋め立てられた区域があります。

洪水｜海に近い＝洪水リスクが高い、ではない

まず洪水です。

ここで重要なのは、 洪水・内水・高潮を分けることです。

江東区は、 それぞれ別の水害ハザードマップを公開しています。

洪水ハザードマップを見ると、 東雲・有明では 広い範囲で浸水想定の着色が見られない場所があります。

一方、 江東区の内陸側には より大きな浸水想定が示される地域があります。

河川との位置関係、 標高、 堤防、 防潮施設、 土地の高さなどによって 浸水想定は変わります。

内水｜東雲1丁目、有明でも一部に着色がある

内水氾濫は、 河川の氾濫とは違います。

短時間に大量の雨が降り、 排水能力を超えた場合などに 道路や低い場所へ水がたまる現象です。

江東区の内水ハザードマップを見ると、 東雲ではイオン東雲店周辺を含む一部、 有明でも有明テニスの森周辺を含む一部などに 浸水想定の着色が確認できます。

しかし、 東雲・有明の全域が 同じ色で覆われているわけではありません。

マンションなら、 エントランスだけではなく、 地下設備、 受変電設備、 駐車場、 非常用電源、 周辺道路まで確認します。

高潮｜東雲と有明でも見え方が違う

湾岸で外せないのが高潮です。

江東区の高潮ハザードマップでは、 東雲の一部に浸水想定が示されています。

一方、 有明側では 東雲とは異なる分布になっています。

門前仲町など、 内陸側の一部で より大きな浸水想定が示される場所もあります。

一見すると不思議ですが、 水害は海までの距離だけでは決まりません。

標高。
地形。
河川。
防潮施設。
排水。
街がつくられた高さ。

それらを重ねて見ます。

「有明まで逃げればいい」という話ではない

ハザードマップを見ると、 内陸側に大きな浸水想定があり、 有明側に着色されない場所があります。

では、 水害のときに 有明まで逃げればよいのでしょうか。

そういう意味ではありません。

浸水が始まってから 長距離を移動することが 適切とは限りません。

現在地、 建物、 浸水までの時間、 気象情報、 自治体の避難情報によって 取るべき行動は変わります。

火災｜東雲1・2丁目、有明1～4丁目は地区内残留地区

水害とは別に、地震火災を見ます。

江東区の防災資料では、

東雲1丁目・2丁目、
有明1丁目・2丁目・3丁目・4丁目

が「有明・東雲地区」として 地区内残留地区に指定されています。

地区内残留地区は、東京都の震災時避難場所の考え方の中で、 大規模な延焼火災が発生する危険性が比較的低く、 広域避難場所へ移動せず地区内にとどまることを基本とする区域です。

東雲1丁目｜タワーマンションが集中する「東雲キャナルコート」

ここから、 実際のマンションまで落として見ます。

東雲で住宅を考えるとき、 特に重要なのが 東雲1丁目です。

東雲キャナルコートを中心に、 大規模タワーマンションが集中しています。

こうして住所を並べると、 東雲1丁目、 特に9番台に 主要タワーマンションが集中していることが分かります。

Wコンフォートタワーズだけでも EAST・WEST合わせて1,149戸。

そこに、 プラウドタワー東雲キャナルコート、 パークタワー東雲、 キャナルファーストタワー、 ビーコンタワーレジデンス、 アップルタワー東京キャナルコートなどが集まります。

