東京の家賃が上がっています。

募集賃料を見ると、「都心に住むのは、かなり高くなった」と感じる数字も珍しくなくなりました。

実際、2026年8月の東京23区では、ファミリー向け賃貸物件の掲載賃料が平均26万円を超えています。 一方で、実際に問い合わせが入った物件の平均賃料は18万円台。

貸す側が希望する賃料と、借りる側が実際に選ぶ賃料の間には、少しずつ距離が生まれています。

ここは、数字だけを見ていると少し見えにくいところです。

私たちが実際にご相談を受けている感覚では、 賃貸と売買では、価格上昇に対するお客様の受け止め方がかなり違います。

都心マンションの売買では、価格が1億円、2億円と上昇し、そこへ住宅ローン金利の上昇も重なりました。 「この価格なら一度待とう」「本当に今買うべきか」と立ち止まるお客様もいらっしゃいます。

一方、賃貸のお客様からは、売買ほど 「もう都心は高すぎる」 という感覚は伝わってきません。

家賃が上がっていることは、もちろん認識されています。 それでも、「都心を離れよう」から探し始めるのではなく、 まず浜松町、田町、品川、勝どき、豊洲など、 住みたい街を前提に物件を探すお客様が多い。

築年数を少し広げる。少し狭くする。駅から少し歩く。 それでも合わなければ、隣の街を見る。 現時点では、そんな探し方の方が実際のご相談に近いと感じています。

成約件数は減っている。でも、家賃は上がっている

東日本レインズの2026年4～6月のデータを見ると、東京23区の賃貸マンション成約件数は18,218件。 前年同期の21,515件から約15％減少しました。

その一方で、平均成約賃料は12.2万円から13.2万円へ上昇。 1㎡あたりの賃料も3,705円から3,899円へ上がっています。

※東日本レインズ「首都圏賃貸取引動向」2025年・2026年4～6月期より。 区全体・全間取りの平均であり、タワーマンションやファミリータイプだけを示すものではありません。

興味深いのは港区です。 平均賃料が上がる一方、成約件数の減少は2.4％にとどまっています。

少なくとも現時点では、 「家賃が上がったから都心需要そのものがなくなった」 という市場には見えません。

「浜松町に住みたい」。 「田町・芝浦がいい」。 「品川か大崎で探したい」。 「勝どきがいい」。 「豊洲から離れたくない」。

実際のご相談では、こうして街から始まることが多くあります。

だから私たちも、最初から「もっと安い街」を勧めるのではなく、 まず希望する街の中で、どこまで条件を叶えられるかを考えます。

浜松町・田町・品川・勝どき・豊洲。実際に決まった家賃はいくらか

ここからは、募集広告に出ている家賃ではなく、 民間集計による実際の成約賃料の中央値で比べてみます。

同じ1LDK、2LDK、3LDKでも専有面積、築年数、タワーマンションの比率などが違うため、 単純な「安い・高い」のランキングではありません。 あくまで、その街で実際にどの程度の賃料で契約されているかを見るための目安です。

※2026年8～9月時点の民間集計による成約賃料中央値。 有明は住宅エリアとの位置関係を考慮し、有明テニスの森駅を掲載しています。 同じ間取りでも面積・築年・建物グレード・タワーマンション比率が異なるため、個別物件の査定賃料とは異なります。

浜松町で合わなければ、田町・芝浦まで見てみる

表を見ると、浜松町の2LDK成約中央値は42.3万円。 田町は30.5万円です。

これは「田町の方が必ず12万円安い」という意味ではありません。 浜松町には高額な築浅・タワーマンションが多く、成約した住戸の構成も違います。

ただ、浜松町で希望条件に届かなかったとき、 山手線で一駅の田町・芝浦まで検索範囲を広げる意味があることは分かります。

田町駅の成約中央値は1LDK22.8万円、2LDK30.5万円、3LDK45.0万円。 当社の既存記事でご紹介している芝浦の目安は、 1LDK20～26万円、2LDK30～37万円、3LDK45～55万円です。