東雲2丁目｜1丁目とは街の性格が違う

一方、 東雲2丁目は 東雲1丁目のキャナルコートとは 街の性格が異なります。

りんかい線「東雲」駅を中心に、 倉庫、事業所などを含む 土地利用が見られる地域です。

2026年地価公示の 東雲2丁目14-19の標準地についても、 国土交通省は周辺を 倉庫、事業所、工場等が建ち並ぶ地域として評価しています。

この地点の2026年地価公示は 70万円/㎡。

2025年は 60万円/㎡ でした。

1年間で 約16.7％上昇しています。

有明1丁目｜代表的なタワーマンションが並ぶ住宅エリア

次に有明です。

住宅としてまず見たいのが、 有明1丁目です。

有明1丁目には、 2000年代以降に建設された 代表的な湾岸タワーマンションが集まっています。

有明2丁目｜シティタワーズ東京ベイと有明ガーデン

そして、 有明1丁目とはまた違う街の姿を持つのが 有明2丁目です。

代表的なのが、 シティタワーズ東京ベイ。

2019年完成、 WEST・CENTRAL・EASTの 3棟からなる大規模タワーマンションです。

総戸数は 1,539戸。

住友不動産の公式資料では、 住宅・商業を含む 約10.7haの大規模複合開発として位置付けられています。

隣接する有明ガーデンとともに、 有明2丁目は 住宅だけではなく、商業を含めて街を形成している 点が特徴です。

有明3丁目・4丁目｜住宅地と同じ見方をしない

有明は1丁目・2丁目だけではありません。

有明3丁目には、 東京ビッグサイトをはじめ、 業務・展示施設などが集積しています。

有明4丁目も、 1丁目の大規模マンション群とは 土地利用の性格が異なります。

つまり、 「有明の地価」 「有明の地盤」 という数字を見るときも、 どの町丁目を見ているのかを確認する必要があります。

タワーマンションは「土地」と「建物」を分ける

ここまで、町丁目とマンションを重ねました。

ただし、もう一つ重要なことがあります。

土地に液状化の可能性があることと、 その上に建つ高層建築物の性能は 同じ意味ではありません。

マンションなら、

基礎形式。
支持地盤。
耐震・制震・免震。

非常用電源。
受変電設備。
給排水設備。
防災備蓄。
エレベーター。
駐車場。

建物固有の資料を確認します。

東雲・有明の地価は、すでに動いている

ここから、防災から地価へ視点を移します。

2025年基準地価では、 有明・東雲で 大きな上昇が確認されています。

さらに、 2026年地価公示では 東雲2丁目14-19が 2025年の60万円/㎡から 70万円/㎡へ上昇しています。

前年比では約16.7％です。

ただし、 公示地価・基準地価は 個々のマンション価格ではありません。

また、 これらの上昇率から 将来のマンション価格上昇を 断定することもできません。

有明北約85.2ha｜街そのものをつくる都市計画

代表的なのが有明北土地区画整理事業です。

東京都によると、 対象は 有明1丁目全部、 有明2丁目と東雲2丁目の一部。

施行面積は約85.2ha。

総事業費は約383億円。

施行期間は 1998年度～2027年度 とされています。

目的は、 既存の物流関連機能に加えて、 業務・商業・居住機能が複合する 市街地を形成することです。

そして次の変化は、交通へ

東京都では現在、 都心部・臨海地域地下鉄について 事業計画の検討が進められています。

東京。
銀座・築地。
勝どき。
晴海。
豊洲市場。
有明・東京ビッグサイト。

臨海部をつなぐ交通計画として、 現在も事業計画の検討が続いています。

※駅名・位置・開業時期等は現時点の計画・検討内容であり、 今後変更される可能性があります。 また、交通計画を将来の不動産価格上昇と直接結びつけるものではありません。

地価とマンション価格は、同じものではない

ここまで地価も見ましたが、 公示地価・基準地価と 個々のマンション価格は 同じものではありません。

マンション価格には、

築年。
階数。
方角。
眺望。
専有面積。
間取り。
管理。
修繕。
共用施設。
駅距離。

さらに、 その時点の売出し・成約需給が影響します。

最後に｜地図の先にある、一つの住所

東雲・有明の地盤を考えるとき、埋立地という共通点だけでは十分ではありません。 土地ができた時期、液状化の記録、洪水・内水・高潮、 そして街区ごとの土地利用を重ねると、違いが見えてきます。

マンションを選ぶ段階では、さらに基礎構造や防災設備、管理状況へ。 街の将来性も大切ですが、いま暮らす場所としてどうなのかを置き去りにはできません。

地図の色だけでも、街の評判だけでも決めない。 その一件を知るために、住所から丁寧に見ていくことが大切だと考えています。