集計方法は異なりますが、大きく外れてはいません。 芝浦の場合は同じ間取りでも、タワーマンションか一般マンションか、 築年数、眺望、広さによって賃料差が大きいため、幅を持って見る方が実態に近いと考えています。

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品川・大崎も、同じ生活圏の候補になる

品川は1LDK22.8万円、2LDK34.1万円、3LDK40.0万円。 大崎は20.8万円、30.0万円、44.0万円が成約中央値です。

品川・大崎は、当社でも賃貸のご相談が比較的多いエリアです。 田町・芝浦から見ても交通利便性を大きく損なわず、物件の選択肢を広げやすい。

「港区でなければならない」と考えるのではなく、 通勤や生活動線を保てるなら品川・大崎まで見る。 これも、都心を離れずに条件を調整する方法です。

勝どき・月島から、豊洲・東雲・有明へ

湾岸側も同じです。

2LDKの成約中央値を見ると、勝どき29.5万円、月島27.5万円、豊洲28.6万円、東雲25.0万円、有明テニスの森29.9万円。

意外に差が小さい街もあります。 つまり、「東へ行けば必ず安くなる」という単純な話でもありません。

だからこそ、最初に街を決める。 勝どきが好きなら、まず勝どきで探す。 月島なら月島。 豊洲なら豊洲。

その中で合わなければ、晴海、豊洲、東雲、有明へ少しずつ範囲を広げる。 実際の物件探しは、その順番の方が自然です。

勝どきは、これからもう一段、上がる街。

月島は、勝どきの隣の実力派。

豊洲は、ゼロから設計された街。

東雲は、地に足のついた湾岸。

有明は、これから伸びる街。

街を変える前に、築年数を少し広げる

家賃上昇に対する変化は、エリアだけではありません。

2026年4～6月に東京23区で問い合わせが入った賃貸物件では、 新築と築浅の比率が低下する一方、築21年以上の物件の比率が上昇しています。

住みたい街は変えない。代わりに、築年数を少し広げる。
これも現在の家賃上昇に対する一つの答えです。

「借りられるか」ではなく、住まいにいくら使いたいか

たとえば家賃30万円なら年間360万円。 35万円なら年間420万円です。

世帯年収1,500万円に対して考えると、それぞれ額面年収の約24％、28％になります。

決して小さな負担ではありません。 それでも、都心で働く世帯や共働き世帯などにとっては、 通勤時間や生活利便性まで含めれば、まだ現実的な選択肢になり得る水準です。

もちろん適正な住居費は、年収だけでは決まりません。 家族構成、教育費、車、貯蓄、将来の住宅購入、働き方によって変わります。

一方、売買はいま「踊り場」にいる

賃貸に比べると、売買では価格上昇に対するお客様の反応が明らかに大きくなっています。

価格そのものが高くなったところへ金利上昇が重なり、 「買えない」というより、いったん判断を止めている方が増えている。 現在はそんな踊り場に近いと見ています。

この先、購入層は二つに分かれるのではないでしょうか。

都心で暮らしてきた方が、価格だけを理由に生活圏を大きく変えるとは限りません。 今は、急激な価格上昇と金利変化を前に判断を止めている層が、 最終的にどちらを選ぶのかを見る局面だと考えています。

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2026年の賃貸は、「安い街」ではなく「住みたい街」から

東京の家賃は、確かに上がりました。

それでも、少なくとも私たちがお客様とお話ししている限り、 売買価格ほど「もう手が届かない」という空気にはなっていません。

まず、住みたい街で探す。

その街で、築年数、広さ、駅距離を少し変える。 それでも合わなければ、生活圏を維持できる隣の街まで広げる。

浜松町から、田町・芝浦へ。

田町・芝浦から、品川・大崎へ。

勝どき・月島から、晴海・豊洲へ。

豊洲から、東雲・有明へ。

家賃の数字だけを見て街を決める必要はありません。

「この街に住みたい」。
まず、その希望から始めていいと思います。